Решение по делу № 2-135/2022 (2-5401/2021;) от 06.09.2021

Дело № 2- 135/2022

УИД 75RS0001-02-2021-007324-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 августа 2022 года г. Чита

Центральный районный суд г.Читы в составе:

председательствующего судьи Аксёновой Е.С.

при секретаре Чуносовой М.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Чите гражданское дело по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к Ананьевой Е.Ю., Администрации городского округа «Город Чита», Комитету Градостроительной политики Администрации городского округа г. Чита о признании объекта самовольной постройкой, снятии объекта с государственного кадастрового учета, сносе объекта, признании недействительным разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию

У С Т А Н О В И Л:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на следующее. Земельный участок расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № состоит в государственной собственности, право на который не разграничено и находится в ведении Департамента. Данный земельный участок в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № был предоставлен Субботиной Н.В. в аренду для строительства объектов недвижимости. Указанный договор был заключен по результатам проведения торгов (аукциона). В дальнейшем Субботина Н.В. уступила права аренды земельного участка Плотникову А.В., а тот в свою очередь Курбатову А.В. ДД.ММ.ГГГГ между Курбатовым А.В. и Ананьевой Е.Ю. заключен договор о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка. Договор переуступки права зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Указанный земельный участок предоставлен по результатам торгов, поэтому победитель торгов не вправе был уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, и должен был обязательства по такому договору исполнить лично.

С учетом уточнения истец просит признать недействительным разрешение на строительство здания (фитнес-центр) на земельном участке с кадастровым номером № отДД.ММ.ГГГГ №; признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - здания (фитнес-центр) на земельном участке с кадастровым номером №; признать здание с кадастровым номером 75:32:030817:460, площадью 71,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Бабушкина, 87, объектом, не являющимся объектом недвижимости; признать отсутствующим право собственности Ананьевой Е.Ю. (СНИЛС №) на здание с кадастровым номером №, площадью 71,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; снять с государственного кадастрового учета здание №, площадью 71,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, как объект, не являющийся объектом недвижимости; признать здание с кадастровым    номером №, площадью 71,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, самовольной постройкой; обязать Ананьеву Е.Ю. за ее счет осуществить снос самовольной постройки здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого определено: <адрес>, в месячный срок со дня вступления решения суда взаконную силу.

           В судебном заседании представитель истца Новожилова О.В. уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации городского округа «Город Чита» признал иск в части требований о признании недействительным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

           Ответчик Ананьева Е.Ю. и представитель ответчика в судебное заседание не явились. Ранее в судебном заседании исковые требования не признали, заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы, с целью установления является ли спорный объект-объектом капитального строительства.

Ответчик Комитет Градостроительной политики Администрации городского округа г. Чита представителя в суд не направил.

Третьи лица Субботина Н.В., Плотников А.В., Курбатов А.В., Управление Федеральной кадастровой службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в суд не явились, возражений на иск не представлено.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив их в совокупности с нормами действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Законом Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗЗК уполномоченным государственным органом по распоряжению земельными участками на территории г. Читы, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.

Как следует из материалов дела земельный участок площадью 1278 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования: обеспечение занятий спортом в помещении, состоит в государственной собственности, право на который не разграничено и находится в ведении Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (г.с.) был предоставлен Субботиной Н.В. в аренду для строительства объектов недвижимости, предусмотренных зоной застройки многоэтажными жилыми домами, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанный договор заключен по результатам проведения торгов(аукциона), (протокол о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ между Субботиной Н.В. и Плотниковым А.В. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка. Договор переуступки права зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между Плотниковым А.В. и Курбатовым А.В. заключен договор о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка. Договор переуступки права зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ    между Курбатовым А.В. и Ананьевой Е.Ю. заключен договоро передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды земельногоучастка. Договор переуступки права зарегистрирован в Единомгосударственном реестре недвижимости.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на данном земельном участке расположен объект недвижимости (фитнес-центр) с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности Ананьевой Е.Ю.

ДД.ММ.ГГГГ истцом проведено обследование земельного участка и было установлено, что на земельном участке находится одноэтажное каркасно-обшивное нежилое здание, которое по назначению не используется. Объект построен из листов пенопласта, обшитых металлическим профилем, со стороны запасного входа нет лестницы, вверху имеется отверстие между дверью и стеной, внутри не выполнены черновые ремонтные работы.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» дан ответ о том, что специалистами МП ППАП бюро «Геоплан» было проведено техническое обследование, по результатам которого следует, что объект не соответствует проектным решениям, не соответствует по конфигурации и месту расположения, фундамент объекта не заглублен, объект прочной связи с землей не имеет, конструктивные характеристики объекта позволяют осуществить его демонтаж и последующую сборку без изменения основных характеристик строения.

Требования истца мотивированы тем, что указанные сделки нарушают действующее законодательство, а именно императивный законодательный запрет арендатору уступать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов. Объект прочно не связан фундаментом с землей и возможно его перемещение без ущерба самому объекту, поэтому данный объект не является недвижимостью, а является временным объектом и самовольной постройки, ввиду ничтожности сделок.

В соответствии с положениями статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, обе вышеуказанные нормы, предоставляющие арендатору право уступить свои права и обязанности по договору аренды, являются диспозитивными и подлежат применению только в случае, если иные положения не предусмотрены действующим законодательством.

При этом в части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применений судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных, интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорный земельный участок предоставлен по результатам торгов, поэтому победитель торгов Субботина Н.В. не вправе была уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, и должна была обязательства по такому договору исполнить лично.

Поскольку сделки по уступке права аренды земельного участка, заключенные между     Субботиной    Н.В.,    Плотниковым    А.В.,     Курбатовым    А.В., Ананьиной Е.Ю. нарушают запрет, явно выраженный в федеральном законе - пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, они являются ничтожными в силу ст.166,168 ГК РФ.

    Согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизе, выполненной Экспертным центром «Альтависта» от ДД.ММ.ГГГГ: строение по адресу: <адрес>, не имеет прочной связи с землей. Перемещение и (или) демонтаж и последующая сборка строения могут быть выполнены без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения. Строение по адресу: <адрес>, соответствует признакам стальных строений и не является объектом капитального строительства. В результате проведенного исследования обнаружено соответствие этажности здания риала стен и кровли. По архитектурно-планировочным решениям строение по адресу: <адрес> не соответствует проектной документации по строительству фитнес центра, выполненной ООО «Проектстрой». По инженерному оборудованию строение по адресу: <адрес> не соответствует проектной документации по строительству фитнес центра, выполненной ООО «Проектстрой». По конструктивным решениям строение по адресу: <адрес> не соответствует проектной документации по строительству фитнес центра, выполненной ООО «Проектстрой». По мероприятиям по обеспечению доступа маломобильных групп населения строение не соответствует проектной документации по строительству фитнес центра, выполненной ООО «Проектстрой». Строение по адресу: <адрес> не соответствует проектной документации по строительству фитнес центра, выполненной ООО «Проектстрой».

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившем ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что этот участок будет передан этому лицу под возведенную постройку.

Кроме того, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из вышеприведенных правовых норм следует, что при определенных обстоятельствах право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которое возвело строение без необходимых разрешений на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, при заключении которого собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа (при соблюдении ряда других определенных условий).

Между тем, как видно из материалов дела, собственник не был уведомлен о уступке прав на земельный участок, разрешение на это не давал. Ананьева Е.Ю. не может являться правообладателем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, так как не является собственником земельного участка, земельный участок органом местного самоуправления в аренду Ананьевой Е.Ю. не предоставлялся. Установление совокупности изложенных обстоятельств является достаточным для удовлетворения требований о признании здания с кадастровым    номером №, площадью 71,9 кв.м, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, обязав Ананьеву Е.Ю. за ее счет осуществить снос самовольной постройки в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу; признании здания с кадастровым номером № площадью 71,9 кв.м, по адресу: <адрес>, объектом, не являющимся объектом недвижимости; признании отсутствующим право собственности Ананьевой Е.Ю. на здание с кадастровым номером №, площадью 71,9 кв.м, по адресу: <адрес>; снятии с государственного кадастрового учета спорного объекта.

Согласно постановлению Администрации городского округа «Город Чита» от ДД.ММ.ГГГГ № разрешение на строительство в отношении объектов капитального строительства выдается Комитетом Градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита».

ДД.ММ.ГГГГ в Комитет Градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» от Плотникова А.В. поступило заявление о выдаче разрешения на строительство фитнес-центра с приложением документов предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. Поскольку оснований указанных в ч. 13 ст. 51 ГрК РФ для отказа в выдаче разрешения на строительство не имелось, ДД.ММ.ГГГГ Плотникову А.В. выдано разрешение на строительство № на строительство объекта капитального строительства фитнес-центра. После этого, ДД.ММ.ГГГГ Курбатову А.В. выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства фитнес-центра площадью 97,96 кв.м. на земельном участке по <адрес> согласно проектной документации ООО «Проектстрой» 2018 г.

На основании заявления Курбатова А.В. от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией городского округа «Город Чита» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано на основании технического плана подготовленного кадастровым инженером Ананьевой Е.Ю.

Как следует из п.10 ч.1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно ст. 55 1. ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Исходя из содержания данной нормы орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый лм ненормативный правовой акт, в случае выявления его противоречия закону. В то же время орган местного самоуправления не вправе отменить указанные разрешения, если на их основании было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, вовлеченного в гражданский оборот.Возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только всудебном порядке.

Законом о госрегистрации недвижимости не предусмотрена проверка органом регистрации прав сведений, содержащихся в техническом плане, на предмет их соответствия аналогичным сведениям в проектной или исполнительной документации, а также проекте перепланировки (п. 1 Письма Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N №). Поэтому при переходе прав на земельный участок вопросов о надлежащем собственнике земельного участка не возникало.

С учетом положений ч. 5 ст. 71 Закона о госрегистрации недвижимости при выполнении кадастровых работ и подготовке технического плана указанных объектов используются как сведения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так и сведения проектной и (или) исполнительной документации. В приложение к техническому плану включаются копии только разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае ответчик Ананьева Е.А. сама являлась кадастровым инженером и имела возможность составить технический план таким образом, что на основании его было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Как установлено судом, Курбатов А.В. не являлся законным собственником земельного участка по <адрес>, то разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ г. является недействительным.

Строение, расположенное по адресу: <адрес>, не имеет прочной связи с землей, не соответствует проектному решению, не соответствует предъявляемым требованиям к капитальному строению и является объектом некапитального строительства. Учитывая вышеизложенное, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № здания фитнес-центра, расположенного по адресу: <адрес> является недействительным, так как не соответствует действующему градостроительному законодательству.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Иск Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к Ананьевой Е.Ю., Администрации городского округа «Город Чита», Комитету Градостроительной политики Администрации городского округа г. Чита о признании объекта самовольной постройкой, снятии объекта с государственного кадастрового учета, сносе объекта, признании недействительным разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию удовлетворить.

Признать недействительным разрешение на строительство здания (фитнес-центр) на земельном участке с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №;

Признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № здания (фитнес-центр) на земельном участке с кадастровым номером №;

Признать здание с кадастровым номером №, площадью 71,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, объектом, не являющимся объектом недвижимости;

Признать отсутствующим право собственности Ананьевой Е.Ю. (СНИЛС №) на здание с кадастровым номером №, площадью 71,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

Снять с государственного кадастрового учета здание №, площадью 71,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, как объект, не являющийся объектом недвижимости;

Признать здание с кадастровым    номером №, площадью 71,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, самовольной постройкой;

Обязать Ананьеву Е.Ю. за ее счет осуществить снос самовольной постройки здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № местоположение которого определено: <адрес>, в месячный срок со дня вступления решения суда взаконную силу.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Читы.

                           Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

                              Судья ___________________________ Аксёнова Е.С.