Решение по делу № 3а-170/2020 от 06.04.2020

Дело № 3а – 170\20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург           13 октября 2020 года     

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Старикова Сергея Вячеславовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Стариков С.В. обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости: нежилого помещения общей площадью <...> кв.м., с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной, составляющей <...> руб. по состоянию на <дата>.

Истец указывает, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, его права нарушаются, поскольку данное обстоятельство влечет увеличение его налоговых обязательств.

В подтверждение требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №... от <дата>, составленный оценщиком Экспертного бюро «Оценка для бизнеса».

Административный истец в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, однако указал, что кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной дополнительным заключением судебной экспертизы в размере <...> руб.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в дополнительном заключении судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Санкт-Петербургу», в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, сведений о причинах неявки не представили. В связи с изложенным неявка данных представителей не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Понятие кадастровой стоимости определено в Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» (ст.3) и п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Указанные нормативные акты предусматривают возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимостью.

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере <...> руб. по состоянию на <дата>.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на <дата> №... <дата>, составленным оценщиком Экспертного бюро «Оценка для бизнеса», рыночная стоимость указанного объекта составляет <...> руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта №... от <адрес> проводившего судебную экспертизу, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на <дата> установлена судебным экспертом в размере <...> рублей.

После получения данного экспертного заключения административным истцом и его представителем заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. В обоснование указано, что экспертом не учтено фактическое состояние оцениваемого объекта, соответствующие документы у истца не истребовались.

Учитывая указанные обстоятельства, экспертом получены дополнительные документы, характеризующие состояние объекта на момент оценки, и представлено дополнительное заключение судебной экспертизы с учетом указанных обстоятельств. Согласно дополнительно проведенного исследования рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на <дата> составляет 5 900 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и дополнительного заключения судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Дополнительное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Стороны спора ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявили, указали, что рыночная стоимость объекта оценки может быть установлена, исходя из дополнительного заключения судебной экспертизы.

Суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты. Также не имеется оснований, для установления рыночной стоимости исходя из заключения первоначальной судебной экспертизы, поскольку эксперт согласился с замечаниями административного истца и в дополнительном заключении установил иную рыночную стоимость объекта оценки.

Так, в частности, как указано экспертом в отчете при анализе рынка отсутствуют ссылки на источники информации при описании ценообразующих факторов, а также интервалы значений этих факторов.

В рамках сравнительного подхода: использованы объекты-аналоги, которые не относятся к сегменту объекта оценки; объявления, использованные для расчетов обновлены после даты оценки (информация о том, какие-именно сведения обновлены отсутствует); при определении скидки на торг оценщиком использованы три справочника, при этом, один из них (под редакцией Лейфера Л.А.) относится к 2011 году (то есть устаревший), второй (под редакцией Живаева М.В.) составлен на основании данных по Новосибирской области и актуален только для этого региона; при проведении корректировки на занимаемый этаж для объекта-аналога №... не проведена значительная повышающая корректировка на этаж.

При расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода: для расчета величины арендной ставки использованы объекты-аналоги, которые не относятся к сегменту объекта оценки; необоснованно уменьшена ставка аренды объекта-аналога №... на величину НДС; величина операционных расходов определена по устаревшим источникам информации; при определении величины недозагрузки использованы три источника информации - один из которых не соответствует рынку объекта оценки, два других составлены по данным объектов Новосибирской и Омской областей, то есть актуальны для применения в данных регионах.

С учетом изложенного, оценивая дополнительное заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, в том числе отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленным административным истцом, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в дополнительном заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью <...> кв.м., с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере рыночной, составляющей <...> руб. по состоянию на <дата>.

Датой обращения Старикова Сергея Вячеславовича с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать <дата>.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья                        С.А.Леонтьев