Решение от 12.05.2021 по делу № 66а-1311/2021 от 09.04.2021

Судья: Нуждин В.Н.                                                            Дело №66а-1311/2021

номер дела в суде первой инстанции

3а-172/2021

ЧЕТВЕРТЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород                                                                    12 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего	Кузьмичева В.А.,
судей	Бушминой А.Е., Савинова К.А.
при секретаре	ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лысковского районного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по апелляционной жалобе Правительства Нижегородской области на решение Нижегородского областного суда от 4 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Бушминой А.Е., судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

административный истец Лысковское районное потребительское общество обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что является собственником объектов недвижимости - нежилых зданий, кадастровая стоимость которых определена по состоянию на 5 июня 2011 года:

с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 558 216,07 руб.:

с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 7 294 269,45 руб.;

а также собственником нежилого здания - с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 4 апреля 2013 года в размере 811 676,11 руб.

Согласно отчетам об оценке ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» от 1 декабря 2020 года №41/12-ОКС/2020 и №42/12-ОКС/2020 по состоянию на 5 июня 2011 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1 152 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 5 397 000 руб.; по состоянию на 4 апреля 2013 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 487 000 руб.

По мнению административного истца, рыночная стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, что нарушает его права, как собственника объектов недвижимости на уплату налогов в законно установленном размере.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости на основании отчетов ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» от 1 декабря 2020 года №41/12-ОКС/2020, №42/12-ОКС/2020.

Решением Нижегородского областного суда от 4 февраля 2021 года административное исковое заявление Лысковского районного потребительского общества удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, кадастровый №, площадь 178,2 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес объекта: <адрес>, <данные изъяты>, по состоянию 5 <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 152 000 руб.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, кадастровый №, площадь 613,2 кв. м, адрес объекта: <адрес>, по состоянию ДД.ММ.ГГГГ, равной его рыночной стоимости в размере 5 397 000 руб.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, кадастровый №, площадь 50,1 кв. м, адрес объекта: <адрес> стройка, <адрес>Б, по состоянию ДД.ММ.ГГГГ, равной его рыночной стоимости в размере 487 000 руб.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решения суда, в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами <данные изъяты> применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты применения кадастровой стоимости до 31 декабря 2020 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 52<данные изъяты>, считать ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе административный ответчик Правительство Нижегородской области просило решение Нижегородского областного суда от 4 февраля 2021 года отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с положениями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и отзыве относительно апелляционной жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена постановлением Правительства Нижегородской области от 7 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» на 5 июня 2011 года:

- нежилого здания кадастровый №, площадь 178,2 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес объекта: <адрес>, здание 55А в размере 1 558 216,07 руб.:

- нежилого здания кадастровый №, площадь 613,2 кв. м, адрес объекта: <адрес>, в размере 7 294 269,45 руб.;

Также административный истец является собственником нежилого здания кадастровый №, площадь 50,1 кв. м, адрес объекта: <адрес> стройка, <адрес>Б, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 4 апреля 2013 года в размере 811 676,11 руб.

В отчетах об оценке ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» от 1 декабря 2020 года №-ОКС/2020 и №-ОКС/2020 определена рыночная стоимость нежилых зданий: с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 5 июня 2011 года в размере 1 152 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 5 июня 2011 года в размере 5 397 000 руб.; с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 4 апреля 2013 года в размере 487 000 руб.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 52<данные изъяты>, однако заявления Лысковского районного потребительского общества были отклонены.

Таким образом, административным истцом соблюден установленный статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ обязательный для юридических лиц досудебный порядок урегулирования настоящего спора.

Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами <данные изъяты> внесены в реестр объектов недвижимости как ранее учтенные 1 февраля 2010 года и 5 июля 2011 года соответственно, в связи с чем вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05 июня 2011 года.

Объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на государственный кадастровый учет 4 апреля 2013 года, в связи с чем в рамках настоящего дела в отношении его применяется статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что отчеты об оценке оценщика ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» от 1 декабря 2020 года №41/12-ОКС/2020 и №42/12-ОКС/2020 соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка, к которому относятся объекты оценки, и основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; выводы оценщика соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и на основе метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Проанализировав отчеты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд первой инстанции расценил их как надлежащие доказательства, подтверждающие достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которые могут быть положены в основу решения, поскольку они отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на юридически значимые даты, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в правильности или обоснованности отчетов эксперта.

Кроме того суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых основания для восстановления предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ срока для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку усмотрел для этого наличие уважительных причин, обусловленных введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) и сроками уплаты налога на имущество организаций.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

    Административный ответчик Правительства Нижегородской области в апелляционной жалобе указало, что судом первой инстанции при восстановлении срока на обращение в суд нарушены нормы процессуального права, применена норма материального права об отсутствии периодичности пятилетнего срока государственной кадастровой оценки по Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и не применена норма процессуального права, установленная частью 3 статьи 245 КАС РФ, которой установлен пятилетний срок на обращение в суд с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, которые обязательны в силу части 5 статьи 2 КАС РФ.

Указанные доводы судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

С целью совершенствования правового регулирования государственной кадастровой оценки в части процедур и сроков установления кадастровой стоимости объектов недвижимости исходя из их рыночной стоимости, Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесены изменения в указанный закон, в том числе с 22 июля 2014 года введена статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, согласно которой (по состоянию на момент принятия закона) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

С учетом статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в указанной редакции, в части 3 статьи 245 КАС РФ, введенного в действие с 15 сентября 2015 года, закреплено, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Исходя из указанных разъяснений, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости: в отношении объектов с кадастровыми номерами 52:<данные изъяты>833 – 12 июля 2012 года, в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты> 30 апреля 2014 года.

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился 11 декабря 2020 года, то есть по истечении пяти лет со дня внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Вместе с тем пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены, в связи с чем очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, не проводилась до 12 октября 2020 года.

В соответствии с распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 5 марта 2019 года № 326-11-43479/19 на территории Нижегородской области в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, в том числе зданий и помещений.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12 октября 2020 года №326-13-544129/20 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 52<данные изъяты> и <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1 529 504,86 руб.; 5 774 369,50 руб., 102 491,57 руб. соответственно (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости).

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 1 января 2020 года и внесенные в ЕГРН, применяются с 1 января 2021 года.

Принимая во внимание, что в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ с 30 ноября 2016 года не предусматривают обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, и учитывая, что до 12 октября 2020 года не были утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки спорных объектов, которые применяются лишь с 1 января 2021 года, оснований полагать ошибочными выводы суда о том, что оспариваемая кадастровая стоимость подлежала применению в правоотношениях с участием административного истца, не имеется, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно восстановил административному истцу срок обращения в суд с административном иском.

С доводами апелляционной жалобы о том, что отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, так как составлен с нарушением пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №299 (далее – ФСО № 3), судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В пункте 5 ФСО № 3 указано, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298 (далее - ФСО № 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО № 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании трех подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Производя расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, оценщик обосновал выбор затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке.

Оценщиком дана подробная характеристика объектов оценки с учетом локальных особенностей их расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на их стоимость.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пунктах 18-20 ФСО № 1, указано, что затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

    Положениями пункта 23 ФСО № 7 предусмотрено, что при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 24 ░░░ № 7, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░:

░) ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░ ░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░;

░) ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░) ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░;

░) ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░).

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░-░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

    ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 29 ░░░░ 1998 ░░░░ № 135-░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ 62, 63, 247 ░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░. ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 309, 311 ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░,

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 4 ░░░░░░░ 2021 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 35 ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░. ░░░░░░░) ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 21 ░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░: