Решение по делу № 33-10420/2021 от 09.11.2021

Судья ФИО5 Дело № 33-10420/2021 (№2-162/2021)

25RS0003-01-2020-001400-29

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 ноября 2021 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего ФИО16

судей ФИО15, ФИО17

при секретаре ФИО7

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к регистрации сделки купли-продажи жилого помещения и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании договора купли-продажи квартиры недействительным

по апелляционным жалобам ФИО3, ФИО4 и ФИО2 на решение Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО15, объяснения ФИО3 и представителя ФИО4 – ФИО8, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к регистрации сделки купли-продажи жилого помещения. Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Часть денежных средств за квартиру он передал ФИО2 до подписания договора, оставшуюся часть денежных средств положил в депозитарную ячейку. ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО2 Управлением Росреестра принято решение об отказе в регистрации перехода права собственности на квартиру на его имя. Просил суд зарегистрировать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 обратилась к ФИО1 со встречным иском о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Требования мотивировала тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры по адресу: <адрес> составила ... рублей. ... рублей покупатель должен был передать ей до подписания договора, а остальная часть денежных средств в размере ... рублей подлежала передаче после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и снятии с регистрационного учета ФИО2, ФИО13, ФИО9 и ФИО10 В связи с тем, что первая часть оплаты за квартиру в размере ... рублей ей передана не была, а получение второй части оплаты в размере ... рублей ставилось в зависимость от действий третьих лиц, не желающих сниматься с регистрационного учета, она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> приостановило осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности, а ДД.ММ.ГГГГ приняло решение об отказе в государственной регистрации. Ее требование расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО1 оставлено без ответа. С учетом уточнений просила суд расторгнуть договор (проект) купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 Признать указанный договор недействительным в силу его ничтожности.

В ходе рассмотрения дела судом в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по <адрес>, ФИО4 и ФИО3

В суде первой инстанции представитель ФИО1 – ФИО11 поддержала первоначальный иск, не признала встречный иск.

ФИО2, опрошенная судом по видеосвязи, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ совместно с ФИО1 подписала проект договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель ФИО1 является риелтором, он сказал, что сам договорится с лицами, проживающими в квартире, о снятии с регистрационного учета. Покупатель был проинформирован о том, что данные лица имеют право пожизненного проживания в продаваемой квартире. Проект договора купли-продажи ей показали в МФЦ. Деньги за квартиру она не получила.

Представитель ФИО2 – ФИО12 поддержала встречный иск, не признала первоначальные исковые требования ФИО1

Третье лицо ФИО4 и ее представитель ФИО8 поддержали встречный иск ФИО2

Третьи лица ФИО3 и Управление Росреестра по <адрес> в суде первой инстанции не участвовали.

В отзыве Управление Росреестра по <адрес> указало на то, что все действия Управления по приостановлению и отказу в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру являются законными.

Судом принято решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены. Зарегистрирована сделка - договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 Произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру от бывшего владельца ФИО2 к ФИО1 В удовлетворении встречного иска ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО3 и ФИО4 просят решение отменить. Ссылаются на то, что судебным актом нарушены их права. Пункт 7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает, что ФИО4 и ФИО3 подлежат снятию с регистрационного учета в установленном законном порядке. Полагают, что договор купли-продажи квартиры является ничтожным в связи с несоответствием требованиям закона, учитывая, что у них имеется право бессрочного пользования этим жилым помещением.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение отменить. Ссылается на то, что суд не дал правовой оценки ее доводам о ничтожности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Получение денежных средств по договору поставлено в зависимость от действий третьих лиц. Не учтены права граждан, имеющих право пользования спорным жилым помещением.

В суде апелляционной инстанции ФИО3 и представитель ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержали.

Остальные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения в части в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и, как следствие, неправильным применением норм материального права (пп.3,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ).

При этом судебная коллегия в интересах законности считает необходимым проверить правильность принятого решения в полном объеме. Под интересами законности в данном случае понимается необходимость защиты прав третьих лиц по обеспечению их права на жилище.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен проект договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям договора квартира оценена сторонами в ... рублей. ... рублей переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора, ... рублей будут получены продавцом после государственной регистрации права собственности на имя покупателя и снятия с регистрационного учета продавца, ФИО13, ФИО9 и ФИО10 (п.3 договора).

На момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней были зарегистрированы: ФИО2, ФИО13, ФИО3, ФИО4, ФИО14 (л.д.109).

После подачи в МФЦ документов о регистрации перехода права собственности по указанному договору ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по ПК с заявлением об отказе в регистрации данной сделки в связи с неполучением от покупателя ... рублей за квартиру и наличием жильцов, имеющих право пожизненного проживания в квартире.

В результате Управлением Росреестра по ПК было принято решение об отказе в регистрации перехода к ФИО1 права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что покупатель исполнил условие договора и оплатил ФИО2 ... рублей,. При этом указал на то, что факт неуплаты покупной цены основанием для расторжения договора купли-продажи не является.

С таким выводом судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Статьей 424 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пп.1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ФИО2 при подаче ДД.ММ.ГГГГ заявления в Управление Росреестра по ПК об отказе от регистрации перехода права собственности по договору от ДД.ММ.ГГГГ ссылалась на то, что не получила первого платежа за квартиру в размере ... рублей.

ФИО1 в порядке ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательств передачи обозначенной суммы ФИО2 Таким доказательством может быть расписка либо факт перечисления денег на счет продавца. Одного указания в договоре на факт получения суммы до подписания договора, по мнению судебной коллегии, является недостаточным.

Буквальное толкование условий п.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ позволяет сделать вывод о том, что сторонами определены только размер и порядок оплаты за жилое помещение. При этом в текст договора не включено положение, подтверждающее фактическую передачу денежных средств.

Размер неисполненного ФИО1 денежного обязательства является значительным и свидетельствует о существенном нарушении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку лишает ФИО2 права на получение большей части стоимости квартиры.

Наличие у ФИО2 права на взыскание обозначенной суммы не лишает ее права на расторжение договора купли-продажи по этому основанию. Выбор способа защиты нарушенного права определяется усмотрением гражданина.

Таким образом, решение суда в данной части является незаконным и подлежит отмене. Соответствующее исковое требование встречного иска ФИО2 заявлено правомерно и подлежит удовлетворению, а договор (проект) купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 подлежит расторжению.

Удовлетворение обозначенного искового требования влечет отказ в удовлетворении первоначального иска ФИО1

Также судебная коллегия отмечает, что суд первой инстанции при удовлетворении иска ФИО1 не разрешил судьбу второй части платежа за квартиру, тем самым фактически освободил покупателя от оплаты квартиры.

Кроме того, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований по первоначальному иску. Так, ФИО1 и в иске, и в судебном заседании (л.д. 139) просил зарегистрировать за ним право собственности на квартиру. Такое требование удовлетворению не подлежало в силу того, что с учетом характера возникших правоотношений регистрации подлежит не право собственности, а переход этого права. В результате суд принял решение зарегистрировать сделку и произвести государственную регистрацию перехода права собственности, хотя последнее требование ФИО1 не заявлял.

Что касается отказа в удовлетворении требования ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, то в этой части решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Это обусловлено тем, что исковые требования о расторжении договора и о признании его недействительным одновременно рассматриваться не могут, поскольку являются взаимоисключающими.

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 и ФИО4 основанием к отмене решения являться не могут, поскольку суд расторгает договор, заключенный между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 При этом права лиц, зарегистрированных в спорном жилом помещении, напрямую не затрагиваются.

Ссылка на п. 9 договора от ДД.ММ.ГГГГ является несостоятельной, учитывая, что формулировка этого пункта о том, что ФИО4 и ФИО3 будут сняты с регистрационного учета в установленном законом порядке носит неопределенный характер и напрямую их жилищных прав не нарушает. Право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> ФИО4 и ФИО3 исследуемым договором купли-продажи не прекращено.

Поэтому апелляционная жалоба ФИО3 и ФИО4 удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а:

решение Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить по первоначальному иску полностью, по встречному иску – в части.

Принять по делу новое решение, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

«Иск ФИО1 к ФИО2 о регистрации права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.

Встречный иск иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры и признании договора купли-продажи квартиры недействительным удовлетворить частично.

Расторгнуть договор (проект) купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1.

Исковое требование ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным оставить без удовлетворения».

Апелляционную жалобу ФИО3 и ФИО4 оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу ФИО2 считать удовлетворенной частично.

Председательствующий

Судьи

мотивированное определение изготовлено 06.12.2021