Решение по делу № 2-64/2024 (2-2680/2023;) от 07.06.2023

УИД: 23RS0058-01-2023-003007-54

Дело 2-64/2024 (№ 2680/2023)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«13» мая 2024 года                                         г. Сочи

Хостинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего                                                             Клименко И.Г.

При секретаре                                               Апретовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению Степановой Вероники Юрьевны, Мордвинковой Зинаиды Михайловны, Митяниной Елены Константиновны, Данилова Владимира Васильевича к ООО «Партнер-911» и Гамзатову Султану Назировичу о взыскании суммы задолженности за аренду, убытков, об обращении взыскания на имущество и по встречному исковому заявлению ООО «Партнер-911» к Степановой Веронике Юрьевне, Мордвинковой Зинаиде Михайловне, Митяниной Елене Константиновне, Данилову Владимиру Васильевичу о взыскании убытков, стоимости произведенных улучшений здания, об обязании совершения определенных действий

УСТАНОВИЛ:

Степанова В.Ю., Мордвинкова З.М., Митянина Е.К., Данилов В.В. обратились в суд с иском к ООО «Партнер -911» и Гамзатову С.Н. о взыскании суммы задолженности за аренду, убытков, об обращении взыскания на имущество.

Исковые требования, с учетом их уточнения мотивированы тем, что между Степановой В.Ю., Мордвинковой З.М., Митяниной Е.К., Даниловым В.В. и ООО «Партнер-911» был заключен договор аренды нежилого здания до 01.05.2021 г., срок действия которого продлен дополнительным соглашением от 01.05.2021 г. до 30.04.2025 г., начиная с октября 2021 г. ответчики прекратили полностью вносить арендные платежи, истцами ответчикам было предложено освободить здание, однако отказался, как и отказался от подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Представитель ООО «Партнер-911» обратился в суд с встречным иском к Степановой В.Ю., Мордвинковой З.М., Митяниной Е.К., Данилову В.В. о взыскании убытков, стоимости произведенных улучшений здания, об обязании совершения определенных действий.

Встречные исковые требования, мотивированы тем, что Степановой В.Ю., Мордвинковой З.М., Митяниной Е.К., Даниловым В.В. и ООО «Партнер-911» был заключен договор аренды нежилого здания до 01.05.2021 г., срок действия которого продлен дополнительным соглашением от 01.05.2021 г. до 30.04.2025 г. ООО «Партнер-911» в лице директора Гамзатова С.Н. намеривался использовать нежилое здание, как ресторан, однако регистрация договора аренды не состоялась по причине имеющихся ограничений наложенных в рамках исполнительных производств в отношении истцов по первоначальному иску, кроме того ООО «Партнер-911» не имеет возможности получить необходимые разрешения и лицензии связанные с ресторанной деятельностью, однако получить их так же не возможно, в связи с отсутствием регистрации договора аренды в установленном порядке. Так же истцами по первоначальному иску заблокирован доступ ООО «Партнер-911» на территорию здания, здание сдано в аренду неизвестным лицам, которые осуществляют в здании и на его территории хозяйственную деятельность.

В судебном заседании представитель Степановой В.Ю., Мордвинковой З.М., Митяниной Е.К., Данилова В.В. – Кудряшова А.В. на удовлетворении исковых требований, с учетом их уточнения настаивала, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.

В судебном заседании представитель ответчиков ООО «Партнер-911» и Гамзатова С.Н. – Шевнина Ю.А. на удовлетворении встречных исковых требований наставила, возражала против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание представители третьих лиц Администрация г. Сочи и Администрации Хостинского района г. Сочи не явились, будучи надлежаще уведомленными, суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ч.1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Судом установлено, что 25 апреля 2019 г. между Степановой В.Ю., Мордвинковой З.М., Митяниной Е.К., Даниловым В.В. и ООО «Партнер-911» в лице директора Гамзатова Султана Назировича был заключен договор аренды нежилого здания-культурно-развлекательного центра, назначение: нежилое, площадь: общая 769,8 кв.м., этажность: 2, адрес: <адрес> (л.д.46-50 т. 1)

Дополнительным соглашением от 01.05.2021 г. срок действия договора аренды до 30.04.2025 г. до 30.04.2025 г. (л.д. 41-42 т.1)

Согласно условиям договора аренды 25.04.2019 года между ООО «Партнер -911» (далее арендатор или ответчик) и Степановой В.Ю., Мордвинковой 3.М., Митяниной Е.К., Даниловым В.В. (далее арендодатели или Истцы) заключен договор аренды здания. По условиям договора в аренду переданы здание- культурно-развлекательного центра, назначение: нежилое, площадь: общая 769,8 кв. м, этажность: 2, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, <адрес>, принадлежащего Степановой В.Ю. на праве собственности в размере 6/10 доли (свидетельство о государственной регистрации права 23-АМ № 016909 от 04.09.2013 года), Данилову В.В. 2/10 доли (свидетельство о государственной регистрации права 23-АЕ № 290102 от 29.10.2008 года), Митяниной Е.К. 1/10 доли (свидетельство о государственной регистрации права 23-АЕ № 290102 от 29.10.2008 года), Мордвинковой 3. М. 1/10 доли (свидетельство о государственной регистрации права 23-АЕ №290099 от 29.10.2008 года); арендная плата составляет 225 000 рублей в месяц. Согласно дополнительному соглашению от 01.05.2021 года стоимость аренды составляет 250 000 рублей (зарегистрирован в ЕГРН 20.05.2019 г. за № 23:49:0304009:1054-23/050/2019-21). Вместе со зданием передано в аренду имущество - оборудование, посуда мебель и пр. на сумму 4 536 045 рублей (л.д. 24-30 т.2).

Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в учреждении Росреестра 20.05.2019 г., о чем свидетельствует оригинал подписей сторон по сделке и печать государственного регистратора (л.д. 31 оборот).

01.05.2021 г. между истцами –арендателями и гражданином Гамзатовым С.Н. (соответчик) был заключен договор поручительства, по которому Поручитель Гамзатов С.Н. обязуется отвечать личным имуществом перед арендаторами по обязательствам ООО «Партнер 911» (должник) в чсати исполнения Договора аренды нежилого здания от 25.04.2019 г. и Дополнительного соглашения к нему от 01.05.2021 г. (л.д. 149 т.1).

При этом согласно налоговой выписке из ЕГРЮЛ Гамзатов С.Н. является генеральным директором и единственным учредителем юридического лица ООО «Партер 911 « (л.д. 12 т.1).

Поскольку ответчиком – арендатором ООО «Партнер 911» и его поручителем и одновременно генеральным директором гражданином Гамзатовым С.Н. длительный период допускалась неуплата арендной платы, то 20.04.2023 г. в адрес ответчиков было направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Задолженность по оплате перед каждым совладельцем объекта недвижимости и с учетом размера доли каждого и с учетом принятых условий по размеру оплаты составляла следующие показатели:

- Степановой В.Ю. – 3 500 000 рублей,

- Данилову В.В. – 1 800 000 рублей,

- Митяниной Е.К. – 907 500 рублей,

- Мордвинковой З.М. – 662 500 рублей. (л.д. 34 т.1).

Факт достоверного направления указанного уведомления подтвержден почтовой корреспонденцией и описью вложения (л.д. 35-36 т.1), а так же телеграммами в адрес ответчиков (л.д. 37).

15.05.2023 г. общим собранием сособственников – истцов по делу было принято решение о принятии мер по освобождению своего имущества – спорного здания и «погашении записи об аренде в ЕГРН», передаче ключей, подписании с арендатором соглашения о расторжении договора аренды. В случае чинения им препятствий – принято решение о самозащите прав, согласно ст. 14 ГК РФ – вскрытия здания (л.д. 58-59 т.1), о чем был уведомлен ответчик телеграммами и почтовым уведомлением согласно их копий на л.д. 38-40, 54-57 т.1.

Так же истцы обращались в Отдел полиции с ходатайством о присутствии в дату мероприятия сотрудника правоохранительного органа для обеспечения правопорядка, что подтверждено заявлением принятым по талону –уведомлению – КУСП УВД г. Сочи (л.д. 31-33 т.1).

Спорный договор аренды здания – культурно-развлекательного центра указан в выписке Росреестра на 23.05.2023 г. (л.д. 23-27 т.1). Однако к 26.06.2023 г. эти обременения указанного спорного объекта недвижимости согласно выпискам из Росреестра были аннулированы и отсутствуют в графе ограничений прав истцов (л.д. 137-138 т.1), чем подтвержден факт расторжения в досудебном и одностороннем порядке указанного договора аренды.

Однако, указанная задолженность по арендной плате погашена не была и подлежит взысканию солидарно с ООО «Партнер 911» и Гамзатова С.Н.

Согласно пунктам 22 и 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах II-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора. Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.3. договора от «25» апреля 2019 г. № б/н, арендная плата за предоставленное имущество оплачивается ежемесячно в срок до 5 числа. Согласно ст. 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. При этом в силу п. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Таким образом, исходя из условий договора от «25» апреля 2019 г. № б/н и указанных выше норм законодательства, обязанность ответчика по внесению ежемесячной арендной платы арендодателю за предоставленное по договору нежилое помещение должна им исполняться не позднее последнего числа соответствующего месяца.

В части удовлетворения иных исковых требований, как и требований по встречному иску должно быть отказано по следующим основаниям.

Обеими сторонами заявлены требования по отношению друг к другу об обращении взыскания на имущество ответчика (исковые требования) и о взыскании убытков в связи с неосновательным обогащением и удержанием имущества (встречные исковые требования).

На основании статьи 359 ГК РФ Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

В соответствии со статьей 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Согласно статье 349 ГК РФ (Порядок обращения взыскания на заложенное имущество) обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Однако судом установлено и это признается сторонами, факт отсутствия достоверных, конкретных и точных сведений в отношении спорного имущества – его полного перечня, характеристик по процентному износу и годности, акта и сведений о стоимости, и других индивидуальных характеристик.

При этом истцы в отношении этого имущества в своем иске указывают, что «ориентировочная стоимость имущества составляет – 498 700 рублей» (л.д. 7 т.1).

Ответчик в ходатайстве так же указывает - «в материалах дела не имеется доказательств размера стоимости имущества». (л.д. 18 т. 4).

Так же часть спорного имущества относилось к объектам недвижимости, сооружениями, зданиям.

Все представленные акты, сверки, расчеты не заверены в установленном порядке, их оригиналы суду не представлены, не содержат полных и точных сведений в связи с чем, суд не может их признавать достоверными и допустимыми, так как согласно ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Так же судом учтено, что сторонами не был предусмотрен досудебный порядок реализации имущества, его полного объема, либо иным порядком в случае возникновения спора сторон.

Судом для установления в этой части достоверных сведений была назначена комплексная оценочная строительно-техническая – землеустроительная экспертиза, с привлечением оценка (л.д. 48-49 т.4).

Оплата за производство экспертизы была возложена на стороны по делу, каждый оплачивает ответы на свои вопросы, представленные стороной эксперту.

Однако, согласно ответа экспертного учреждения АНО «Центр Экономических Экспертиз» ответчики ООО «Партнер – 911» и Гамзатова С.Н. оплату за производство экспертизы отказались производить, несмотря на то, что эта экспертиза была назначена по их ходатайству (л.д. 19 т.4).

Согласно ч. 3 ст. 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а так же какое для нее она имеет значение вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена установленным или опровергнутым.

Между тем, ранее назначенной по делу экспертизой был сделан вывод о том, что определить комплексность на дату передачи объектов в аренду ответчиков и на дату фактического прекращения пользования ими не представляется возможным, так как в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие характеристики имущества, зданий, объектов (л.д. 125, 129, т. 2).

Провести инвентаризацию не представляется возможным из-за отсутствия документов (л.д. 122, 125 т.2).

Так же экспертом установлено, что часть зданий построек ответчиками на арендованной ими земли у истцов, возведены пристройки за пределами границ земельного участка. При этом каких-либо разрешений, согласований, согласия арендодателей, муниципального органа, ответчиками не представлено (л.д. 15-16 т.2). Что позволяет суду прийти к выводу об осуществлении ООО «Партнер -911» и Гамзатовым С.Н. самовольного строительства и злоупотребления правом, что недопустимо в соответствии со ст. 10 УК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Степановой Вероники Юрьевны, Мордвинковой Зинаиды Михайловны, Митяниной Елены Константиновны, Данилова Владимира Васильевича к ООО «Партнер-911» и Гамзатову Султану Назировичу - удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ООО «Партнер-911» и Гамзатова Султана Назировича в пользу Степановой Вероники Юрьевны, Мордвинковой Зинаиды Михайловны, Митяниной Елены Константиновны, Данилова Владимира Васильевича задолженность по арендной плате :

- по договору аренды нежилого здания № б/н от 25.04.2019 г. за период с 01.06.2019 г. по 01.05.2021 г. в размере 6 715 500 рублей.

- по дополнительному соглашению от 01.05.2021 г. к договору аренды нежилого здания за период с 01.06.2021 г. по 30.04.2023 г. в размере 3 345 000 рублей, всего взыскать 10 060 500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Партнер-911» к Степановой Веронике Юрьевне, Мордвинковой Зинаиде Михайловне, Митяниной Елене Константиновне, Данилову Владимиру Васильевичу о взыскании убытков в общей сумме 3 918 086 рублей, стоимости произведенных, неотделимых улучшений здания в общей сумме 12 000 000 рублей работ, об обязании передать бухгалтерскую и иную документацию, информацию – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть 20 мая 2024 года.

Судья:                                                                                      Клименко И.Г.

На момент публикации решение не вступило в законную силу

Согласовано:            Судья Клименко И.Г.