Решение по делу № 33-14791/2016 от 26.07.2016

Судья Поторочина О.А. Дело № 33-14791/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург 01.09.2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.

судей Зайцевой В.А.

Некрасовой А.С.

при секретаре Черных Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Камышловского городского округа к Дорогин Г.В. о взыскании задолженности по арендной плате и по встречному иску Дорогин Г.В. к администрации Камышловского городского округа, третьему лицу Камышловскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области о признании договора аренды земельного участка недействительным в части установления ставки арендной платы по апелляционной жалобе истца администрации Камышловского городского округа на решение Камышловского городского суда Свердловской области от 19.05.2016.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца Ануфриев А.А., судебная коллегия

установила:

администрация Камышловского городского округа обратилась в суд с иском к Дорогин Г.В. о взыскании задолженности по арендной плате, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от ( / / ) в размере ... руб. ... коп. (арендная плата в размере ... руб. ... коп. и пени в размере ... руб. ... коп.).

В обоснование иска указано, что ( / / ) между Камышловским городским округом и Дорогин Г.В. заключен договор аренды земельного участка, по которому ответчику на праве аренды предоставлен земельный участок, расположенный в ..., с разрешенным использованием: под отдельно стоящий объект торговли. Размер арендной платы установлен в приложении № к договору, которое является неотъемлемой частью договора, размер годовой арендной платы определяется в соответствии с постановлением .... Арендная плата начисляется с момента принятия решения о предоставлении земельного участка. Согласно п.3.7 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере ... % от суммы задолженности арендной платы за каждый день просрочки. С момента заключения договора ответчик не вносил арендные платежи. За период с ( / / ) по ( / / ) задолженность составила ... руб. ... коп. (арендная плата в размере ... руб. ... коп. и пени в размере ... руб. ... коп.).

Ответчик Дорогин Г.В. иск не признал, предъявил встречный иск к администрации Камышловского городского округа, в котором просит изменить п. 1 Приложения № к договору аренды земельного участка № от ( / / ) в части установления ставки арендной платы согласно Постановлению Правительства Свердловской области № от ( / / ) с ... (земельные участки под объектами торговли) на ... (земельные участки, предоставленные для строительства объектов (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства метрополитена, жилищного фонда, индивидуальных жилых домов, индивидуальных и (или) кооперативных гаражей, объектов религии) на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом; признать необоснованным начисление задолженности по арендной плате с ( / / ) по ( / / ) в размере ... руб. ... коп, а также пени в размере ... руб. ... коп.

В обоснование встречного иска указал, что арендодателем необоснованно была применена завышенная ставка арендной платы- ..., тогда как в соответствии с п.68 Постановления ... №-ПП от ( / / ) ставка платы при предоставлении земельных участков для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, составляет -.... По дополнительному соглашению от ( / / ) ставка арендной платы изменена до ... с ( / / ) до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом. Таким образом, по мнению ответчика, с ( / / ) по ( / / ) администрация необоснованно установила ставку платы в размере ....

Решением Камышловского городского суда Свердловской области от 19.05.2016 в удовлетворении первоначального иска администрации Камышловского городского округа отказано. Встречный иск Дорогин Г.В. суд удовлетворил частично, признав необоснованным начисление задолженности по арендной плате с ( / / ) по ( / / ) в размере ... руб. ... коп, а также пени в размере ... руб. ... коп.

В апелляционной жалобе на указанное решение представитель истца администрации Камышловского городского округа Усова О.А. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым удовлетворить первоначальный иск, отказав в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на то, что суд необоснованно не принял во внимание, что договор аренды, подписанный сторонами, зарегистрирован в Росреестре. Кроме того, договором предусмотрена обязанность внесения платы за участок с момента его передачи. Фактически земельный участок ответчику передан, материалами дела доказано, что ответчик на участке осуществляет строительство. Оснований для признания необоснованным начисления задолженности в соответствии с условиями договора и исходя из ставки арендной платы – ... не имеется. Факт подписания дополнительного соглашения, в котором зафиксировано изменение ставки с ( / / ) на ... в связи с получением разрешения на строительство это подтверждает, по мнению представителя истца.

В заседании судебной коллегии представитель истца администрации Камышловского городского округа Ануфриев А.А. доводы жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив в пределах, установленных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судом первой инстанции норм материального и соблюдение норм процессуального права, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что ( / / ) между Камышловским городским округом и Дорогин Г.В. заключен договор аренды земельного участка №/г, согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу ..., кадастровый № с разрешенным использованием: под отдельно стоящий объект торговли. Размер арендной платы установлен в приложении № к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по ... ( / / ) за номером №. Согласно п. 2.1 договора участок предоставлен в аренду на срок до ( / / ).

Тогда же произведена регистрация и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №/г от ( / / ).Согласно акту приема-передачи, являющемуся Приложением № к договору аренды земельного участка от ( / / ) №/г, земельный участок передан Дорогин Г.В.

Обязательств по оплате арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды земельного участка ответчик не исполнял вплоть до момента рассмотрения спора в суде.

Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ( / / ) договор аренды сторонами подписан не был, в связи с чем он является незаключенным, а условия, в том числе и условие о ставке арендной платы не согласованы.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он сделан в нарушение норм материального права, не соответствует обстоятельствам дела.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Следовательно, незарегистрированный договор аренды связывает его стороны соглашением об арендной плате и неустойке, если его существенные и иные условия согласованы, письменная форма соблюдена, имущество передано в пользование и принято без замечаний, оно исполнялось сторонами.

В материалы дела представлен экземпляр договора аренды земельного участка от ( / / ) №/г, заключенного между Камышловским городским округом и Дорогин Г.В., подписи сторон в тексте договора имеются, регистрация договора произведена по заявлению ответчика ( / / ). Сведений о внесении каких-либо изменений относительно даты заключения договора не имеется. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции, основанный на времени проставления подписи ответчика на его экземпляре договора, о незаключенности договора аренды является неверным, экземпляр договора с отметкой о его регистрации это утверждение опровергает.

При определении размера арендной платы по договору необходимо учитывать следующее.

В соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. В соответствии с абз. 5 п.10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу абз.2 п.1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (в редакции Постановления Правительства Свердловской области N 1670-ПП от 27.12.2013, Постановления Правительства Свердловской области N 1268-ПП от 30.12.2014, Постановления Правительства Свердловской области N 1227-ПП от 30.12.2014)

Указанное Положение содержит следующую формулу, в соответствии с которой определяется годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено:

КС x СтАП x Ку x ПК

АП = ---------------------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка в рублях;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п.2 ст. 424 и п.3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных положений закона следует, что ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами и подлежат применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, которым утверждены эти ставки, заложенные в методику расчета арендной платы. При этом арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 3.6 договора аренды земельного участка от ( / / ) №/г, заключенного между Камышловским городским округом и Дорогин Г.В. предусмотрено, что размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и нормативными правовыми актами Свердловской области. При этом обязанность по уплате измененного размера арендной платы возникает с момента опубликования соответствующего нормативного правового акта, независимо от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы с приложением расчета. Изменение арендной платы в случаях, не указанных в договоре, оформляется двухсторонним письменным дополнительным соглашением сторон.

Приложение №1 к договору аренды в качестве исходных данных для расчета содержит сведения об используемой ставке арендной платы – 12,9 - земельные участки под объектами торговли.

Дополнительным соглашением от ( / / ) стороны внесли изменение в Приложение № к договору – ставка арендной платы изменена на 0,9- земельные участки, предоставленные для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом. Расчет прилагается.

Таким образом, с момента подписания дополнительного соглашения расчет арендных платежей должен производиться по измененной ставке арендной платы -0,9.

Доводы ответчика о необоснованности начисления задолженности исходя из ставки 12,9 с 16.09.2014 судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку из материалов дела усматривается, что на момент предоставления земельного участка 16.09.2014 ответчику не было выдано разрешение на строительство, в то время как п. 68 Ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Камышловского городского округа, утвержденных Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12. 2011 N 1855-ПП предполагает наличие разрешения на строительство.

Из материалов дела усматривается, что разрешение на строительство ответчиком получено лишь 27.08.2015 и при его обращении в администрацию 20.10.2015 стороны подписали дополнительное соглашение, предусматривающее изменение ставки арендной платы.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречных исковых требований Дорогин Г.В. не имеется.

Допущенные судом нарушения в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены решения суда.

При вынесении нового решения судебная коллегия учитывает вышеизложенное и, проверив правильность расчета задолженности по договору аренды, считает возможным удовлетворить первоначальный иск администрации Камышловского городского округа, взыскав в её пользу с Дорогин Г.В. задолженность по договору аренды за период с ( / / ) по ( / / ) в сумме ... руб. по арендной плате, в сумме ... руб.- пени.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части иска, в сумме ... руб.

Руководствуясь ст. 328, 329, пунктами 3.4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Камышловского городского суда Свердловской области от 19.05.2016 отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации Камышловского городского округа удовлетворить. Взыскать с Дорогин Г.В. задолженность по арендной плате в сумме ... руб., пени в сумме ... руб., а всего ... руб.

Взыскать с Дорогин Г.В. государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям в размере ... руб. в доход местного бюджета.

Председательствующий: Киселева С.Н.

Судьи: Зайцева В.А.

Некрасова А.С.