Решение по делу № 2-585/2018 от 20.12.2017

Дело № 2-585/2018 23 мая 2018года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи             Кузнецовой Ю.Е.

при секретаре             Пономарёвой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявлению Петухова Г.Г. к ООО «АльянсСтройИнвест» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества

у с т а н о в и л:

Петухов Г.Г. обратился в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «АльянсСтройИнвест» и, после уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – в жилом доме <адрес>, в размере 10/1000 доли (л.д. 66-69).

В обоснование заявленного требования указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры с условным номером №, общей площадью 51,58 кв.м., расположенной на втором этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора плановое окончание строительства объекта- ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры на момент заключения договора составляла <данные изъяты>, оплачена истцом в полном объеме. Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, объекту присвоен кадастровый №, степень готовности объекта незавершенного строительства 46%.

Истец Петухов В.Г. в судебное заседание явился, заявленный иск поддержал в полном объеме, по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснил, что оплату за жилое помещение производил двумя платежами в кабинете руководителя организации, денежные средства у него принимали и выдавали квитанции, которые представлены в материалы дела. На данный момент строительство не ведется, степень готовности дома составляет 46%.

Представитель ответчика ООО «АльянсСтройИнвест» Тренникова А.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленный иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 53-55, 79-81). Пояснила, что истцом не исполнены обязанность по оплате квартиры, исходя из имеющихся у ответчика квитанций, истцом оплачено <данные изъяты>, долг составляет <данные изъяты> Представленная истцом квитанция на <данные изъяты> вызывает сомнения, так как подписана бухгалтером не работающим в данный период. Имеется приказ об увольнении бухгалтера Плюсниной Т.С. Право собственности на недвижимое имущество возникает только у лиц, заключивших договор купли-продажи недвижимости с момента его регистрации. Заключенный между сторонами договор является инвестиционным. Истцом не верно определен размер доли, так как согласно разрешения на строительство общая площадь дома составляет 5 169, 24 кв.м. Н данный момент у ответчика зарегистрирован договор в отношении спорной квартиры только с истцом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, заявлений, ходатайств, сведений об уважительности причин не явки в судебное заседание суду не предоставил.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между Петуховым Г.Г. и ООО «АльянсСтройИнвест» заключен предварительный договор № купли продажи квартиры (л.д. 10-15).

В соответствии с предметом договора стороны пришли к соглашению, что в будущем ответчик продает покупателю квартиру, общей площадью 51,58 кв.м. по цене <данные изъяты> За 1 кв.м., расположенную на втором этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, а истец обязуется купить указанную квартиру на условиях и в срок, установленный договором, согласно протокола соглашения о договорной цене. Общая стоимость квартиры составила <данные изъяты> Квартира будет передаваться в техническом состоянии согласно Приложению№2 к договору, плановое окончание строительства объекта ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1.3 предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи одной квартиры в течение двух месяцев с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры.

Как следует из раздела 4 договора, предварительную оплату общей стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> истец производит авансовым платежом в течение 60 календарных дней со дня заключения договора, оставшуюся часть общей стоимости квартиры <данные изъяты>, истец производит в течение двух месяцев со дня получения ответчиком на свое имя свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, посредством внесения денежных средств в кассу продавца или на его счет.

Истцом обязанность по оплате выполнены в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ внесена сумма <данные изъяты> (л.д. 17), ДД.ММ.ГГГГ внесена сумма <данные изъяты> (л.д. 65).

Строительство велось ответчиком на основании Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ следует, что многоквартирному жилому дому по адресу: <адрес>, площадью 5092, 3 кв.м. присвоен кадастровый №, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 46% (л.д. 19-20).

Правообладателем земельного участка с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес> является ООО «АльянсСтройИнвест» (л.д. 23-31).

Ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривался факт внесения истцом первого платежа в сумме <данные изъяты>

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

К представленной ответчиком копии кассовой книги суд относится критически, так как из изученных записей за период с марта 2012 по май 2012 года не следует, что истцом вносились средства как в неоспариваемой сумме <данные изъяты>, так и размер доплаты <данные изъяты> (л.д. 56-60, 74-78).

Вместе с тем, факт внесения денежных средств подтверждается как изученными судом оригиналами квитанций к приходным кассовым ордерам (л.д.17, 65), так и показаниями допрошенных в ходе судебного заседания свидетелей Плюсниной Т.С., являвшейся в 2012 году бухгалтером ответчика, подтвердившей наличие своей подписи на предоставленных квитанциях, а также внесение данных в кассовую книгу и свидетеля Ляхова С.Р., являвшегося в 2012 году генеральным директором ответчика, пояснившим, что лично заключал договор с истцом, в его присутствии истец вносил двумя платежами оплату в счет стоимости квартиры.

Довод ответчика о том, что Плюснина Т.С. на момент внесения истцом суммы в размере <данные изъяты> была уволена на основании приказа об освобождении от должности, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашел. Предоставленный ответчиком приказ от ДД.ММ.ГГГГ об увольнении не содержит сведений об ознакомлении с ним Плюсниной Т.С., из пояснений генерального директора Ляхова С.Г. следует, что данный приказ был подготовлен в качестве проекта, увольнения на его оснований сотрудников не последовало.

Также, суд находит не состоятельным довод ответчика о том, что истцом не верно определен размер доли, в отношении которой заявлено требование о признании права собственности. Ответчик ошибочно исходит из размера доли подлежащей исчислению от площади жилого дома, указанной в разрешении на строительство, так как площадь возведенного объекта установлена в кадастровом паспорте и составляет 5092, 3 кв.м.

Согласно ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Нормы п. 2 ст.1 и п.2 ст.421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу п.2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК РФ).

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации. Так в Определении Верховного Суда РФ от 08.12.2015 № 5-КГ15-165 в силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому, по мнению судов обеих инстанций, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора. Однако заключенные между сторонами договора, поименованные предварительными договорами купли-продажи недвижимости, не являлись предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора № стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность истца внести денежные средства продавцу, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления. Такая правовая позиция полностью согласуется с положением п. 2 ст. 455 ГК РФ, согласно которому предметом договора купли-продажи может быть также вещь, созданная продавцом в будущем.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В ходе рассмотрения дела судом не установлено наличие правопритязаний третьих лиц в отношении указанного истцом объекта строительства.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что права лица, осуществившего капитальные вложения, возникают на объект недвижимости не в силу государственной регистрации, а в силу самого факта осуществления капитальных вложений в соответствии с инвестиционным договором, связи с чем, требования истца о признании за ним права собственности законны и обоснованы, подлежат удовлетворению исходя из следующего расчета: 51,58 кв.м.(площадь квартиры с проектным номером 35)/ 5092, 3 кв.м. (общая площадь дома согласно данным кадастрового учета)=0,010, что соответствует 10/1000 доли.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Петухова Г.Г. к ООО «АльянсСтройИнвест» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества – удовлетворить.

Признать за Петуховым Г.Г., <данные изъяты>, зарегистрированным по адресу: <адрес> право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – в жилом доме <адрес>, в размере 10/1000 доли.

Взыскать с ООО «АльянсСтройИнвест» в пользу Петухова Г.Г. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Петродворцовый районный суд.

Судья Ю.Е. Кузнецова

Мотивированное решение изготовлено 25.05.2018