Решение по делу № 3а-281/2019 от 25.06.2019

дело № 3а-281/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 05 декабря 2019 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Шандер Н. В.,

с участием представителя административного истца – Харчилава Н. Н. – Кравченко Р. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Харчилава Н. Н. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил :

Административный истец Харчилава Н.Н. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости : нежилого здания, наименование : зерносклад, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 1206,5 кв. м., с кадастровым номером …, инвентарный номер …, расположенного по адресу : Ставропольский край, Кочубеевский район, с. …, ул. …, в размере равном его рыночной стоимости – 3003 390 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец сослалась на то, что является собственником указанного выше объекта недвижимости на основании договора купли-продажи от 22 марта 2018 года, заключенного с … А. И. Земельный участок с кадастровым номером …, общей площадью 42111 кв.м., на котором расположен спорный объект недвижимости, относится к категории земель : земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование - обеспечение сельскохозяйственного производства и принадлежит Харчилава Н. Н. на праве долгосрочной аренды сроком с 09 июля 2018 года по 08 июля 1967 года на основании заключенного с администрацией Кочубеевского муниципального района Ставропольского края договора аренды земельного участка от 09 июля 2018 года.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на дату оценки – 01 января 2015 года - кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … составила - 28861851,99 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанного объекта административный истец обратилась в специализированную оценочную организацию для подготовки отчета об оценке его рыночной стоимости.

Согласно отчета № … об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …, подготовленного ЗАО «Экономическая Специализированная Экспертиза», рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2015 года составила - 3003 390 рублей.

Административный истец Харчилава Н.Н. полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ей объекта недвижимости существенно превышающими рыночную стоимость этого объекта, что нарушает ее права, как плательщика налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В предварительном судебном заседании 19 августа 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Коваленко А. И. – продавец спорного объекта недвижимого имущества (том 1 л. д. 184-186).

В предварительном судебном заседании 02 сентября 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены - администрация Кочубеевского муниципального района Ставропольского края, администрация муниципального образования Заветненского сельсовета Кочубеевского района Ставропольского края, межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 8 по Ставропольскому краю (том 1 л. д. 219-221).

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю указало, что в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости (здание), с кадастровым номером …, с назначением – нежилое здание, наименование : зерносклад, площадью 1206,5 кв. м. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта по состоянию на 01 января 2015 года в размере - 28861851,99 рублей внесены в Единый государственный реестр 10 декабря 2015 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382. Заявления Харчилава Н.Н. о пересмотре вышеуказанной кадастровой стоимости спорного объекта в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю не поступало (том 1 л. д. 226-229).

В письменном отзыве на иск административный ответчик – министерство имущественных отношений Ставропольского края просило в удовлетворении заявленных административных требований Харчилава Н. Н. отказать, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости повлечет за собой снижение поступлений в консолидированный бюджет (том 1 л. д. 177-178).

В судебном заседании представитель административного истца Харчилава Н.Н. – Кравченко Р. А. уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № … от 15 октября 2019 года – 1435000 рублей.

Административный истец Харчилава Н.Н. в судебное заседание не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (том 1 л. д. 200).

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица – администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

От заинтересованных лиц – Коваленко А.И., администрация муниципального образования Заветненского сельсовета Кочубеевского района Ставропольского края, межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 8 по Ставропольскому краю поступили ходатайства о рассмотрении данного административного дела в их отсутствие.

В письменных возражениях на административное исковое заявление административный истец - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, проводившего по делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Пунктом 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент «0,7», то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент «0,7».

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Нормами указанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Более широко условия определения кадастровой стоимости приведены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, в частности, в пункте 3 которого, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость, как таковая, представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимого имущества в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенного в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта.

Исходя из вышеуказанного, суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении спорного объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из взаимосвязанного толкования приведенных положений части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административный истец Харчилава Н.Н. на основании договора купли-продажи недвижимости от 22 марта 2018 года, заключенного с продавцом Коваленко А. И., является собственником объекта недвижимости – нежилого здания, зерносклад, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 1206,5 кв. м., кадастровый номер …, инвентарный номер …, адрес (местонахождение) : Ставропольский край, Кочубеевский район, с. …, ул. …, что подтверждается договором о совершении сделки и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о объекте недвижимости от 11 июня 2019 года № … о наличии в Едином государственном реестре недвижимости 27 марта 2018 года соответствующей записи о регистрации права собственности за административным истцом 27 марта 2018 года, номер регистрации - … (том 1 л. д. 20-23, 31-33).

Вышеуказанный объект недвижимости с кадастровым номером … расположен на земельном участке площадью 42 111 кв. м., кадастровый номер …, категория : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обеспечение сельскохозяйственного производства, местоположение : Ставропольский край, Кочубеевский район, с. …, ул. …, который предоставлен Харчилава Н.Н. на праве аренды сроком на 49 лет - с 09 июля 2018 года по 08 июля 1967 года, на основании заключенного с администрацией Кочубеевского муниципального района Ставропольского края договора аренды земельного участка от 09 июля 2018 года, зарегистрированного в установленном законом порядке (том 1 л. д. 24-28).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере - 28861851,99 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09 июля 2019 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года (том 1 л. д. 19).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимого имущества истец Харчилава Н.Н. представила в суд отчет № … от 11 июня 2019 года определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненный «Экономическая Ставропольская Специализированная Экспертиза» - оценщик … Н. Л., в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2015 года рыночная стоимость нежилого здания (зерносклад) с кадастровым номером … составила - 3003 390 рублей (том 1 л. д. 34-160).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, по ходатайству представителя административного истца – Кравченко Р.А. определением Ставропольского краевого суда от 02 сентября 2019 года по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту … А. С. Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (том 1 л. д. 223-225).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 15 октября 2019 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – зерносклада с кадастровым номером … составила по состоянию на 1 января 2015 года – 1435 000 рублей (том 2 л.д. 22-138).

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; имеет специальное высшее образование; стаж работы в области оценочной деятельности и экспертной деятельности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертом произведено натурное обследование объекта капитального строительства с кадастровым номером …, о чем составлен акт осмотра и выполнены фототаблицы, в котором отражено технические состояние исследуемого объекта.

Объектом оценки являлось - нежилое здание – зерносклад, площадью 1206,5 кв. м., количество этажей 1, расположенное на земельном участке категории : земли населенных пунктов, местоположение : Ставропольский край, Кочубеевский район, с. …, ул. …. Объект оценки расположен в 300 м от трассы Р-217 (Павловская – Яраг – Казмаляр), на территории сельскохозяйственной базы, окружающая застройка – жилая и промышленная застройка, наличие инженерных коммуникаций – электричество, техническое состояние – неудовлетворительное (требует проведения капитального ремонта), отделка отсутствует, отопления, грузоподъемных механизмов не имеется, текущее использование – по назначению (в качестве зерносклада), качество подъезда к объекту – асфальт, по территории - гравий.

Экспертом в заключении сделан анализ социально-экономической ситуации в Ставропольском крае в 2014 году, анализ цен предложений земельных участков в Ставропольском крае в 2014 году, произведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – объект производственно-складского назначения, проведен анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента неактивного рынка оцениваемого объекта, произведена выборка и сравнительный анализ объекта исследования с другими объектами недвижимости, описаны методы оценки. Оценка стоимости объекта оценки произведена экспертом методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, с указанием примененных корректировок и мотивов отказа от корректировок, а также методом прямой капитализации в рамках доходного подхода. Отказ от применения затратного подхода оценщиком мотивирован в исследовательской части заключения.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, выведена рыночная стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка под ним, произведен расчет стоимости объекта недвижимости вышеуказанными подходами, произведено согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта исследования при использовании названных подходов к оценке.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества, с учетом его местоположения, целевого использования - нежилое здание, складское помещение.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (зерносклад), не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертизы основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами проанализирован рынок коммерческой недвижимости в Ставропольском крае, где находится оцениваемый объект.

Суд находит, что экспертное заключение № … от 15 октября 2019 года полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт … А.С., проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил выводы, изложенные им в свое заключении, пояснил, что объект оценки представляет собой здание 1963 года постройки, которому на дату оценки – 1 января 2015 года было более 50 лет. В этом случае при выборе подходов в оценке эксперт руководствовался рекомендациями для оценщиков о том, что при оценке зданий постройки более 10-летней давности применение затратного подхода не является обязательным при реализации сравнительного и доходного подходов. В рамках методики сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов были взяты сходные с объектом исследования склады, в составе которых были земельные участки, то есть цена-предложение объектов-аналогов содержала стоимость земли. Так как к исследованию был представлен только объект капитального строительства, то при оценке им была определена стоимость 1 кв. м. земли, которая затем умножена на площадь объектов-аналогов и вычтена из цены-предложения. Таким образом, в рамках сравнительного подхода была получена стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка. В рамках доходного подхода также были взяты складские помещения. В составе арендных ставок содержалась стоимость земли, поэтому из результата оценки им была вычтена стоимость не всего земельного участка территории базы, а только стоимость площади земельного участка под застройкой. Таким образом, из результата доходного подхода была вычтена стоимость земли под объектом исследования и получена стоимость объекта капитального строительства. Впоследствии экспертом результаты, полученные сравнительным и доходным подходами, были согласованы между собой и выведена итоговая согласованная рыночная стоимость объекта, представленного к исследованию. Для изучения рынка объекта оценки и определения рыночной стоимости, согласно ФСО № 1, им подбирались объекты-аналоги временного периода до даты оценки. С учетом специфики оцениваемого объекта – зерносклад и состояния рынка, было подобрано только 3 объекта-аналога максимально сопоставимых с оцениваемым объектом по местоположению, техническому состоянию, доступности.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; выводы эксперта базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании натурного обследования, сведений публичной кадастровой карты; расчеты произведены экспертом с учетом анализа рынка объектов производственно-складского назначения в Ставропольском крае и их фактического состояния и износа, и объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года.

Поскольку противоречия в выводах эксперта, проводившего оценочную экспертизу, или его заинтересованность в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению № … от 15 октября 2019 года не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поэтому обращение Харчилава Н.Н. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Налогового кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку недвижимого имущества, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость объекта капитального строительства заявителя, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости заявленного в иске недвижимого имущества. Поэтому доводы возражений министерства имущественных отношений Ставропольского края не подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, установленных обстоятельств того, что выводы, содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости заявленного в иске объекта недвижимости, фактически подтверждены заключением судебной оценочной экспертизы по делу, отсутствуют доказательства недостоверности представленных заявителем сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие то, что рыночная стоимость спорного объекта является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером …, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, установленном в экспертом заключении.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Харчилава Н. Н. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости : назначение – нежилое здание, наименование - зерносклад, площадью 1206,5 кв. м., кадастровый номер …, количество этажей : 1, а также подземных : 0, инвентарный номер …, расположенного по адресу : Ставропольский край, Кочубеевский район, с. …, ул. …, в размере его рыночной стоимости – 1435 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….

Административное исковое заявление Харчилава Н. Н. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости поступило в Ставропольский краевой суд – 25 июня 2019 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2019 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.