Решение от 05.06.2023 по делу № 2-357/2023 (2-5662/2022;) от 06.07.2022

47RS0006-01-2022-004456-78

№ 2-357/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 05 июня 2023

Гатчинский городской суд *** в составе: Председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Литвиновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Битосовой Марины Юрьевны к Козловой Алле Владимировне о прекращении права общей долевой собственности и о разделе жилого дома № *** и земельного участка ***, расположенных по адресу: ***;

установил:

в обоснование иска указано, что истцу и ответчику принадлежат по 1/2 доле в праве общей долевой собственности спорные жилой дом и земельный участок. Между сторонами возникают споры относительно пользования общим имуществом, но разрешить их во внесудебном порядке невозможно. Поэтому истец просила произвести раздел имущества, и выделить в собственность истца 1/2 часть жилого дома, надворные постройки и земельного участка по предложенному в иске варианту.

Истец Битосова М.Ю. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца Голубов Д.Л. на удовлетворении иска настаивал. Заявил ходатайство о проведении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой просил поручить ООО «ДАН-эксперт», в чем судом ему было отказано.

Ответчик Козлова А.В. извещена, не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители ответчика Козлов А.А. и Москвина О.А. возражали против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных отзывах (л.д. 121-125, 206-215).

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, установил следующее:

Истцу и ответчику на праве общей долевой собственности, каждому по 1/2 доле, принадлежат жилой дом с надворными постройками и земельный участок, расположенные по адресу: *** (л.д. 72-77, 139-142).

Во внесудебном порядке между сторонами соглашение о разделе дома и земельного участка заключить не удалось (л.д. 18-20).

Стороны пояснили суду, что порядок пользования между ними сложился относительно дома, построек и земельного участка. Истец пользуется в жилом доме помещениями: лит а1 номер 2 площадью 5,6 кв.м, лит. А номер 4 площадью 7,6 кв.м, лит. А номер 3 площадью 11,4 кв.м. На земельном участке пользуется надворными постройками: лит. Г1, Г2, Г3, Г4, Г5 и Г6. Иными помещениями и постройками пользуется ответчик.

Истцом предложена схема раздела земельного участка (л.д. 47-61).

Для определения технической возможности раздела жилого дома и земельного участка по делу была проведена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза экспертами ООО «ДАН-эксперт» (л.д. 149-151, 155-196).

Согласно заключению эксперта Кузнецова С.Н. спорный жилой дом (лит. «А»), с чердачным помещением, с верандами (лит. «а₂» и «а₄»), пристройками (лит. «а₁», «а₃») – отдельностоящее деревянное строение, построенное по данным технического паспорта в 1938 году. В геометрическом плане представляет смежные прямоугольники правильной формы. В период эксплуатации здание проходило капитальный ремонт в 2005 году.

В здании два изолированных отдельных входа. Фактически жилой дом разделен на два автономных жилых блока. Чердачное помещение разделено деревянными перегородками по сложившемуся порядку пользования.

Фундаменты – под строением литер «А» бутобетонные столбы с кирпичной забиркой. Цокольная часть возвышается над поверхностью земли до 400 мм, оштукатурена.

Физический износ ? 30%. Состояние фундаментов удовлетворительное.

Стены – строения лит. «А» рубленные из бревен. Со стороны помещений стены обшиты листовыми материалами и оклеены обоями, а также отделаны деревянной вагонкой. Фасады обшиты вагонкой.

Перекрытие над первым этажом – деревянное по балкам из бревен. Потолки помещений подшиты листовыми материалами и отделаны вагонкой. Физический износ перекрытия превышает 30%. Техническое состояние удовлетворительное.

Крыша – двухскатная, устроена по наслонным деревянным стропилам из бревен диаметром D ? 200 мм с шагом 1200 мм.

Физический износ конструкций крыши ? 30%. Техническое состояние удовлетворительное.

Кровля - наплавляемая по деревянной обрешетке из досок. Водосток частично организованный. Часть водосточных труб и водосборных воронок утрачена.

Физический износ кровли составляет ? 30%. Техническое состояние удовлетворительное.

Полы – дощатые, линолеум. Физический износ полов составляет ? 30%. Техническое состояние конструкций полов удовлетворительное.

Оконные блоки – деревянные и металлопластиковые со стеклопакетами.

Физический износ оконных блоков составляет ? 21%. Техническое состояние – удовлетворительное.

Дверные блоки – в основном строении деревянные филенчатые.

Физический износ дверных блоков составляет ? 30%. Техническое состояние – удовлетворительное.

Лестницы. Для доступа в чердачное помещение ответчика используются приставные нестационарные лестницы, для доступа в чердачное помещение истца используется стационарная деревянная лестница.

Инженерные системы:

Электроснабжение осуществляется от городской сети, через индивидуальные узлы учета.

Отопление – автономное в каждой квартире от отопительного котла.

Холодное водоснабжение – осуществляется от скважины на участке.

Канализация – септик у каждого собственника.

Газоснабжение – газовые баллоны.

Износ основных несущих конструкций здания (фундаментов, несущих стен, элементов перекрытия, полов и крыши) по результатам визуального обследования определен как 26%.

Техническое состояние здания удовлетворительное (см. таблицу «Критерии оценки технического состояния»).

Под разделом в натуре жилого дома, выделом доли из жилого помещения в натуре в соответствии с долями собственников, эксперт понимает следующее: раздел домовладения произвести таким образом, чтобы:

отдельные части жилого дома представляли собой квартиры с изолированными входами (выходами),

выделяемые части жилого дома имели необходимый набор помещений, отвечающих требованиям, предъявляемым к жилым помещениям,

отдельные части жилого дома имели площадь, соответствующую долям от общей долевой собственности на неразделенное домовладение,

при производстве раздела не был причинен несоразмерный ущерб существующим конструкциям здания.

В соответствии с Техническим паспортом, составленным по данным инвентаризации от ***, площадь помещений составляет S = 76,6 м2, в том числе жилая площадь S = 39,5 м2.

Из материалов дела эксперту известно, что сторонам принадлежит по 1/2 доли в праве общедолевой собственности. Идеальная доля собственников соответствует – S = 39,5 ? 1/2 = 19,75 м2.

Исходя из существующего объемно-планировочного и конструктивного решения исследуемого жилого дома, соблюдения необходимых геометрических и санитарно-бытовых параметров выделяемых помещений, сложившегося порядка пользования помещениями, а также состояния строительных конструкций, эксперт пришел к выводу о том, что раздел в натуре жилого дома по адресу: ***,
***, технически возможен с незначительным отклонением от идеальных долей сособственников в праве собственности на дом.

Эксперт предлагает единственный возможный вариант раздела жилого дома с незначительным отклонением от идеальных долей, с сохранением существующей планировки и с учетом существующего порядка пользования жилым домом (Приложение 2):

При предложенном варианте перепланировок не требуется.

Истцу Битосовой М.Ю. выделить помещения в доме:

Литера	№ помещения	Наименование помещений	Площадь помещений (м2)
«А»	3	Жилая комната	11,4
	4	Кухня	7,6
«а1»	2	Коридор	5,6
		Итого:	24,6

Ответчику Козловой А.В. выделить помещения в доме:

«А»	1	Кухня	7,5
	2	Жилая комната	13,0
«а1»	1	Коридор	5,9
«а2»	1	Веранда	10,9
«а3»	1	Туалет	1,3
	2	Кладовая	1,4
	3	Помещение	4,5
«а4»	1	Веранда	7,5
		Итого:	52,0

Помещения чердака (фактически разделенные деревянными перегородками) выделяются той стороне, над чьими помещениями они находятся.

В помещениях, выделяемых Битосовой М.Ю., расположен документально незарегистрированный погреб, не являющийся жилым помещением.

По предложенному варианту раздела жилого дома переоборудование, переустройство и работы по созданию частей дома в пригодном для постоянного проживания состоянии не требуются.

После проведения капитального ремонта жилого дома в 2005 году (по данным технического паспорта) жилая часть дома была фактически разделена на два автономных изолированных жилых блока. Для каждого блока устроена индивидуальная система отопления, состоящая из двух котлов на твердом топливе (отопительная печь в каждом блоке). Данная система имеет один общий дымоход, что не препятствует возможности автономного использования отопительных печей каждым из собственников в каждом из блоков.

Электроснабжение осуществляется от городской сети, через индивидуальные узлы учета.

Холодное водоснабжение – осуществляется от скважины на участке.

Канализация – септик у каждого собственника.

Газоснабжение – газовые баллоны.

В соответствии с предложенным вариантом раздела жилого дома, также предложен единственный вариант раздела земельного участка и надворных построек (л.д. 183-184).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Кузнецов С.Н. показал, что в настоящий момент фактически в общей долевой собственности сторон имеется двухквартирный жилой дом, а зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом. В многоквартирном жилом доме имеются общие коммуникации, конструктив весь, стены, перекрытия, конструкции крыши и кровли, все это тоже относится к общему имуществу. Обнаружены на месте абсолютно два автономных входа в дом, стена разделяет одну квартиру от другой.

У сторон имеется в общем пользовании единый дымоход от печей, которые используются для отопления дома. Ответить на вопрос возможен ли его раздел на два самостоятельных, эксперт затруднился, т.к. для этого нужно разобрать саму печь, переделать кровельные перекрытия, сделать отдельный фундамент под каждую печь или другой выбрать тип отопления. То есть это потребует серьёзного капитального ремонта для раздела этого дымохода. По последним данным БТИ жилой дом постройки 1938 года, а в 2005 году был капитальный ремонт. Величина его износа около 30 процентов. Для возможности создания двух полностью автономных частей жилого дома или блок-секций нужно выполнять дополнительные архитектурно-планировочные изыскания. Сомнительна экономическая целесообразность такого проекта, учитывая стоимость нынешнего старого дома. Без подобных изысканий ответить на вопрос о возможности и технической безопасности подобного раздела невозможно.

Отвечая в экспертном заключении о возможности раздела жилого дома на два самостоятельных объекта, он руководствовался тем, что в доме есть два самостоятельных выхода, части дома разделены между собой перегородкой.

Чердачное пространство в доме имеется, но оно перегородкой не разделено. Подпол в доме имеется и он также не разделен на две самостоятельных половины.

Создать две изолированных блок-секции или две части индивидуального жилого дома невозможно, т.к. в этом случае у сторон все равно остается общее имущество – все перекрытия, единый фундамент, стены, крыша.

В текущем варианте без переустройства никак не обеспечить техническую автономность отопления, т.к. дымоход один на две печи. Дымоход находится полностью на территории дома, используемой истцом. Труба конструктивно полностью стоит на кухне, используемой ответчиком. И уже горизонтальными трубами-дымоходами идёт к истцу.

Согласно ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

П. 35 и п. 36 постановлений Пленума Верховного суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г предусмотрено, что под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

В соответствии с требованиями части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

По смыслу положений Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

В соответствии со ст. 15 и ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Таким образом, с учетом требований статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации с точки зрения действующего законодательства раздел в натуре индивидуального жилого дома должен привести к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание "жилой дом блокированной застройки". Возможности раздела дома на помещения (квартиры) действующее законодательство в настоящее время не содержит. Образование многоквартирного жилого дома с выделением в индивидуальную собственность изолированных квартир в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ право общей долевой собственности на дом не прекращает.

Представленное экспертное заключение с единственным вариантом раздела не может быть положено в основу решения о разделе жилого дома, поскольку не предусматривает объем и стоимость работ, необходимых для раздела, не предусматривает реальную техническую возможность раздела инженерных сетей.

Предложенный вариант не приведет к образованию двух изолированных самостоятельных объектов недвижимого имущества, т.к. неразделенными останутся чердачное и подвальное помещения. Жилые помещения в доме не разделены единой несущей стеной. Обустроена неровная система перегородок. Они имеют общую систему пола и потолка, которые крепятся на общие лаги. В случае нуждаемости в капитальном ремонте невозможно будет заменить одну часть указанных конструкций, не затронув помещения на второй стороне. Это не приведет к прекращению права общей долевой собственности на жилой дом, т.к. неразделенными останутся единый ленточный фундамент и кровля.

Неделимыми останутся и инженерные коммуникации. Каждая сторона использует для отопления своей части дома отдельную печь, которые соединены в единый неделимый дымоход. Вариант его раздела или строительства самостоятельных дымоходов не предложен.

Сторона истца настаивает на варианте, в соответствии с которым водоснабжение от единственной скважины на участке останется на его части, а ответчик вынужден будет выискивать и организовывать водоснабжение автономно и самостоятельно без выплаты какой-либо компенсации.

Оценивая имеющиеся в деле заключение эксперта, фотоматериалы и объяснения сторон, суд приходит к выводу о невозможности раздела жилого дома без несоразмерного ущерба и невозможно образовать два автономных жилых блока, имеющих самостоятельные инженерные системы и подключения к внешним сетям, не имеющих общих с соседним жилым блоком чердаков, подполий.

С учетом изложенного, требования истца о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, выделении доли в натуре удовлетворены быть не могут.

Невозможность раздела жилого дома предопределяет отказ в иске о разделе земельного участка, т.к. самостоятельный земельный участок – это замкнутый контур. Если жилой дом неделим, то и земельный участок под ним разделен быть не может и остается в общей долевой собственности сторон.

Сложившаяся ситуация является стандартной и не препятствует сторонам определить порядок пользования общим имуществом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░: ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ***