Решение по делу № 33-3196/2020 от 16.07.2020

Судья Таранов А.В.                                      Дело № 2-326/2020

                  (№ 33-3196/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 сентября 2020 года                                                                   г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

       Председательствующего     Крамаренко О.А.

       судей                 Куниной А.Ю., Никифоровой Ю.С.

       при секретаре              Кондратьевой К.И.

       рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Две пятерки» на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 03 февраля 2020 года по иску Назарова Сергея Курашовича к ООО «Две пятерки» об устранении препятствий в пользовании земельным участком

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., представителя ООО «Две пятерки» - Винтайкину И.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Назарова С.К. – Корнева А.А., Слуцкого Н.Н. и его представителя Минакова Я.Ю., полагавшие жалобу необоснованной, решение подлежащим оставлению без изменения судебная коллегия

        У С Т А Н О В И Л А:

       Назаров С.К. обратился в суд с иском к ООО «Две пятерки», которым с учетом уточнений заявленных исковых требований от 21 ноября 2019 года, просил устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, путем предоставления беспрепятственного и безлимитного доступа на указанный участок, выдачи чипа или карты для въезда на участок, а также возложить на ответчика обязанность демонтировать въездной и выездной шлагбаумы на въезде и выезде с указанного земельного участка.

    В обоснование иска указано, что истец является собственником нежилого помещения №, расположенном в торговом объекте с названием «55» по <адрес>. Данное помещением используется истцом в качестве офисного, работа носит ненормированный разъездной характер с использованием личного автомобиля.

    Торговый центр расположен на земельном участке с кадастровым №, находящимся в собственности администрации городского округа «Город Калининград» и предоставленном в аренду собственникам помещений торгового центра со множественностью лиц на стороне арендатора. Земельный участок имеет вид разрешенного использования – «магазины», цель использования – «под существующие торгово – административные центры».

    В 2014 году на общем собрании собственников помещений торгового центра было принято решение об организации на указанном участке платной парковки с возможностью пользоваться ее территорией по отдельным картам въезда, приобретаемым единоразово у управляющей компании по цене 1850 рублей. При таком положении допускалось нахождение на парковке бесплатно неограниченное количество времени.

    В 2017 году, став собственником нежилого помещения в торговом центре, истец присоединился к договору аренды указанного земельного участка путем заключения дополнительного соглашения, исполняет условия договора, вносит арендные платежи.

    В мае 2018 года ответчиком при въезде и выезде на земельный участок был установлен шлагбаум с новым аппаратным комплексом с взиманием платы за нахождение на территории участка по тарифу 50 рублей за час парковки. При этом взимание платы предполагается не только с посетителей торгового центра, но и с собственников помещений торгового объекта.

    Обращения к ответчику с просьбой предоставить истцу как собственнику помещения и арендатору участка бесплатный пропуск (карту, абонемент) для размещения принадлежащего ему автомобиля, не принесли положительного результата, на данное обращение последовал отказ.

    В августе 2018 года ответчиком было инициировано проведение общего собрания собственников помещений торгового объекта по вопросу взимания платы за нахождение на парковке, по результатам которого было принято решение об установлении платы в размере 1 000 рублей в месяц.

    Обращаясь в суд с настоящим иском, сторона истца указывает на нарушение своих прав как собственника нежилого помещения и арендатора участка установленными ответчиком в отношении участка ограничениями. Полагает, что установка шлагбаума с взиманием платы нарушает и условия договора аренды земельного участка в части обеспечения беспрепятственного доступа на участок и ограничений в его использовании (проезды, охранные зоны инженерных коммуникаций, охранная зона электросетевого хозяйства).

    В 2018 году истец уже обращался в суд с указанным выше иском к ответчику, в удовлетворении требований было отказано, судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда решение суда первой инстанции было отменено, производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции в связи с наличием у истца статуса индивидуального предпринимателя.

    На день подачи настоящего иска истцом указанный статус утрачен, в этой связи, истец вновь обратился с иском в суд.

               03 февраля 2020 года Ленинградским районным судом г. Калининграда было принято решение о частичном удовлетворении иска Назарова С.К. На ответчика ООО «Две пятерки» судом возложена обязанность устранить препятствия в пользовании Назаровым С.К. земельным участком с кадастровым № путем демонтажа шлагбаумов на въезде и выезде с указанного участка. В удовлетворении остальной части заявленных требований судом отказано.

На принятое судом решение представителем ответчика ООО «Две пятерки» - Винтайкиной И.В. принесена апелляционная жалоба. В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

       Податель жалобы, продолжая настаивать на своей позиции и доводах, изложенных в жалобе, а также на несогласии с вынесенным судом решением в указанной части, полагает, что предусмотренных законом оснований к удовлетворению иска Назарова С.К. у суда не имелось.

    Оспаривает вывод суда о ничтожности решения общего собрания, на котором разрешался вопрос об организации платной парковки на территории земельного участка. Обращает внимание, что на общем собрании, проведенным с 20 по 24 августа 2018 года каких – либо решений об организации платной парковки не принималось, подлежал обсуждению вопрос о подтверждении полномочий управляющей компании ООО «Две пятерки» по организации указанной парковки, в том числе с правом заключения договоров на поставку, установку и технического обслуживания автоматической системы контроля доступа и оплаты услуг парковки, а также предоставления услуг парковки на платной основе. Решение об установлении платы за парковку на территории торгового центра было принято на общем собрании в 2014 году, правомерность которого никем не оспорена.

    Оспаривая выводы суда первой инстанции о ничтожности решения общего собрания, ссылается на то, что судом не исследовался вопрос о совпадении собственников помещений торгового центра с лицами, являющимися арендаторами земельного участка. Таким образом, по мнению подателя жалобы, выводы суда о том, что решение было принято собственниками, не являющимися арендаторами участка, не соответствует фактическим обстоятельствам и не подтверждено надлежащими доказательствами.

    Ссылается на то обстоятельство, что к моменту заключения договора аренды земельного участка (2017 год) на земельном участке уже была организована платная парковка и установлено специальное оборудование (шлагбаумы на въезде и выезде с территории торгового объекта) в целях ограничения въезда в соответствии с режимом работы торгового объекта. Использование земельного участка в качестве парковки изначально было предусмотрено при проектировании и строительстве торгового центра и в рассматриваемом случае наличие такой парковки является элементом благоустройства. В этой связи, правомерность размещения парковки фактически подтверждена и согласована с собственником участка – администрацией городского округа «Город Калининград».

       Указывает, что прямого запрета на размещение платных парковок на территориях торговых центров действующее законодательство не содержит, а деятельность ответчика по организации платной парковки не влечет нарушения установленных в отношении участка обременений.

    Не соглашаясь с приятым по делу решением и возложением на ответчика обязанности по совершению определенных действий (демонтаж шлагбаума), податель жалобы указывает, что судом не была дана оценка его доводам о том, что в рассматриваемом споре Общество является ненадлежащим ответчиком по делу. Решение об организации платной парковки было принято собственниками помещений торгового центра, Общество же выполняет функции управляющей компании, осуществляющей выполнение работ и услуг по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению торгового центра, общего имущества, к перечню которого отнесен земельный участок. В этой связи Общество не может нести ответственность за принятые собственниками помещений решения.

    Настаивает на том, что к участию в деле суд должен был привлечь всех собственников помещений торгового центра, поскольку, с учетом установленных по делу обстоятельств, принятым по делу решением затрагиваются их права и обязанности.

    На апелляционную жалобу ООО «Две пятерки» третьим лицом, привлеченным к участию в деле, не заявляющим самостоятельные требования, Слуцким Н.Н. поданы возражения, в которых Слуцкий Н.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на незаконность действий управляющей компании ООО «Две пятерки» по организации платной парковки на территории земельного участка и взимании платы за парковку с собственников помещений торгового центра.

В суд апелляционной инстанции явились представитель ООО «Две пятерки» - Винтайкина И.В., представитель Назарова С.К. – Корнев А.А., Слуцкий Н.Н. и его представитель Минаков Я.Ю.

Иные участники судебного процесса в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращался, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

     Из материалов дела следует, что истец Назаров С.К. является собственником нежилого помещения с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенным в торговом центре «55» по <адрес>. Запись о правах внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, помещение приобретено по договору дарения, заключенному с матерью истца.

     Торговый центр «55» расположен на земельном участке с кадастровым №, участок внесен в ГКН со статусом «учтенный», категория земель – земли поселений, площадь участка – <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование – для размещения объектов торговли, вид разрешенного использования по документу – магазины.

    14 марта 2017 года в отношении указанного земельного участка между администрацией городского округа «Город Калининград» и собственниками помещений данного торгового центра в количестве 122 юридических и физических лиц был заключен договор аренды № со множественностью лиц на стороне арендатора. Согласно п. 1.3. Договора участок предоставлен под существующие торгово – административные центры. Участок имеет несколько обременений: проезды; ограничения прав, предусмотренные статьями 56,56.1 ЗК РФ; охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков. Срок аренды земельного участка – до 03 февраля 2066 года.

    После приобретения Назаровым С.К. в собственность по договору дарения нежилого помещения, расположенного в указанном выше торговом центре, 09 июня 2018 года между администрацией городского округа «Город Калининград» и Назаровым С.К. было заключен соглашение № о присоединении к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям данного соглашения, Назаров С.К. является арендатором земельного участка с кадастровым № соразмерно площади находящегося в собственности нежилого помещения, площадь которого составляет 20,3 кв.м.

    31 октября 2014 года в ТВЦ «Две пятерки» по <адрес>, состоялось внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений, проводимое в форме совместного присутствия. Инициатором данного собрания являлось ООО «Две пятерки». Согласно протокола общего собрания, в повестку дня были включены 7 вопросов:        1) отчет директора ООО «Две пятерки» по результатам работы за период с 01 октября 2013 года по 30 сентября 2014 года; 2) утверждение плана текущего ремонта общего имущества ТВЦ, а также принятие решения о проведении дополнительных работ по модернизации инженерных систем и оборудования ТВЦ; 3) повышение ставки услуг исполнителя по договорам на выполнение работ и услуг по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению ТВЦ, стоимости уборки мест общего пользования; 4) утверждение режима работы ТВЦ «Две пятерки» и порядка доступа в ТВЦ в нерабочее время; 5) подтверждение полномочий управляющей компании ООО «Две пятерки» на заключение от имени собственников договоров с энергоснабжающими организациями; договоров со сторонними организациями, в том числе на оказание услуг по охране и страхованию общего имущества, вывозу мусора, обслуживанию и ремонту инженерных систем и оборудования ТВЦ: договоров об использовании общего имущества в ТВЦ; 6) утверждение порядка оповещения собственников о проведении общего собрания для принятия решения по поставленным вопросам, уведомления об итогах голосования и принятых решений; 7) предложение по оформлению земельных отношений.

    По пятому вопросу повестки дня относительно полномочий управляющей компании ООО «Две пятерки» было предложено следующее: подтвердить сроком на пять лет полномочия управляющей компании ООО «Две пятерки» на заключение орт имени собственников договоров с энергоснабжающими организациями; подтвердить сроком на пять лет предоставленное управляющей компании право пользования общим имуществом собственников нежилых помещений, в том числе заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, заключения договоров на сдачу в аренду общего имущества собственников за цену на условиях по собственному усмотрению; наделить управляющую компанию полномочиями сроком на пять лет по организации платной парковки на территории земельного участка, в том числе правом заключения договоров на поставку, установку и техническое обслуживание автоматической системы контроля доступа и оплаты услуг парковки, а также предоставления услуг парковки на платной основе по следующему тарифу: первый час – бесплатно, со второго часа – 50 рублей за каждый час, режимом работы – круглосуточно, с распределением полученных доходов: ООО «Две пятерки» - 50% после погашения затрат, собственники – 50%, с сохранением для собственников и арендаторов возможности пользования парковкой по отдельным картам въезда, приобретаемым единоразово у управляющей компании стоимостью 1850 рублей; выразить согласие на передачу в аренду третьим лицам общего имущества здания, а именно кровли ТВЦ, для чего наделить управляющую компанию полномочиями по заключению договоров аренды общего имущества собственников за цену и на условиях по собственному усмотрению и разрешить проведение на крыше необходимых ремонтно – строительных работ и организационно – технических мероприятий в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

    По итогам голосования по пятому вопросу принято решение большинством голосов – 96,56%, что составило 3226,5 голосов.

    В 2018 году по инициативе управляющей компании ООО «Две пятерки» было проведено внеочередное собрание собственников нежилых помещений ТВЦ «Две пятерки» в форме заочного голосования (20 августа 2018 года по 24 августа 2018 года). На обсуждение были вынесены следующие вопросы: утверждено бесплатное время нахождения на парковке после въезда по разовым паркинг - картам для клиентов: 1 час (60 мин); утверждены тарифы на въезд по разовым паркинг-картам для клиентов: 50 руб/час в период с 08:00 до 20:00 и 100 руб/ночь в период с 20:00 до 08:00; и тарифы на въезд по абонементам для клиентов сроком действия 30 дней; утверждены тарифы на въезд по абонементам для собственников нежилых помещений - Дневной (с 8-00 до 20-00 ч.) – 1 000 рублей в месяц; утверждено соотношение количества парковочных мест, выделяемых для собственников и иных клиентов на платной парковке: 50/50 %; утверждена ответственность за нарушение правил пользования платной парковкой; режим работы ТВЦ «Две пятерки» (в рабочие и праздничные дни, в ночное время) и порядка доступа в ТВЦ в нерабочее время; Подтверждены полномочия УК ООО «Две пятерки» на заключение от имени собственников договоров с энергоснабжающими организациями, сторонними организациями; подтверждено предоставленное УК ООО «Две пятерки» право пользования общим имуществом собственников нежилых помещений ТВЦ «Две пятерки», в том числе заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций; подтверждены полномочия УК ООО «Две пятерки» по организации платной парковки на территории земельного участка по <адрес> (№ площадью <данные изъяты> кв.м), в том числе правом заключения договоров на поставку, установку и технического обслуживания автоматической системы контроля доступа и оплаты услуг парковки, а также предоставления (в том числе с привлечением третьих лиц) услуг парковки на платной основе; подтверждено предоставленное УК ООО «Две пятерки» на передачу в аренду третьим лицам общего имущества здания, а именно: кровли ТВЦ «Две пятерки»; утверждено расходование УК ООО «Две пятерки» денежных средств собственников ТВЦ (доходов от сдачи в аренду МОП и касетонов, от услуг платной парковки - после погашения всех затрат) на цели, непосредственно связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией ТВЦ «Две пятерки» и земельного участка.

    На основании указанных выше решений на территории земельного участка с кадастровым №, на котором расположен ТВЦ «Две пятерки», управляющей компанией была организована платная парковка с установкой шлагбаума на въезде на участок и выезде с территории участка, с новым аппаратным комплексом, с взиманием платы за нахождение.

    Из представленных в материалы дела протоколов следует, что указанные выше решения были приняты большинством голосов собственников нежилых помещений ТВЦ «Две пятерки».

     В качестве лица, уполномоченного на решение организационных и финансовых вопросов относительно сбора, аккумулирования и расходования денежных средств, получаемых от взимания платы за установку парковочного оборудования, утверждена управляющая компания ООО «Две пятерки».

            Разрешая заявленный спор и удовлетворяя требования истца об устранении препятствий в пользовании земельным участком, на территории которого организована платная парковка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований, верно дал оценку принятому на общем собрании решению по организации парковки на территории участка, указав, что в силу пункта 3 статьи 181.5 Гражданского кодекса РФ такое решение является ничтожным, поскольку данный вопрос по порядку пользования земельным участком не относится к компетенции общего собрания собственников помещений, а подлежит обсуждению арендаторами указанного участка.

            При этом, суд отверг ссылки ответчика о применении к спорным правоотношениям по аналогии закона положения Жилищного кодекса РФ, связанные с использованием земельного участка под многоквартирным домом в виду того, что в данной ситуации земельный участок находится в аренде, а не в собственности.

            С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

    В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса РФ Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

    Согласно разъяснениям, содержащимся в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Частью 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции факты, нарушающие права истца Назарова С.К., связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, в рассматриваемом случае земельным участком, арендатором которого он является и нежилым помещением, расположенным в ТВЦ «Две пятерки», принадлежащим ему на праве собственности, нашли свое подтверждение.

Анализируя обстоятельства установки ограждающего устройства и организации парковки с взиманием платы, суд первой инстанции верно пришел к выводу о нарушении прав одного из арендатора участка (Назарова С.К.) в процедуре принятия и реализации принятого на внеочередных собраниях собственников помещений ТВЦ «Две пятерки» решения.

Как следует из материалов дела, вопросы относительно организации парковки на территории земельного участка и условий его использования, разрешались на общем собрании собственниками помещений торгового центра. Принимая такое решение, собственники помещений определили порядок пользования земельным участком.

Согласно ст. 3 ч. 3 Земельного Кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В ч. 1 ст. 41 Земельного Кодекса РФ определены права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков о том, что эти лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные данным Кодексом.

Вместе с тем, при разрешении данного вопроса не была соблюдена процедура принятия и реализации принятого решения. Как верно установлено судом, число арендаторов земельного участка не совпадает с числом собственников помещений. При таком положении, не представляется возможным сделать однозначный вывод о том, что на указанных собраниях имелось наличие кворума из числа арендаторов и собрание по данному вопросу являлось легитимным.

Таким образом, действия, совершенные управляющей компанией ООО «Две пятерки» по организации и установке ограждающего устройства на территории земельного участка с кадастровым №, нельзя признать правомерными, поскольку разрешение данного вопроса не входило в компетенцию собственников нежилых помещений торгового объекта, расположенного на указанном выше земельном участке, следовательно, правом на выполнение указанных выше работ, управляющая компания была наделена без законных на то оснований.

В этой связи, доводы подателя жалобы о том, что управляющая компания является надлежащим ответчиком по делу, судебной коллегией отклоняются. В рассматриваемом случае, именно управляющая компания совершила действия по установке ограждающего оборудования, в отсутствие на это законных оснований, тем самым ограничив свободный доступ истца на земельный участок.

Также судебная коллегия считает несостоятельными и доводы подателя жалобы о необходимости в привлечении к участию в деле всех остальных собственников помещений торгового объекта «Две пятерки». Доказательств того, что принятым решением нарушаются права указанных лиц, суду представлено не было.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

            Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями.

           Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

     С учетом изложенного решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ООО «Две пятерки» – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 03 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

        Председательствующий

           Судьи