Решение по делу № 33-1159/2017 от 26.01.2017

Судья Великая М.Е.         Дело № 33-1159/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Поздняковой Т.В.,

судей Кузьминой О.Ю., Брюквиной С.В.,

при секретаре Хлестковой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кузьминой О.Ю.

20 марта 2017 года

гражданское дело по иску Волкова В.С. к ООО «Версаль» о взыскании денежных средств, обращении взыскания на предмет залога

Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Волков B.C. обратился в суд с иском к ответчику ООО «Версаль» о взыскании денежных средств, обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № от 31.03.2015 года, предметом которого является однокомнатная квартира на ... этаже, общей площадью по проекту (с учетом лоджии или баллона) ... кв.м., строительный номер квартиры № в трехэтажном многоквартирном жилом доме с инженерными коммуникациями, расположенном на земельном участке общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером №. категория земель: земли населенных пунктов, по строительному адресу: <адрес>. В соответствии с графиком производства работ срок сдачи объекта долевого строительства - в IV квартале 2015 года. До настоящего времени объект долевого строительства истцу не передан. Истец просит взыскать с ООО «Версаль» денежную сумму в размере ... руб., обратить взыскание на предмет залога - земельный участок общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером № № категория земель: земли населенных пунктов, но строительному адресу: <адрес>

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 16.02.2016 г. определено перейти к рассмотрению иска Волкова B.C. к ООО «Версаль» по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в связи с тем, что к участию в деле не привлекался собственник спорного земельного участка, на который обращено взыскание, Ярославский акционерный «Кредпромбанк» Акционерное общество.

С учетом уточнения исковых требований представители Волкова В.С. по доверенностям Истомина А.Н. и Томилина А.А. просили взыскать с ООО «Версаль» денежные средства в размере .. руб., уплаченные по договору участия в долевом строительстве, неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в

размере ... руб., обратить взыскание на предмет залога по договору долевого участия – право аренды земельного участка общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером № №, категория земель: земли населенных пунктов, но строительному адресу: <адрес>, зарегистрировать право собственности ООО «Версаль» на объект, незавершенный строительством, обратить взыскание на предмет залога - объект незавершенный строительством на земельном участке.

Представитель ООО «Версаль» по доверенности Остапчук Т.В. исковые требования не признала, свою позицию мотивировала тем, что ответчик от исполнения обязательств по договору не отказывался, задержка строительства многоквартирного дома произошла не по вине ООО «Версаль». Срок разрешения на строительство продлен до 11.07.2017 г. В случае удовлетворения иска просила снизить размер неустойки и штрафа с учетом степени вины ответчика и периода допущенной им просрочки исполнения обязательства. Оснований для обращения взыскания на предмет залога, возложения на ответчика обязанности зарегистрировать право собственности на объект незавершенный строительством, не имеется.

Представитель АО «Кредпромбанк» по доверенности Семенкова Е.В. не возражала по существу требований истца о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки. В остальной части исковые требования не признала, полагала их необоснованными.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Судом установлено, что 31.03.2015 года между ООО «Версаль» и Волковым В.С. заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязался построить на земельном участке общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером №. категория земель: земли населенных пунктов, по строительному адресу: <адрес>, трехэтажный многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу, участнику долевого строительства, объект долевого строительства – однокомнатную квартиру на ... этаже, общей площадью по проекту (с учетом лоджии или баллона) ... кв.м., в IV квартале 2015 года. Волков В.С., в свою очередь, принял обязательство оплатить стоимость объекта долевого участия в размере ... руб. и принять в собственность объект долевого строительства. Волков В.С. оплатил по договору долевого участия в строительстве ... руб., оставшаяся сумма должна быть им внесена в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве наличными или безналичными средствами.

Поскольку квартира приобреталась истцом для личных нужд, на правоотношения сторон, возникшие из договора участия в долевом строительстве, распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с п.1 ст.27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполненные работы в срок, установленный договором о выполнении работ.

На основании абзаца 5 части 1 ст.28 указанного закона РФ, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы, сроки начала и окончания выполнения работы или во

время выполнения работы стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе в том числе отказаться от исполнения договора о выполнении работы.

Согласно ч.1 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Пунктом 1 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор) в случае, если неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи объекта на два месяца.

В силу ч.4 той же статьи, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, а указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с п.2 ст.9 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Волков В.С. оплатил стоимость объекта долевого строительства: 07 апреля 2015 г. по приходному кассовому ордеру № 19 передал ООО «Версаль» денежные средства в размере ... руб., 09 апреля 2015 г. по приходному кассовому ордеру № 21 – в размере ... руб., 15 апреля 2015 г. по приходному кассовому ордеру № 27 – в размере .. руб. (л.д.17). Данное обстоятельство подтверждается квитанциями, ответчиком не оспаривается.

Установленный договором срок передачи истцу объекта долевого строительства истек 31.12.2015 г. Однако, как следует из объяснений сторон, письменных материалов дела, со стороны ООО «Версаль» обязательство по передаче истцу объекта долевого участия в строительстве не выполнено до настоящего времени. Строительство объекта не завершено. Действие выданного ответчику разрешения на строительство многоквартирного дома продлено до 11 июля 2017 г.

    Вместе с тем, продление срока действия разрешения на строительство не повлекло изменения прав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве. С истцом данный срок строительства не был согласован. Дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства между ООО «Версаль» и Волковым В.С. не заключалось.     На момент разрешения спора судом нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого участия составило 15 месяцев.

    Поскольку со стороны ООО «Версаль» было допущено нарушение обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи объекта на два месяца, то Волков В.С. был вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

    Предусмотренный ч.4 ст.9 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. порядок расторжения договора истцом соблюден. 11 июля 2016 г. Волков В.С. направил в адрес ответчика требование о расторжении договора, возврате уплаченных по договору денежных средств. Данное обстоятельство подтверждается уведомлением о расторжении договора, почтовой квитанцией от 11.07.2016 г., описью вложения со штампом Почты России от 11.07.2016 г.

Судом установлено, что уплаченные по договору участия в долевом строительстве денежные средства ответчиком не возвращены. Со стороны ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих об обратном.

    В связи с изложенным, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме ... руб.

    В соответствии с п.2 ст.9 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. на указанную сумму подлежат взысканию проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (1/300*2).

Определяя размер взыскания процентов, судебная коллегия исходит из того, что последняя сумма оплаты по договору была произведена 15.04.2015 г.

    Таким образом, за период с 15.04.2015 г. до 20.03.2017 г. сумма процентов составляет ... руб. на основании расчета: .. х 10% х 1/150 х 680 дней, где 10% - ставка рефинансирования ЦБ РФ, установленная на день принятия судом решения. Кроме того, данная ставка является наиболее близкой по значению к учетным ставкам, действовавшим в период просрочки.

    В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

    Согласно разъяснениям абзаца 2 п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение ст.333 ГК РФ по дела о защите прав полтребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

    Кроме того, судебная коллегия учитывает Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., в п.33 которого указано на то, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства, предусмотренных ч.2 ст.9 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч.1 и 1.1 названной статьи, может быть уменьшен судом на основании ст.333 ГК РФ.

    Принимая во внимание заявление представителя ответчика о снижении размера неустойки, исходя из принципа соразмерности неустойки нарушенному обязательству, учитывая размер неисполненного ответчиком обязательства, период, в течение которого ответчик пользовался принадлежащими истцу денежными средствами, о расторжении договора ответчик был уведомлен в июле 2016 г., однако неправомерно удерживал

денежные средства истца, последствия, которые просрочка повлекла для истца, оставшегося без жилья и денежных средств на его приобретение, суд считает необходимым снизить размер неустойки до ... руб.

На основании ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя.

Из материалов дела следует, что 11.07.2016 г. Волков В.С. обращался к ответчику с требованием о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств. Данные требования ответчиком не исполнены. В связи с этим, с ООО «Версаль» подлежит взысканию штраф, с учетом положений ст.333 ГК РФ, в размере .. руб. При этом судебная коллегия принимает во внимание заявление ответчика о снижении неустойки, штрафа, фактические обстоятельства дела, тот факт, что размер штрафа должен соответствовать принципу соразмерности неустойки нарушенному обязательству.

В остальной части судебная коллегия оставляет требования Волкова В.С. без удовлетворения.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно ст.12.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В силу указанных норм требование участника строительства о возврате денежных средств обеспечивается залогом независимо от оснований расторжения договора долевого участия. До возврата Волкову В.С., причитающихся ему денежных средств, он является залогодержателем.

В силу п.1 ст.13 вышеуказанного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключенный сторонами договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 13.04.2015 г. Кроме того, в ЕГРП имеются записи о регистрации права собственности АО «Кредпромбанк», право аренды ООО «Версаль» на земельный участок общей площадью .. кв.м., с кадастровым номером № №. категория земель: земли населенных пунктов, по строительному адресу: <адрес>, а также право залога (ипотека в силу закона) на данный земельный участок в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном случае правовых оснований для удовлетворения требований истца об обращении взыскания на предмет залога, а также а также о возложении на ответчика обязанности зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.14 названного закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; либо прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Соответственно, для удовлетворения требований об обращении взыскания на предмет залога требуется установить факт прекращения или приостановления строительства, наличие при этом обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также факт истечения 6 месяцев после прекращения или приостановления строительства.

Из материалов дела следует, что срок действия выданного ответчику разрешения на строительство продлен до 11 июля 2017 г. и в настоящее время не истек. У судебной коллегии нет оснований полагать, что в настоящий момент работы на объекте прекращены или приостановлены. В судебном заседании представитель ответчика настаивал на том, что ООО «Версаль» намерено завершить строительство многоквартирного дома.

Кроме того, по мнению судебной коллегии, принятие решения об обращении взыскания на право аренды земельного участка и объект незавершенного строительства не будет способствовать обеспечению баланса интересов заинтересованных лиц.

На основании ст.103 ч.1 ГПК РФ, ст.333.19 п.1 п.п.1 НК РФ с ООО «Версаль» в доход бюджета г. Ярославля следует взыскать государственную пошлину в размере .. руб.

Руководствуясь ч.5 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноперекопского районного суда г. Ярославля от 31 августа 2016 года отменить.

Исковые требования Волкова В.С. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Версаль» в пользу Волкова В.С. денежную сумму в размере .. рублей, неустойку .. руб., штраф ... руб.

В удовлетворении остальной части требований Волкову В.С. отказать.

Взыскать с ООО «Версаль» государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования г. Ярославль в размере ...... руб.

Председательствующий

Судьи