Решение по делу № 33-139/2023 (33-4812/2022;) от 01.12.2022

Дело №33-139/2023 (33-4812/2022)     Докладчик Денисова Е.В.

(I инстанция №2-808/2022)              Судья Фиткевич Д.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего         Якушева П.А.

судей                     Денисовой Е.В., Удальцова А.В.

при секретаре                  Уваровой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 10 января 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе Назаровой Марины Викторовны на решение Суздальского районного суда Владимирской области от 13 сентября 2022 года, которым постановлено:

Исковое заявление Назаровой Марины Викторовны к Маргаряну Валерику Размиковичу о признании действительным и регистрации договора купли-продажи **** части жилого дома, расположенного по адресу: ****, - оставить без удовлетворения полностью.

Заслушав доклад судьи Денисовой Е.В., объяснения Назаровой М.В. и ее представителя Легейда А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших отменить решение суда, объяснения Маргаряна В.Р. и его представителя - адвоката Клочкова Е.А., возражавших против доводов апелляционной жалобы и просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Назарова М.В. обратилась в суд с иском к Маргаряну В.Р. о признании действительным договора купли-продажи **** части жилого дома, расположенного по адресу: ****, и регистрации договора в Управлении Росреестра по Владимирской области (л.д.5).

В обоснование иска указала, что 14.10.2021 между ними в письменной форме заключен договор купли-продажи **** части жилого дома, расположенного по адресу: ****, подписан акт приема-передачи. Полученная по договору часть жилого дома находится в ее пользовании. Цена договора составляет 300000 руб. и оплачена ей в полном объеме. Однако Маргарян В.Р. уклоняется от явки к нотариусу и в орган гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец Назарова М.В. и её представители - адвокат Мачин А.Н., Орлянский В.А., Черепков Д.А. в судебном заседании просили удовлетворить иск по указанным в нем основаниям. Пояснили, что жилой дом, доля в праве собственности на который являлась предметом купли-продажи по спорному договору, расположен на земельном участке, также находящимся в общей долевой собственности сторон. Кроме данного земельного участка, по вышеуказанному адресу также располагаются земельные участки, находящиеся в единоличной собственности сторон. При заключении спорного договора между Назаровой М.В. и Маргаряном В.Р. имелась договоренность о перераспределении принадлежащих им земельных участков; предусматривалось, что участок, на котором расположен жилой дом, полностью перейдет в собственность покупателя, а в счет этого будет увеличена площадь другого земельного участка, принадлежащего продавцу. Однако реализовать данную договоренность в дальнейшем не удалось.

Ответчик Маргарян В.Р. и его представитель - адвокат Клочков Е.А. в удовлетворении иска просили отказать. Пояснили, что Маргарян В.Р. предлагал купить Назаровой М.В. принадлежащую ему **** долю жилого дома вместе с **** долей земельного участка, которая также принадлежит ему, за 500000 руб. В результате они договорились, что Назарова М.В. купит у него **** долю жилого дома за 300000 руб., а его доля участка, на котором расположен дом, перейдет к ней затем в результате перераспределения площади между другими участками, принадлежащими сторонам. Однако в дальнейшем вопрос о проведении межевания с целью перераспределения участков не был решен, в связи с этим Маргарян В.Р. полагает, что спорный договор регистрации не подлежит, при этом он готов вернуть полученную им оплату по договору.

Третье лицо нотариус Зиновьев В.А., извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо Управление Росреестра по Владимирской области, извещенное о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение спора оставило на усмотрение суда.

Судом постановлено указанное выше решение (л.д.189-191).

В апелляционной жалобе истец Назарова М.В. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. Считает, что судом дана ненадлежащая оценка действиям сторон по реализации договоренности об отчуждении принадлежащих Маргаряну Р.В. долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок; не учтено. что договор исполнен покупателем, а продавец от гос.регистрации уклоняется и возможность возврата денежных средств отсутствует (л.д.213-215).

В заседание суда апелляционной инстанции третьи лица нотариус Зиновьев В.А., Управление Росреестра по Владимирской области (извещены направлением судебных извещений по факсу, заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении, л.д.226-227,229) представителей не направили, сведений об уважительности неявки не сообщили, просьб об отложении слушания дела не заявляли. При таких обстоятельствах судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ без участия указанных лиц.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст.153 ГК РФ с признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (п.1 ст.158 ГК РФ).

В силу пп.1 п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Согласно ч.1.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В силу п.2 ст.165, п.3 ст.551 ГК РФ в случаях, когда одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации и совершенной в надлежащей форме; от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Назаровой М.В. и Маргаряну В.Р. на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером ****, площадью 53,5 кв.м, расположенный по адресу: ****, в **** доле в праве за каждым.

Данный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером ****, площадью 400 кв.м, имеющем тот же адрес, также находящемся в общей долевой собственности сторон: Назаровой М.В. принадлежит **** доля в праве, Маргаряну В.Р. - **** долей в праве.

По указанному адресу также расположены земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 401 кв.м, принадлежащий на праве собственности Назаровой М.В., и земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 401 кв.м, принадлежащий на праве собственности Маргаряну В.Р. (л.д.15-16,18-20,64-65,122-131,197-199).

14.10.2021 между Маргаряном В.Р. (продавцом) и Назаровой М.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи **** жилого дома, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателю **** жилого дома, расположенного по адресу: ****, общей площадью 53,5 кв.м, кадастровый номер **** (л.д.26-27).

Согласно п.3.1 договора цена **** жилого дома составляет 300000 руб.

В п.1.3 договора отражено, что **** жилого дома расположена на земельном участке размером 1000 кв.м, с кадастровым номером ****, который принадлежит продавцу и покупателю на правах собственности: Маргарян В.Р. имеет **** доли земельного участка, Назарова М.В. имеет **** доли земельного участка.

При этом в п.1.6 договора указано, что при подписании договора сторонами определены новые границы земельного участка с кадастровым номером ****. После регистрации сделки в органах Росреестра стороны обязаны произвести межевание земельного участка по новым точкам. В случае отказа покупателя от проведения межевания земельного участка с кадастровым номером **** по новым точкам продавец вправе аннулировать данную сделку, подав соответствующее заявление в органы Росреестра.

Сторонами договора также составлен акт приема-передачи без указания даты, в соответствии с которым продавец Маргарян В.Р. передал, а покупатель Назарова М.В. приняла по договору от 14.10.2021 **** доли жилого дома, находящегося по адресу: **** (л.д.27-оборот).

Назаровой М.В. произведена оплата по договору в общей сумме 300000 руб. (л.д.33,35).

Договор купли-продажи **** жилого дома от 14.10.2021 заключен в простой письменной форме.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Назарова М.В. ссылалась на то, что обязательства по договору исполнены ей в полном объеме, но Маргарян В.Р. уклоняется от нотариального удостоверения сделки и последующей гос.регистрации перехода права собственности.

Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между Назаровой М.В. и Маргаряном В.Р. договор купли-продажи не соответствует требованиям законодательства, поскольку данным договором купля-продажа принадлежащей продавцу **** доли в праве собственности на земельный участок не предусмотрена, что в силу положений пп.5 п.1 ст.1, п.4 ст.35 ЗК РФ исключает отчуждение продавцом **** доли жилого дома без его доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда судебная коллегия не находит.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно п.2 ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу абз.1 п.4 ст.35 ЗК РФ, по общему правилу, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

На основании абз.7 п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Руководствуясь вышеуказанными нормами материального права и разъяснениями по их применению, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отчуждение Маргаряном В.Р. **** доли в праве собственности на жилой дом должно производиться вместе с отчуждением доли указанного лица в праве собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

Применив правила толкования договора (ст.431 ГК РФ), можно заключить, что договор купли-продажи **** жилого дома от 14.10.2021 не содержит условия об отчуждении принадлежащих продавцу **** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом. В договоре отсутствуют и условия о том, что право общей долевой собственности продавца на земельный участок под жилым домом в связи с отчуждением **** жилого дома подлежит прекращению, **** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под жилым домом переходят к покупателю, как и условия о том, что продавец перестает быть собственником земельного участка (доли в праве собственности) под жилым домом и о том, что единоличным собственником земельного участка под домом становится покупатель. Условия, содержащиеся в п.1.6 договора, об обратном не свидетельствуют. Доказательств того, что при подписании договора сторонами определены новые границы земельного участка под жилым домом, не представлено. Напротив, как следует из объяснений сторон, между продавцом и покупателем имелась договоренность о перераспределении принадлежащих им земельных участков, однако реализовать данную договоренность в дальнейшем не удалось. Сведений об изменении границ и площади принадлежащих сторонам земельных участков в ЕГРН не внесено. Подготовленный по заказу покупателя межевой план от 22.08.2022 продавцом не согласован (л.д.166-173), и как следует из объяснений продавца, между сторонами имеется спор относительно границ и площади земельных участков после перераспределения. К тому же, межевой план предусматривает изменение границ и площади земельного участка с кадастровым номером ****, принадлежащего на праве собственности Маргаряну В.Р., в отношении которого в ЕГРН имеется запрет на совершение рег.действий, наложенный в рамках возбужденных в отношении Маргаряна В.Р. исполнительных производств, и на который обращено взыскание вступившим в законную силу решением Суздальского районного суда Владимирской области от 22.01.2020 (л.д.142-144). Маргарян В.Р. при рассмотрении дела последовательно утверждал, что имел намерение продать долю в праве собственности на жилой дом и на земельный участок за 500000 руб., но Назарову М.В. это цена не устроила, в связи с чем они договорились, что предметом договора будет только **** жилого дома стоимостью 300000 руб., а земельные участки будут перераспределены, но достичь соглашения относительно новых границ участков не удалось. При данных обстоятельствах ссылка Назаровой М.В. на то, что при заключении договора между сторонами достигнута договоренность и о переходе к покупателю наряду с **** доли в праве собственности на жилой дом одновременно и принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок под жилым домом, и о том, что соответствующее условие следует из договора, не соответствует обстоятельствам дела. Не состоятельна и ссылка Назаровой М.В. на то, что Маргарян В.Р., умышленно не включил в договор условие об отчуждении доли в праве собственности на земельный участок, ввел ее в заблуждение, имел намерение обмануть, поскольку договор Назаровой М.В. не оспаривается, напротив, предъявляется требование об осуществлении гос.регистрации перехода права собственности по договору. Не может быть приняты во внимание и доводы Назаровой М.В. о том, что спорный договор заключен во исполнение предварительного договора от 10.02.2020, заключенного между Маргаряном В.Р. (продавцом) и Назаровой И.В. (матерью Назаровой М.В., умершей 20.03.2021) (л.д.164-165). Предварительный договор, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи в отношении принадлежащих Маргаряну В.Р. **** доли в праве собственности на жилой дом и **** долей в праве собственности на земельный участок стоимостью 500000 руб., заключен в простой письменной форме, в предусмотренный предварительным договором срок (25.03.2020) стороны основной договор не заключили, требований о заключении основного договора друг другу не предъявляли, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились (п.6 ст.429 ГК РФ). Кроме того, спорный договор содержит условия, отличные от предварительного договора (п.1 ст.429 ГК РФ), в том числе относительно предмета договора (объектов недвижимости, подлежащих отчуждению) и их цены. Маргаряном В.Р. не отрицалось намерение продать доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок под ним, но данное намерение, вопреки мнению Назаровой М.В., не было реализовано посредством заключения спорного договора, поскольку его условия предусматривают отчуждение только доли в праве собственности на жилой дом, а вопрос относительно земельного участка под домом, который стороны намеривались решить посредством перераспределения земельных участков, так и не был разрешен. Доводы Назаровой М.В. о том, что в настоящее время Маргарян В.Р. не может вернуть уплаченные ей по договору денежные средства в связи с возбужденными в отношении него исполнительными производствами, не подтверждены.

Таким образом, выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска соответствуют установленным по делу обстоятельствам, постановлены при правильном применении норм материального права и с соблюдением норм процессуального права. Оснований для гос.регистрации перехода права собственности на **** жилого дома на основании спорного договора не имеется, поскольку договором не предусмотрено отчуждение принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок под домом, что нарушает принцип единства судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не ставят под сомнение законность и обоснованность решения суда, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда.

Доводы апелляционной жалобы не подтверждают допущенные судом нарушения при оценке доказательств по делу, выражают несогласие с произведенной судом оценкой доказательств по делу, с которой судебная коллегия соглашается. Результаты оценки доказательств в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ отражены в решении, в котором приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оснований для отмены решения суда, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, исходя из доводов апелляционной жалобы, не имеется. Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с ч.4 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Суздальского районного суда Владимирской области от 13 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Назаровой Марины Викторовны - без удовлетворения.

Председательствующий                    П.А.Якушев

Судьи                                Е.В.Денисова

        А.В.Удальцов

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 10.01.2023.