Решение по делу № 2-2203/2018 от 07.06.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Борский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Чичкова Д.С.,

при секретаре Дубковой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрова А.В. к администрации городского округа <адрес> о признании права собственности на земельный участок, садовый бревенчатый дом, бревенчатую баню, тесовые сараи, тесовую уборную,

установил:

Петров А.В. первоначально обратился к мировому судье судебного участка № Борского судебного района <адрес> с иском к С.В.В. о признании права собственности на земельный участок, садовый бревенчатый дом, бревенчатую баню, тесовые сараи, тесовую уборную, в котором с учетом измененных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований, просил суд признать за ним право собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 504 кв.м., кадастровый №, разрешенное использование под садоводство, с садовым бревенчатым домом площадью 50,1 кв.м., бревенчатой баней площадью 4,6 кв.м., двумя тесовыми сараями площадью 8,8 кв.м. и 8, 5 кв.м., тесовой уборной площадью 1,4 кв.м.

В обосновании исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Петровым А.В. и С.В.В. был заключен договор купли – продажи земельного участка с садовым бревенчатым домом, бревенчатой баней, двумя тесовыми сараями и тесовой уборной, в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Данный договор был удостоверен нотариусом М.Н.В. и зарегистрирован в реестре за №. Также между сторонами договора был подписан акт приема- передачи указанного выше недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было написано заявление в Управление регистрации, инвентаризации и оценки недвижимого имущества КУМИ <адрес> о регистрации права собственности Петрова А.В. на вышеуказанное недвижимое имущество. Это заявление также было удостоверено нотариусом М.Н.В. и зарегистрировано в реестре за №.

С момента приобретения этого недвижимого имущества истец пользуется по назначению, несет бремя его содержания, оплачивает членские и целевые взносы. Данный договор никем не оспаривался, каких – либо претензий со стороны прежнего собственника ему не поступало.

В настоящее время у истца возникла необходимость зарегистрировать право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, однако сделать это не представляется возможным, поскольку указанный выше договор купли – продажи является двусторонней сделкой и при регистрации права собственности должны присутствовать обе стороны договора. С момента же подписания договора у истца с ответчиков контактов не имеется.

В ходе рассмотрения дела определением мирового судьи судебного участка № Борского судебного района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ настоящее гражданское дело передано по подсудности в Борский городской суд <адрес>.

Определением Борского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчика С.В.В. правопреемником на администрацию городского округа <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца по ордеру адвокат М.А.В. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования истца и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации городского округа <адрес> по доверенности Л.Д.В. не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований истца.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третьи лица С.И.Н. и З.Н.П. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что на основании свидетельства на право собственности на землю №, выданного Исполнительным комитетом <адрес> Совета народных депутатов <адрес> ДД.ММ.ГГГГ С.В.В. являлся собственником земельного участка № площадью 504 кв., находящимся по адресу: <адрес> предоставленного ему для ведения садоводства.

ДД.ММ.ГГГГ между С.В.В. (продавец) и Петровым А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и садового домика с постройками, по условиям которого покупатель приобретал в собственность земельный участок № площадью 504 кв., с садовым бревенчатым домиком площадью 50,1 кв.м., бревенчатой баней, двумя тесовыми сараями, тесовой уборной, в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>

Данный договор был удостоверен нотариусом М.Н.В. и зарегистрирован в реестре за №.

Также между сторонами договора был подписан акт приема- передачи указанного выше недвижимого имущества. Расчет между сторонами произведен до заключения договора.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было написано заявление в Управление регистрации, инвентаризации и оценки недвижимого имущества КУМИ <адрес> о регистрации права собственности Петрова А.В. на вышеуказанное недвижимое имущество. Указанное заявление также было удостоверено нотариусом М.Н.В. и зарегистрировано в реестре за №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> истцу направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> по причине того, что представленный договор купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежал государственной регистрации в Управлении регистрации и технической инвентаризации недвижимости Комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес>. Однако на указанном договоре отсутствуют надписи об удостоверении регистрации договора.

С.В.В. умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной отделом ЗАГС администрации <адрес> г. <адрес>.

Таким образом, при жизни продавца С.В.В. регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости произведена не была.

Из ответа нотариуса нотариального округа города областного значения <адрес>. на судебный запрос, установлено, что согласно данным Единой Информационной Системы (ЕИС) наследственного дела к имуществу С.В.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., умершего ДД.ММ.ГГГГ, у нотариусов <адрес> и <адрес> не заводилось.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

В случаях, когда сведения о наследниках по закону либо по завещанию, принявших наследство, отсутствуют, имущество в силу закона переходит в муниципальную собственность.

Поскольку сведения о наследниках С.В.В. по закону либо по завещанию, принявших наследство, отсутствуют, администрация городского округа <адрес> является надлежащим ответчиком по данному спору.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации" обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судом установлено, что Петров А.В. как владелец приобретенных земельного участка и садового домика с постройками был принят в члены <данные изъяты> с момента заключения договора купли – продажи ведет хозяйство на спорном земельном участке, производит оплату членских взносов, задолженности не имеет, что подтверждается справкой председателя правления <данные изъяты>».

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится смерть продавца.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорных земельного участка и садового домика с постройками. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объекты недвижимости переданы во владение покупателя согласно акту приема – передачи.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к истцу Петрову А.В. не состоялась по причине смерти продавца С.В.В.

Согласно положениям ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Неисполнение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо установленных законом, либо ее незаключенность в иных случаях.

Между тем, гражданское законодательство не содержит требований к обязательной государственной регистрации договора купли-продажи такого вида недвижимого имущества, как земельный участок и садовый домик с постройками.

Правила о том, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, установлены только в отношении продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартир и продажи предприятия (статьи 558, 560 ГК РФ).

В этой связи договор от ДД.ММ.ГГГГ между С.В.В. и Петровым А.В. не является незаключенным.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о признании права собственности на спорные объекты недвижимости.

      Из характеристик объекта недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с площадью 504 кв.м. с присвоением кадастрового номера №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

       Из характеристик объекта недвижимости – садового домика, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что указанный садовый домик поставлен на кадастровый учет с площадью 50,1 кв.м. с присвоением кадастрового номера № и инвентарного номера №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом проведено межевание земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которого границы земельного участка согласованы со смежными землепользователями, спор по границам отсутствует, согласно акту согласования границ.

    Согласно ответа комитета архитектуры и градостроительства администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос, при обследовании садового дома общей площадью 50,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установлено: садовый дом расположен согласно «Правилам землепользования и застройки городского округа <адрес>», утвержденным решением Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № (с учетом изменений от ДД.ММ.ГГГГ), в территориальной зоне СХ - 6 - зоне коллективных садов и дачных объединений граждан. Основной вид разрешенного использования земельных участков и недвижимости в данной зоне - осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или, иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры; размещение хозяйственных строений и сооружений. При строительстве садового дома допущено нарушение требования п.ДД.ММ.ГГГГ «Нормативов градостроительного проектирования городского округа <адрес>», утвержденных решением Совета депутатов городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого в районах усадебной застройки и садово - дачной застройки расстояние от основных строений до границ соседнего участка по санитарно - бытовым условиям должно быть 3 метра. Фактически расстояние от стены садового дома на участке № <адрес> до границы смежного земельного участка №, составляет менее 3 метров (2,8 м.). Иных нарушений градостроительных норм и правил, препятствующих эксплуатации садового дома, не выявлено.

Суду было представлено нотариально заверенное заявление от З.Н.П. собственника земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которого, никаких претензий к Петрову А.В. относительно того, что садовый домик, расположенный на участке №, построен на расстоянии менее 3 метров от границы между их участками, он не имеет.

На земельном участке № <адрес> истец произвел переустройство ранее существующего садового домика площадью 50,1 кв.м. В результате произведенного переустройства садового домика были увеличены габаритные размеры дома до 8,0 м х 9,0 м, увеличена площадь застройки дома до 72, 0 кв.м., возведен второй (мансардный этаж). Общая площадь дома после переустройства составила 100,5 кв.м.

Согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного ООО «Лаборатория судебных экспертиз», переустроенный дом, общей площадью S=100,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, соответствует строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам и требованиям предъявляемым к жилым зданиям, построенных на приоритетной концепции безопасности объектов строительства для жизни и здоровья граждан. Исследуемый дом, является жилым домом, пригодным для постоянного (круглогодичного) проживания. Исследуемое строение дома, соответствует требованиям письма Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № в части отнесения к жилым зданиям. Переустроенный дом в целом, расположенный по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью людей. Сохранение исследуемой постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного, учитывая то, что ответчик не представил своих возражений относительно заявленных исковых требований, спор по недвижимому имуществу отсутствует, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.

    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Петрова А.В. удовлетворить.

Признать за Петровым А.В. право собственности на земельный участок, площадью 504 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, находящийся по адресу: <адрес> и садовый бревенчатый дом площадью 100,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Борский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                                                                            Д.С. Чичков