Решение по делу № 33-9824/2024 от 06.03.2024

Судья Скарина К.К. Дело № 33-9824/202450RS0052-01-2023-003697-52

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск, Московская область                                        18 марта 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шилиной Е.М.

судей Потаповой С.В., Рубцовой Н.А.

при ведении протокола помощником судьи Андреевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4187/2023 по иску фио4 к фио5, фио1, фио6, третьи лица: ПАО «Совкомбанк», Управление Росреестра по Московской области о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность,

по апелляционным жалобам фио1, фио6 на решение Щелковского городского суда Московской области от 17 октября 2023 года,

Заслушав доклад судьи Потаповой С.В.,

объяснения явившихся лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛА:

фио4 обратилась в суд с иском к фио2, фио1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность. В обоснование иска указано, что <данные изъяты> между фио5 и фио4, от имени которой по доверенности действовал фио1, был заключен договор купли-продажи квартиры площадью 47,2 кв.м. расположенной по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>. Согласно доверенности выданной фио4 - фио1, оплата стоимости вышеуказанного жилого помещения (квартира) должна была производиться на счет <данные изъяты>.8<данные изъяты>.1971540 фио4 открытый в ПАО Сбербанк и стоимость квартиры составлять не менее 3 000 000 руб.

Также, по условиям вышеуказанного договора купли-продажи, денежные средства должны были быть зачислены на расчетный счет фио4, после регистрации перехода права от фио4 к фио5 (пункт договора 5).

<данные изъяты> переход к ответчику права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры не исполнил в полном объеме, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи. фио1 не сообщал фио4 о месте и времени совершения сделки, со фио5 истец так же не встречался и не знакома. фио4 стало известно о продаже принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения из извещения ИФНС о начислении налога с продажи имущества. фио1 отказался предоставить зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. По настоящее время, денежные средства в размере 3 000 000 руб. на расчетный счет фио4 не поступили, что влечет безденежность сделки и ее недействительность. фио4 так же стало известно, что после совершения сделки по купле-продаже жилого помещения, данное имущество было заложено в ПАО «Совкомбанк».

<данные изъяты> фио4 направила в адрес фио5 по адресу постоянной регистрации и месту нахождения спорного жилого помещения, претензию, в которой потребовала в течение 7 календарных дней с момента получения претензии, произвести оплату по договору купли продажи квартиры от <данные изъяты> в полном объеме, в случае игнорирования данного требования данный договор будет расторгнут в одностороннем порядке.

Поскольку ответчик фио5 как покупатель не оплатила стоимость квартиры, считает, что это существенное нарушение договора, в связи с чем просила суд расторгнуть договор купли- продажи квартиры площадью 47,2 кв.м. расположенной по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, заключенный между фио4 (по доверенности фио1) и фио5, возвратить квартиру площадью 47,2 кв.м. расположенную по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты> в собственность фио4, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии погасить запись о праве собственности фио5 на квартиры площадью 47,2 кв.м. расположенной по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрацию записи о праве собственности фио5 на указанную квартиру.

Решением Щелковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены. Судом постановлено: «Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенный между фио4, с одной стороны и фио5, с другой стороны.

Прекратить право собственности фио6 на квартиру площадью 47,2 кв.м. расположенную по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>.

Возвратить квартиру площадью 47,2 кв.м. расположенную по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером 50:16:0000000:34568 в собственность фио4.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих сведений в данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).».

Не согласившись с решением суда, фио1, фио6 подали апелляционные жалобы, в которых просят указанное решение отменить, ссылаясь на его незаконность, отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель фио6, представитель фио1 доводы апелляционных жалобы поддержали.

фио4 и ее представитель просили оставить решение суда без изменения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты> между фио5 и фио4, от имени которой по доверенности действовал фио1, был заключен договор купли-продажи квартиры площадью 47,2 кв.м. расположенной по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.

Согласно доверенности <данные изъяты>6 от <данные изъяты>, удостоверенной нотариусом <данные изъяты> фио3, выданной фио4 - фио1, оплата стоимости вышеуказанного жилого помещения (квартира) должна была производиться на счет фио4 открытый в ПАО Сбербанк № <данные изъяты>.8<данные изъяты>.1971540 и стоимость квартиры должна составлять не менее 3 000 000 руб. Так же по условиям вышеуказанного договора купли-продажи, денежные средства должны были быть зачислены на расчетный счет фио4, после регистрации перехода права от фио4 к фио5 (пункт договора 5).

Согласно данным реестрового дела на спорную квартиру все регистрационные действия по оформлению перехода права собственности от фио4 в пользу фио5 осуществлял фио1 по доверенностям от обеих сторон.

<данные изъяты> переход к ответчику фио5 права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРН), однако, как утверждает истец, ответчик фио5 свои обязательства по оплате квартиры не исполнила в полном объеме, равно и не исполнил их по поручению самой фио5 соответчик фио1, уполномоченный ею по договору поручения на осуществление оплаты третьим лицом от <данные изъяты>, копия которого представлена ответчиком фио1

На квартиру согласно данным ЕГРН и в силу заключения кредитного договора фио5 и ПАО Совкомбанк наложено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Совкомбанк, заключен договор залога, однако, в настоящее время по данным ЕГРН обременение на квартиру снято. Из данных, представленных ПАО Совкомбанк следует, что в результате образовавшейся задолженности по кредиту у фио5, <данные изъяты> вынесено заочное решение Октябрьского районного суда <данные изъяты> по делу <данные изъяты>, которое вступило в законную силу, со фио5 взыскана сумма задолженности кредита, обращено взыскание на заложенное имущество – спорную квартиру.

В настоящее время право собственности на квартире зарегистрировано за новым собственником – фио6 по договору купли-продажи от <данные изъяты>.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 8, 223, 301-302, 421, 450, 454, 550, 555, 1102, 1103 ГК РФ, п.п. 36, 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исходил из того, что у фио4 имеется основание требовать от ответчика возврата переданной по договору квартиры, поскольку не исполнение обязательств по договору купли-продажи, в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры является существенным и влечет право требования продавца о расторжение договора и возврате имущества.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может и считает подлежащим отмене решение суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

На момент рассмотрения настоящего спора о расторжении договора, у фио5, как покупателя по договору, отсутствовало спорное имущество и требование о возврате, которое возможно предъявить покупателю по договору купли-продажи в случае его расторжения, к данному ответчику заявлено не обоснованно. Истребование имущества в случае незаконного владения от приобретателя по последующей сделке возможно в случае признания сделки недействительной. Между тем, таких требований истец не заявляла, при этом истцом не представлены достоверные и допустимые доказательства порочности заключенной последующей сделки в отношении спорной квартиры по мотивам недобросовестных действий покупателей.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Между тем, как следует из материалов дела, фио4 имела волю на отчуждение спорного жилого помещения, что не оспаривалось ею при разрешении спора, в связи с чем, в рассматриваемом случае основания для применения положений ст. 302 ГК РФ отсутствуют.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку, как следует из представленных в материалы дела документов, фио5 оплатила стоимость квартиры в размере 3 000 000 руб. фио1, действовавшему от имени истца, что подтверждается распиской от 11.10.2022 г. и доводами самого фио1, пояснившего, что в настоящее время денежные средства находятся на его счете.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях фио5 недобросовестного поведения, а, соответственно и оснований для расторжения договора-купли продажи квартиры от 06.10.2022 г., обязательства по которому покупателем исполнены в полном объеме, доказательств существенных нарушений условий договора покупателем допущено не было.

Таким образом, имеются основания для отмены решения суда, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

руководствуясь ст. ст. 199, 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

                                             ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щелковского городского суда Московской области от 17 октября 2023 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования фио4 к фио5, фио1, фио6 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу фио1 и апелляционную жалобу фио6 удовлетворить.

Председательствующий

Судьи