Решение по делу № 33-1640/2024 от 19.06.2024

Судья Валюшина А.Р. Дело № 2-3378/2024

№ 33-1640/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Душечкиной Н.С.,

судей Безносовой Е.И., Гусевой А.В.,

при секретаре судебного заседания Лагуновой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 25 июля 2024 года гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Кургана к Ленкову А.А. об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по апелляционной жалобе Ленкова А.А. на решение Курганского городского суда Курганской области от 25 марта 2024 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Душечкиной Н.С. об обстоятельствах дела, пояснения представителя истца, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Кургана обратилась в суд с иском к Ленкову А.А. об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование иска указано, что 22.05.2020 между Администрацией города Кургана и Ленковым А.А. был заключен договор аренды земельного участка № (далее – договор), предметом которого являлся земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 36534 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для завершения строительства обувной фабрики. На земельном участке располагаются объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: №, принадлежащие на праве собственности Ленкову А.А., что следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). В разделе 2 договора установлен срок аренды земельного участка, который составил три года с даты подписания акта приема-передачи участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Акт приема-передачи вышеуказанного земельного участка в аренду подписан сторонами 22.05.2020. 05.05.2023 Администрацией города Кургана в адрес Ленкова А.А. направлено уведомление (исх. №) об истечении срока действия договора и об отсутствии у Администрации города Кургана намерения продлить действие договорных отношений. В уведомлении от 08.06.2023 (исх. №) Ленкову А.А. сообщено о погашении регистрационной записи по договору аренды в связи с окончанием его действия.

В соответствии с пунктами 1.1 - 1.2 раздела 1 договора участок передается в аренду однократно для завершения строительства объектов незавершенного строительства; разрешенное использование участка: для завершения строительства обувной фабрики. На основании подпункта 5.2.5 пункта 5.2 раздела 5 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с пунктами 1.1 - 1.2 раздела 1. Обращаясь в суд, Администрация города Кургана указала, что в нарушение пунктов 1.1 - 1.2 раздела 1, подпункта 5.2.5 пункта 5.2 раздела 5 договора аренды Ленковым А.А. участок по назначению не использовался, строительство объектов незавершенного строительства не завершено. Ленков А.А. свое право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства реализовал. Истечение срока действия договора аренды, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, является основанием для обращения в суд с настоящим иском об изъятии объектов незавершенного строительства.

С учетом изложенного, истец просил суд изъять у Ленкова А.А. объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, принадлежащие ему на праве собственности, расположенные на земельном участке с кадастровым №, площадью 36534 кв.м, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

В судебном заседании представитель истца Администрации города Кургана Отиско Д.О., действующий на основании доверенности, на требованиях настаивал, согласно доводам иска.

Ответчик Ленков А.А. в судебном заседании с требованиями не согласился, указав, что на земельном участке находится имущество, принадлежащее ему на праве собственности, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Не оспаривал, что до настоящего времени действий по завершению строительства обувной фабрики, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, не произвел.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 25.03.2024 исковые требования Администрации города Кургана об изъятии у Ленкова А.А. объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворены, с ответчика взыскана государственная пошлина в бюджет муниципального образования город Курган в размере 300 руб.

Не согласившись с решением, ответчик Ленков А.А. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить. В обоснование жалобы указал, что судом не учтено, что срок договора аренды земельного участка, на котором расположены указанные объекты незавершенного строительства, не позволяет принять достаточные меры для завершения строительства, при этом, отмечает, что разрешение на строительство на момент принятия решения являлось действующим. Кроме того, судом не приняты во внимание представленные им доказательства об инвестировании завершения строительства на указанном земельном участке. Полагал, что строительство объектов не завершено по объективным причинам.

Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, указал, что принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Отмечает, что разрешение на строительство дает застройщику право на осуществление строительства объектов капитального строительства. В связи с этим, полагал, что применительно к спорным обстоятельствам имеет место быть неопределенность публичного образования в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке, а действия органа публичного образования (Администрации города Кургана) об изъятии таких объектов недвижимости при наличии действующего разрешения на строительство следует расценивать как злоупотребление правом.

В письменных возражениях Администрация города Кургана просила оставить решение Курганского городского суда Курганской области от 25.03.2024 без изменения, апелляционную жалобу Ленкова А.А. – без удовлетворения.

Представитель Администрации города Кургана, действующий на основании доверенности Отиско Д.О. в судебном заседании суда апелляционной инстанции против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Ленков А.А. при надлежащем извещении в судебное заседание не явился в связи с его нахождением за пределами Курганской области.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Установлено, что 22.05.2020 между Администрацией города Кургана и Ленковым А.А. заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 36534 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для завершения строительства обувной фабрики.

В соответствии с пунктами 1.1 - 1.2 раздела 1 договора участок передается в аренду однократно для завершения строительства объектов незавершенного строительства; разрешенное использование участка: для завершения строительства обувной фабрики.

На основании подпункта 5.2.5 пункта 5.2 раздела 5 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с пунктами 1.1 - 1.2 раздела 1.

Согласно разделу 2 договора срок аренды земельного участка устанавливается в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на 3 года с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Из материалов дела усматривается, что акт приема-передачи земельного участка в аренду подписан сторонами 22.05.2020.

05.05.2023 Администрацией города Кургана в адрес Ленкова А.А. направлено уведомление (№ №) о непродлении договорных отношений.

Уведомлением от 08.06.2023 (№ №) Ленкову А.А. сообщено, что регистрационная запись по договору погашена в связи с окончанием срока его действия.

Материалы дела свидетельствуют о наличии на вышеуказанном земельном участке объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: №, принадлежащих на праве собственности Ленкову А.А., что следует из выписок из ЕГРН.

Судом установлено, что в нарушение пункта 1.1 раздела 1, подпункта 5.2.5 пункта 5.2. раздела 5 договора Ленковым А.А. земельный участок не использовался, строительство объектов не завершено, что подтверждается отчетом об осмотре и фотоматериалами от 18.07.2023 произведенными специалистами МКУ «Административно-техническая инспекция города Кургана» совместно с представителем «МКУ «Городская инспекция земельным отношениям».

Разрешая исковые требования и проходя к выводу об их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик Ленков А.А. реализовал свое право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, при этом отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся данный земельный участок, при условии истечения срока действия договора аренды, является основанием для изъятия объектов незавершенного строительства.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с таким выводом суда исходя из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 4, 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Закон допускает возможность изъятия объекта незавершенного строительства лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен ответчику для завершения строительства обувной фабрики, срок действия договора аренды истек 22.05.2023, право на однократное предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, следовательно, в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование Администрации города Кургана к Ленкову А.А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежит удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта возникло по вине третьих лиц, либо связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Ответчик при рассмотрении настоящего дела не ссылался на наличие уважительных причин, по которым он не смог в установленный договором срок закончить строительство обувной фабрики, указывал лишь на срыв переговоров с инвесторами, при этом относимых и допустимых доказательств в подтверждение доводов не представил, при этом в судебном заседании суда первой инстанции указывал, что какое-либо строительство им не осуществлялось, производилась только уборка территории за весь период аренды. При этом Ленков А.А. в Администрацию города Кургана о продлении срока договора аренды не обращался, встречные исковые требования о возложении на истца обязанности заключить договор аренды на новый срок не предъявлял.

В рассматриваемом случае нарушение истцом шестимесячного срока для предъявления требований об изъятии объекта незавершенного строительства не является основанием к отмене решения суда, так как положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлен пресекательный срок для обращения в суд публичного собственника с иском.

Поскольку Администрация города Кургана воспользовалась своим правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов после истечения срока действия договора аренды указанного участка, при этом в ходе судебного разбирательства не установлено уважительных причин, по которым ответчик лишен был возможности завершить строительство недвижимого объекта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обоснованности исковых требований истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Иные доводы апелляционной жалобы также не могут быть признаны состоятельными, так как по существу основываются на обстоятельствах, являвшихся предметом судебного исследования, с последующей правильной правовой оценкой.

На основании изложенного с учетом установленных обстоятельств и требований законодательства решение суда является законным и обоснованным. Нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводов суда, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 25 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ленкова А.А. – без удовлетворения.

Судья - председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 июля 2024 года.