Решение по делу № 2-8131/2021 от 20.08.2021

Дело №                УИД 23RS0№-16

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

    г. Краснодар                                  09 декабря 2021 г.

    Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

    председательствующего судьи         Исаковой Н.И.,

    при секретаре                 ФИО2,

    с участием: истца ФИО1, представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО4, действующей на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СтройИнвест-Кубань» третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о защите прав потребителей,

установил:

В Ленинский районный суд г. Краснодара обратился ФИО1 с вышеуказанными требованиями к ООО «СтройИнвест-Кубань», в обоснование которых сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «СтройИнвест-Кубань» был заключен Договор № Д/2014 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома. Исходя из условий договора, Застройщик обязался построить жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а именно, двухкомнатную <адрес>, не позднее первого полугодия 2016 года. В соответствии с условиями Договора общая согласованная цена сделки составила 4062240 руб. Стоимость цены квартиры была внесена истцом в полном объеме на расчетный счет ответчика в установленные настоящим договором сроки: денежная сумма в размере 2500000 руб. наличными средствами; денежная сумма в размере 1562240 руб. за счет кредитных средств. В соответствии с условиями Договора ответчик обязался передать Объект долевого строительства в первом полугодии 2016 года. Однако, до настоящего момента ответчиком объект долевого строительства (трехкомнатная квартира общей площадью 109,2 кв.м) не передан. Указанные обстоятельства явились поводом для обращения в суд.

На основании изложенного истец просит обязать ответчика передать в собственность истца объект долевого строительства; подписать акт приема-передачи квартиры; взыскать с ООО «СтройИнвест-Кубань» неустойку в размере 995248 руб.

Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования. Просит суд обязать ответчика передать в собственность истца объект долевого строительства; подписать акт приема-передачи квартиры; взыскать с ООО «СтройИнвест-Кубань» неустойку в размере 995248 руб. Произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру.

Представитель ответчика ООО «СтройИнвест-Кубань» в судебном заседании против требований иска возражал по основаниям, изложенным в возражениях, приобщенных к материалам дела.

Представитель третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав письменные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично ввиду нижеследующего.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В судебном заседании из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «СтройИнвест-Кубань» (застройщик) был заключен Договор № Д/2014 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома (далее – договор)

По условиям договора застройщик обязался построить жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Участнику долевого строительства – ФИО1, объект долевого строительства, а именно, трехкомнатную <адрес>, не позднее первого полугодия 2016 года.

В соответствии с условиями п. 3.2, 3.3 договора общая согласованная цена сделки составила 4062240 руб. Цена договора складывалась из фактических затрат Застройщика на строительство квартиры - 3777883 руб.; из затрат на услуги застройщика - 284357 руб.

Стоимость цены квартиры была внесена истцом в полном объеме на расчетный счет ответчика в установленные договором сроки, денежная сумма в размере 2500000 руб. внесена наличными средствами; денежная сумма в размере 1562240 руб. за счет кредитных средств.

В соответствии с п. 4.1 Договора участия срок передачи объекта долевого строительства участнику первое полугодие 2016 года. То есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

На основании ч.1 ст. 27 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполненные работы (оказание) услуг в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае, если строительство создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Между тем ответчик, вступая в договорные отношения с дольщиками, обязан учитывать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства многоквартирного дома.

Неисполнение ответчиком обязательств по передаче квартиры в установленный договором срок послужило поводом для обращения в суд с исковым заявлением.

Ответчик не выполнил условия заключенного договора и не передал истцу квартиру в установленный договором срок, при отсутствии дополнительного соглашения о переносе срока окончания строительства, чем нарушил п.1 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в соответствии с которым по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, у участника долевого строительства после оплаты договорной цены возникает право требовать оговоренный договором объект долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный ст. 12 ГК РФ, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из смысла п. 1 ст. 314 ГК РФ следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

При таких обстоятельствах, суд делает вывод о том, что нарушение застройщиком сроков сдачи квартиры влечет наступление ответственности в виде оплаты неустойки, следовательно, требования истца являются законными и обоснованными.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

По расчетам истца просрочка исполнения ответчиком своих обязательств по Договору составляет за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из указанного истцом периода просрочки, неустойка составит 995248 руб.

Ответчик просит применить последствия пропуска срока исковой давности.

К спорам о взыскании с застройщика неустойки (пени) применяется общий срок исковой давности в три года, который исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. ст. 196, 200 ГК РФ).

Истец представил суду расчет, согласно которому неустойка исчисляется за период, предшествующий дню обращения в суд согласно общему сроку исковой давности в три года. Данный расчет признается судом верным.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Между тем, в представленном суду отзыве представитель ответчика просит снизить взыскиваемый размер неустойки, применив ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно Правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, в соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции РФ именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ.

Из материалов дела не следует, что в результате нарушения взятых на себя обязательств ответчик получил какую-либо выгоду от несвоевременного исполнения обязательств, либо использовал не по назначению инвестиционные средства или умышленно удерживал объект недвижимости. Кроме того, суд считает необходимым при разрешении данного вопроса принять во внимание, что, несмотря на неблагоприятную ситуацию на финансовом и строительном рынках ответчиком было завершено строительство объекта. При этом, гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению.

Исходя из принципов разумности и справедливости, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд полагает необходимым уменьшить указанную сумму неустойки соразмерно последствиям нарушения обязательств, принимая во внимание обстоятельства данного дела, принятые со стороны ответчика меры по надлежащему исполнению обязательств застройщика, период просрочки исполнения обязательства, отсутствие доказательств негативных последствий нарушения обязательства, а также сложившиеся экономические условия в период исполнении договора, и наличие у ответчика других договоров долевого участия строительства, в том числе с гражданами-дольщиками, в связи с чем дополнительное финансовое бремя может оказать негативное влияние на профессиональную деятельность ответчика, связанную с исполнением обязательств с другими гражданами-дольщиками. С учетом разумного баланса интересов сторон, суд определяет подлежащую взысканию неустойку в размере 250000 руб. в пользу истца.

Оценивая обоснованность заявленных требований об обязании ответчика передать объект долевого участия и подписать акт приема-передачи, предоставив документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, суд учитывает следующее.

На основании ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Согласно положениям ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как усматривается из материалов дела разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ДД.ММ.ГГГГ. Передача квартиры согласно п. 4.2 договора долевого участия должна быть осуществлена в течение трех месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

31.03.2021г. застройщиком составлен акт № приема-передачи квартиры (односторонний), что соответствует указанным положениям п. 6 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в связи с уклонением участника долевого строительства от принятия квартиры.

При этом судом установлено, что согласно договору общая площадь объекта долевого участия составляет 109,2 кв.м, вместе с тем, после завершения строительства фактическая площадь квартиры увеличилась и стала равной 114,8 кв.м. Разница между проектной площадью и фактической составила 5,6 кв.м, вследствие чего в адрес истца направлено письмо о необходимости доплаты за образовавшуюся разницу в площади в размере 208320 руб., что согласуется с п. 2.3 договора долевого участия.

До настоящего времени оплата истцом не произведена.

Доказательств выявления истцом каких-либо недостатков в объекте долевого строительства и обращении к застройщику для составления соответствующего акта о выявленных несоответствиях, того, что объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, суду не представлено. Напротив, акт № от ДД.ММ.ГГГГ содержит все характеристики передаваемой квартиры, позволяющие точно идентифицировать объект передачи, а именно: дата передачи, основные характеристики жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, реквизиты сторон, показания счетчиков на день подписания акта.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что дольщик необоснованно уклонялся от составления двустороннего акта приема-передачи квартиры, не внес сумму разницы между проектной и фактической площадью квартиры, не выполнив свои обязательства.

Таким образом, требования об обязании ответчика передать объект долевого участия и подписать акт приема-передачи, предоставив документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, удовлетворению не подлежат.

Согласно Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-Ф государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

На основании изложенного, требование о государственной регистрации права собственности за истцом на объект долевого участия при указанных обстоятельствах удовлетворению не подлежит, поскольку в противном случае суд может подменить регистрирующий орган.

Истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска, поэтому в соответствии с положениями ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Следовательно, с ответчика в доход государства суд взыскивает госпошлину в соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ в размере 5700 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СтройИнвест-Кубань», третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о защите прав потребителей удовлетворить в части.

Взыскать с ООО «СтройИнвест-Кубань» в пользу ФИО1 неустойку в размере 250000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «СтройИнвест-Кубань» в доход бюджета городского округа сумму государственной пошлины в размере 5700 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Краснодара.

    Судья Ленинского

    районного суда г. Краснодара                           Н.И.Исакова

    Мотивированное решение изготовлено 13.12.2021г.