Решение по делу № 2-2157/2019 от 25.06.2019

Дело № 2 –2157 / 2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 октября 2019 г.                                                г. Ярославль

             Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе судьи Ивахненко Л.А., при секретаре Щукиной Д.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» к Хоменко Алексею Павловичу о задолженности по договору аренды земельного участка,

    УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее-Агентство) обратилось в суд с иском к Хоменко А.П. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

В заявлении указано, что на основании постановления Мэрии г.Ярославля от 21.04.2016 1 1рода №568 и протокола о результатах аукциона от 15.06.2016 года №2298, между Департаментом архитектуры земельных отношений мэрии г.Ярославля и ООО «Злата» был заключен договор      №26а/2016 года от 27.06.2016 года аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предоставленного для строительства результатам аукциона, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> на срок с 15.06.2016 года по 14.06.2023 года. Вид разрешенного использования: для строительства объектов розничной торговли.

12.05.2017 года между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля и Хоменко А.П. было подписано соглашение №1 к договору №26а/2016 года от I 27.06.2016 года аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, 1 предоставленного для строительства по результатам аукциона, согласно которому права и обязанности по договору были переданы ответчику.

В связи с тем, что арендная плата ответчиком в установленные договором сроки не    вносилась, у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 102 000? руб.; по пени за период с 16.06.2017 года по 25.10.2017 года в сумме 436 392 руб

С учетом уточнения заявленных требований просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 27.06.2019 г. № 26а/2016 за период с 15.06.2017 г. по 25.010.2017 г. в сумме 401550, 94 руб., пени за период с 16.06.2017 г. по 14.10.2017 г. в сумме 1025 157, 15 руб.

Ответчик Хоменко А.П. обратился в суд со встречным иском, принятым судом к производству, просит суд:

- расторгнуть договор № 26а/2016 от 27.06.2016 г.

- признать ничтожным положения п. 3.4. договора аренды № 26а/2016 от 27.06.2016 г. в действии в совокупности с п.п. 3.1. и 6.2. договора

Заявленные встречные исковые требования мотивирует тем, что на основании постановления мэрии города Ярославля от 21.04.2016 № 568 и протокола о результатах аукциона от 15.06.2016 № 2298 между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и обществом с ограниченной ответственностью «Злата» был заключен договор № 26а/2016 от 27 июня 2016 года аренды находящегося в государственной собственности земельного участка земельного участка с кадастровым номером НОМЕР площадью <данные изъяты> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> предоставленного для строительства по результатам аукциона. Срок аренды установлен с 15 июня 2016 года по 14 июня 2023 года. Размер определенной по результатам аукциона ежегодной арендной платы составляет 1 102 000 рублей.

28 июня 2016 года ООО «Злата» подписан акт приема-передачи земельного участка, в котором указано об использовании земельного участка с 15 июня 2016 года.

В соответствии с пунктом 1.1 договора участок предоставлен на период строительства.

Таким    образом,    условия    договора    аренды    земельного    установили возможность использования земельного участка только для строительства объектов недвижимости    в    соответствии    с    видами    разрешенного    использования, предусмотренных извещением о проведении аукциона.

10 апреля 2017 года департамент архитектуры и земельных отношений мэрии Ярославля выдал ООО «Злата» разрешение на строительство объекта бытового обслуживания (пункта проката) с инженерными коммуникациями за № 76-301000-15-2017. Срок действия разрешения установлен до 11 ноября 2017 года.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 12 мая 2017 года к договору аренды № 26а/2016 от 27 июня 2016 года арендатором по договору стал Хоменко Алексей Павлович.

14 июня 2017 года объект бытового обслуживания (пункт проката) с инженерными коммуникациями разрешения был введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 76-301000-051 -2017, выданным департаментом архитектуры и развития территорий мэрии города Ярославля.

20 июня 2016 года Хоменко А.П. зарегистрировал за собой правосрбственности на объект бытового обслуживания (пункт проката) площадью <данные изъяты> кадастровым номером НОМЕР, что подтверждается выпиской из Единогогосударственного реестра недвижимости, запись регистрации № 76:23:061203:224- 76/000/2017-1 от 20.06.2017г.

В     целях     прекращения     арендных     отношений     по     использованию предоставленного для строительства земельного участка, 19 июня 2017 года Хоменко А.П. обратился в департамент архитектуры и развития территорий мэрии города Ярославля с заявлением о расторжении договора аренды земельного участкам № 26а/2016 от 27 июня 2016 года в связи с достижением цели договора аренды, завершением строительства и вводом в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Заявление зарегистрировано в департаменте за входящим номером № 12365 от 19.06.2017г.

Кроме того, впоследствии, на основании заявления о предоставлении земельного участка в собственность, по договору купли-продажи № 178 от 31 августа 2017 года, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью <данные изъяты> из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> предоставлен Хоменко А.П. в собственность за плату. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выпиской от \ 27.10.2017г.

Так как в течение первого года аренды строительство объекта недвижимости, предоставляющего исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, было завершено, а арендатор в установленном законом порядке обратился к лицу, с которым был заключен договор аренды земельного участка с заявлением расторжении договора аренды, а затем и с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, правоотношения сторон уже не могут определяться договором аренды земельного участка № 26а/2016 от 27 июня 2016 года, предоставленного на период строительства, который подлежит расторжению.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды земельного участка № 26а/2016 от 27 июня 2016 года его досрочное расторжение производится по письменному соглашению сторон или по решению суда.

Так как цель договора была достигнута с завершением строительства объекта недвижимости и вводом его в эксплуатацию 14 июня 2017 года, взыскание арендной платы за второй год аренды, с 15 июня 2017 года по 25 октября 2017 года, не основано на законе и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с пунктом 3.1 договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка начисляется ежегодная арендная плата в сумме 1 102 000 рублей.

В соответствии с платежными документами первоначальный арендатор перечислил организатору аукциона деньги в размере годовой арендной платы за первый год аренды земельного участка. Таком образом обязанность по внесению арендной платы за первый год использования земельного участка была надлежащим образом исполнена.

Использование земельного участка для целей строительства прекратилось со дня ввода построенного объекта в эксплуатацию.

С указанного момента взаимоотношения сторон по платному использованию земельного участка уже не могли определяться договором, предусматривающим в качестве своей цели строительство объекта капитального строительства, а должны определяться по результатам реализации собственником объекта недвижимости

Условие договора аренды, предусматривающее невозможность возврата внесенной арендной платы в случае выполнения строительства до    окончания срока действия договора аренды является ничтожным на основании ст. 169 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды земельного участка срок аренды составляет 7 лет и устанавливается на период с 15 июня 2016 года по 14 июня 2023 года.

При буквальном толковании пунктов 3.1, 3.4 и пункта 6.2 договора аренды Арендатор обязан ежегодно вносить предусмотренную договором арендную плату в течение всего срока действия договора независимо от того, построил ли он предусмотренный договором объект в течение первого, второго или последующих лет аренды. При этом общая сумма арендной платы, на которую претендует Арендатор будет составлять сумму более чем в 5 раз превышающую рыночную стоимость земельного участка, которая составляет 1 355 000 руб., что является злоупотреблением правом и влечет ничтожность сделки в части данного условия.

Представитель истца МКУ "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля" по доверенности Фраш В.Д. в судебном заседании не участвовала, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, в ходатайстве заявленные уточненные требования поддержала, встречный иск не признала.

Ответчик Хоменко А.П. в судебном заседании не участвовал, его представитель Волков С.Ф. исковые требования не признал, встречный иск поддержал по основаниям, указанным в заявлении.

Представитель третьего лица ООО "Злата" в судебном заседании не участвовал, ходатайств, заявлений суду не представил.

Судом определено рассмотреть дело при имеющейся явке.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично, встречный иск удовлетворению не подлежит, исходя из следующего.

В силу ч. 2 ст. 214 ГК РФ, ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Согласно ст. 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения землей принадлежит собственнику.

В соответствии со ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ч. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами. Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании Постановления мэрии города Ярославля от 21,04.2016 №568 и протокола о результатах аукциона от 15.06,2016 №2298 между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и ООО «Злата» заключен договор аренды №26а/2016 от 27.06.2016 находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью <данные изъяты> из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> Участок предоставлен на период строительства. Договор заключен с 15.06.2016 по 14.06.2023. Зарегистрирован в установленном законом порядке 15,08.2016.

Дополнительным соглашением №1 от 12.05.2017 изменилась сторона по договору на основании заявления в связи с приобретением объекта незавершенного строительства Хоменко Алексеем Павловичем.

В соответствии с п. 3.1 договора за аренду земельного участка в соответствии с протоколом аукциона начисляется ежегодная арендная плата в сумме 1 102 000 (один миллион сто две тысячи) рублей. Согласно п. 3.3 договора сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 1 102 000 (один миллион сто две тысячи) рублей не позднее даты проведения аукциона. ООО «Злата»

От ООО «Злата» арендная плата по договору №26а/2016 от 27,06.2016 за аренду земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: <адрес> за период с 15.06.2016 по 14.06.2017 поступила в полном объеме: 1102000 руб.:

-852000- задаток для участия в аукционе (платежное поручение № 312 от 09.06.2016);

-250000-оетавшаяся сумма арендной платы но договору №26а/2016 от 27.06.2016 (платежное поручение № 346 от 24.06.2016).

Дополнительным соглашением № 1 от 12.05.2017 года к договору от 27.06.2016 произошла смена арендатора с ООО «Злата» на Хоменко Алексея Павловича.

В силу ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов реестрового дела в отношении спорного земельного участка, которое в подлиннике обозревалось судом в судебном заседании, видно, что земельный участок передан в аренду по указанному договору ООО "Злата" в соответствии с актом приема-передачи от 28.06.2016 г., земельный участок используется ООО "Злата " с 15.06.2016 г.

Правопреемство прав и обязанностей арендатора участка у Хоменко А.П. возникло 12.05.2017 г.

Договор купли-продажи земельного участка заключен с ответчиком 31.08.2017 г., право собственности возникло 26.10.2017 г. - с момента государственной регистрации перехода права по сделке.

Таким образом, арендная плата по договору была уплачена ООО "Злата " в полном объеме за период с 15.06.2016 г. по 14.06.2017 г. С 15.06.2017 г. арендные платежи за использование участка не поступали и доказательств обратного суду не представлено.

Следовательно, за период с 15.06.2017 г. по 26.10.2017 г. - даты возникновения иного права на землю у ответчика, арендная плата подлежит взысканию в соответствии с размером и порядком оплаты, установленным договором аренды.

Так как договором установлена ежегодная оплата за использование земельного участка, следовательно, следующий период оплаты - с 15.06.2017 по 14.06.2018,

Хоменко Алексей Павлович зарегистрировал право собственности на землю 26.10.2017,

По указанным основаниям суд соглашается с доводом истца о том, что в связи с этим договор аренды прекратился 26.10.2017 в силу закона в связи с совпадением кредитора и должника в одном лице, обязательство ответчика по внесению арендных платежей прекратилось в тот же момент.

Пунктом 1 ст. 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в РФ является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Соответственно, с 26.10.2017 Хоменко является плательщиком земельного налога.

Оплата Ответчиком и арендной платы и земельного налога за период после 26.10-2017 означало бы двойную оплату использования одного и того же земельного участка, что противоречит положениями ч. 1 ст. 65 ЗК РФ.

Таким образом, Хоменко А. П. должен оплатить задолженность по договору №26а/2016 от 27.06.2016 за период с 15.06.2017 по 25.10.2017 в размере 401550,94, расчет истцом произведен по формуле:

(1102000:365)* 133 где

1102000-ежегодная арендная плата;

365-днеЙ в периоде 15.06.2017 по 14.06.2018;

(1102000:365)- стоимость одного дня (3019,18 руб.);

133-дней действия договора с 15.06.2017 по 25.10.2017,

Судом указанный расчет проверен, суд с ним соглашается, находит его соответствующим условиям договора и арифметически правильным.

Пени начислены в соответствии с п. 3.3 договора №26а/2016 от 27.06.2016, так как дата аукциона 15.06.2016 и арендная плата вносится ежегодно не позднее дат проведения аукциона, соответственно пени Хоменко А. П. начисляются с 16,06.2017 по момент оплаты задолженности по арендной плате.

Встречные исковые требования ответчика на законе не основаны.

Из материалов дела видно, что 10.04.2017 г. ООО "Злата" выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке объекта капитального строительства - пункта проката с инженерными коммуникациями (л.д.50), который введен в эксплуатацию 14.06.2017 г. (л.д.46).

Довод ответчика о том, что с даты ввода данного объекта в эксплуатацию и завершения использования участка для строительства        суд полагает несостоятельным. поскольку в порядке, установленном законом и разделом 4 договора аренды, ответчик за расторжением договора обратился, но продолжал фактическое использование земельного участка для эксплуатации объекта и приобретения его в собственность, в том числе для реализации преимущественного права выкупа участка, соглашением сторон договор расторгнут не был, и совершение лишь арендатором действий по направлению заявления о расторжении договора аренды не влечет его расторжение с даты предъявления соответствующего заявления арендодателю.

Безвозмездное использование земель муниципального фонда законом не предусмотрена.

Ничтожность соглашения об установлении размера арендной платы по договору ответчиком не доказана. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, доказательств того, что цена аренды по данному договору и в отношении указанного спорного участка, является регулируемой, в материалы дела не представлено.

Как следует из совокупного анализа статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (пункт 3 статьи 39.7, пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Право аренды земельного участка приобретено арендатором с торгов, по результатам аукциона с учетом наивысшей цены предложения, стоимость аренды спорного земельного участка не относится к категории регулируемых цен, а стороны договора аренды обязаны руководствоваться ставками арендной платы в соответствии с соглашением, установленным договором аренды.

Вместе с тем суд полагает, что размер взыскиваемой истцом неустойки. правомерно рассчитанной в соответствии с п. 5.1. договора аренды (л.д.25), не отвечает принципу соразмерности последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению судом на основании ст. 333 ГК РФ до 30 000 руб.

Согласно ст.ст. 98, 100 ГПК РФ. ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 7 515, 50 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» удовлетворить частично.

    Взыскать с Хоменко Алексея Павловича в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» арендную плату по договору аренды от 27.06.2019 г. № 26а/2016 за период с 15.06.2017 г. по 25.010.2017 г. в сумме 401550, 94 руб., пени за период с 16.06.2017 г. по 14.10.2017 г. в сумме 30 000 рублей, в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Хоменко Алексея Павловича в доход бюджета госпошлину в сумме 7 515 рулей 50 коп.

Встречные исковые требования Хоменко Алексея Павловича оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья                                                                                            Л.А. Ивахненко