Решение по делу № 3а-313/2019 от 27.02.2019

Дело №3а-313/19

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород                                                                   04 апреля 2019 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца Парамонова ФИО8 Ким ФИО9,     

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Парамонова ФИО10 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 56,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 588981 рублей по состоянию на 15 августа 2013 года; земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 659 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 671000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года,

УСТАНОВИЛ:

Парамонов ФИО11 27.02.2019 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал в административном исковом заявлении о том, что нему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 56,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в отношении которого постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» кадастровая стоимость установлена в размере 2165145,07 рублей, и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 659 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в отношении которого постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» кадастровая стоимость установлена в размере 2410271,85 рублей.

Административный истец с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости не согласен, считает ее не соответствующей рыночной стоимости. В соответствии с отчетом, выполненным ООО «Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов» от 21.02.2019 года №№, рыночная стоимость здания составляет 588981 рублей; в соответствии с отчетом, выполненным ООО «Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов» от 19.02.2019 года №№, рыночная стоимость земельного участка составляет 671000 рублей.

Оценщик ФИО5, которой проведена оценка здания и земельного участка и составлены отчеты об оценке, является лицом, обладающим необходимыми познаниями в области оценки и правом заниматься данным видом деятельности, является членом Некоммерческого партнерства СРО «СФСО».

Ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Налогового кодекса РФ, Кодекса административного судопроизводства РФ, административный истец просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель административного истца Ким К.А. в судебном заседании требования административного искового заявления поддержала. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке, ФИО5 Ходатайство удовлетворено.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что в отношении объектов капитального строительства результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». В отношении земельных участков результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Представило выписки из Приложений 1 к постановлениям Правительства Нижегородской области (т.2 л.д.11-19).

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилого здания и земельного участка. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не нарушало права административного истца, отсутствуют основания для привлечения ФГБУ «ФКП Росреестра» к участию в деле в качестве административного соответчика.

В информации указывается, что объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером № вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 года и внесен в реестр объектов недвижимости, как ранее учтенный, 06.07.2011 года. Кадастровая стоимость данного объекта капитального строительства утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 2142233.71 руб. При этом по состоянию на 05.06.2011 года общая площадь объекта составляла 56,1 кв.м. В Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) внесены изменения в части общей площади вышеуказанного объекта, что повлекло изменение кадастровой стоимости в соответствии с Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее также - Порядок), на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением от 07.06.2012 года №331. Руководствуясь п.2.2 Порядка актуальная кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена 15.08.2013 в размере 2165145.07 рублей. Иных изменений кадастровой стоимости объекта капитального строительства в ЕГРН по настоящее время не вносилось. Данный объект капитального строительства внесен в ЕГРН, как ранее учтенный, на основании данных, переданных в орган кадастрового учета Управлением Росреестра по Нижегородской области в электронной форме в виде XML - файлов. Акт определения кадастровой стоимости на объект недвижимости в архиве Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области отсутствует.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № сообщило о том, что он был внесен в Единый государственный реестр недвижимости 17.10.2002 года как ранее учтенный. В рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 года. В соответствии с видом разрешенного использования - «Для ведения торговой деятельности», согласно Приложению 5 постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», земельный участок с кадастровым номером № отнесен к 5 группе видов разрешенного использования - «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена Приложением 1 к постановлению от 10.12.2014 года №863 в размере 2410271,85 рублей (т.2 л.д.8-10).

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО5 пояснила о том, что составляла отчет об оценке №№ в отношении нежилого здания с кадастровым номером № и отчет об оценке №№ в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Производился осмотр данных здания и земельного участка. Объекты находятся в <адрес> Нижегородской области, расположены внутриквартально. Имеются инженерные коммуникации: электроэнергия, водоснабжение, отопление. Сегмент рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты - объекты торговли (магазин) и земельные участки под объекты торговли. Износ здания определен в размере 15%. При определении рыночной стоимости здания применены сравнительный и доходный подходы, а при определении рыночной стоимости земельного участка - сравнительный подход. Пояснила, что здание и земельный участок расположены внитриквартально, что влияет на их рыночную стоимость в сторону её уменьшения. Полагала, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена ею правильно.

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав пояснения представителя административного истца и показания свидетеля, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец Парамонов С.А. является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 56,7 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин на 2 рабочих места, расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 659 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для ведения торговой деятельности, расположенного по адресу: <адрес>.

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.14-30).

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления Парамонова С.А. по существу, суд полагает необходимым восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют. Срок на подачу административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № не пропущен.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в связи с изменением площади (изменение количественных характеристик) определена по состоянию на 15.08.2013 года в размере 2165145.07 рублей в соответствии с п.2.2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости».

В отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» по состоянию на 01.11.2013 года в размере 2410271,85 рублей.

При таких обстоятельствах в отношении нежилого здания с кадастровым номером № применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № может быть определена по состоянию на 15.08.2013 года, что и просит административный истец. В отношении земельного участка с кадастровым номером № применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № может быть определена по состоянию на 01.11.2013 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, административный истец ФИО2 представил в суд два отчета об оценке и №№ и №№, составленные оценщиком ООО «Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов» ФИО5 (т.1 л.д.34-149, л.д.150-226).

Согласно отчету об оценке от №№ рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 56,7 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин на 2 рабочих места, расположенного по адресу: <адрес>, установлена оценщиком размере 588981 (Пятьсот восемьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят один) рублей по состоянию на 15 августа 2013 года.

Согласно отчету об оценке от №№ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 659 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для ведения торговой деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, установлена оценщиком размере 671000 (Шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчеты №№ и №№, составленные оценщиком ООО «Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов» ФИО5, заслушав ФИО5 в качестве свидетеля, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки - здания и земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела 2 (задание на оценку) обоих отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 6 отчетов). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел 8 отчетов).

В отчете об оценке от №№ оценщиком дано подробное описание объекта оценки - здания с кадастровым номером №, общей площадью 56,7 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин на 2 рабочих места, расположенного по адресу: <адрес>.

Указано, что объект оценки расположен внутриквартально, не находится на красной линии, расстояние до оживленной трассы - 300 м. Объект оценки окружен объектами общественно-делового назначения и жилой застройки. Фактическое использование на дату оценки - под здание магазина. Этажность - 1, год постройки - 2001, коммуникации - отопление, водоснабжение, канализация, электричество. Указаны сведения о конструктивном решении объекта. Физический износ здания определен в размере 15%.

Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки - здания торгового назначения (т.1 л.д.55).

В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено здание. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов коммерческого назначения на дату оценки - 15.08.2013 года, а также цен арендных ставок и цен предложений земельных участков коммерческого назначения (т.1 л.д.56-61).

Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости торгового назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (т.1 л.д.62-65).

Наиболее эффективным использованием здания признано его использование в качестве магазина (т.1 л.д.68-69).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.

Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного подхода и доходного подходов. Затратный подход не применялся в связи с отсутствием у оценщика достоверной информации о внешнем устаревании (т.1 л.д.72-73).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил 618427 рублей (т.1 л.д.73-92).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 0,1905. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 155662 рубля. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, которая составила 771569 рублей (приведена с учетом НДС) (л.д.81-92).

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Итоговая рыночная стоимость с учетом НДС составила 694998 рублей. При определении рыночной стоимости здания для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно произведен расчет рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость. Итоговая рыночная стоимость без учета НДС (которая может быть применена при оспаривании кадастровой стоимости) составила 588981 рублей (т.1 л.д.105-106).

В отчете об оценке от №№ оценщиком дано подробное описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 659 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для ведения торговой деятельности, расположенного по адресу: <адрес>. Приведены качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность. Согласно отчету земельный участок расположен внутриквартально, не находится на красной линии, расстояние до оживленной трассы - 300 м. Объект оценки окружен объектами общественно-делового назначения и жилой застройки. Фактическое использование на дату оценки - под здание магазина. Разрешенное использование земельного участка - для ведения торговой деятельности. Инженерные коммуникации - электричество, водоснабжение, отопление (т.1 л.д.160-163).

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор социально-экономической, политической ситуации в Нижегородской области, анализ рынка земли в Нижегородской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект - торговое назначение (т.1 л.д.171-172).

Наиболее эффективным использованием признано фактическое использование земельного участка - под коммерческое назначение (т.1 л.д.178-179).

В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использования. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков, расположенных в населенных пунктах Нижегородской области, соответствующих по социально-экономическому развитию <адрес>, в которой находится и объект оценки (т.1 л.д.172-175).

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (т.1 л.д.175-178).

Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов (т.1 л.д.185).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано 4 объекта-аналога (т.1 л.д.189). Источники публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и в принт-скринах, сделанных с сайтов, расположенных в сети Интернет.

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена оценщиком в размере 671000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года (т.1 л.д.196).

Исследовав представленные отчеты об оценке №№ и №№, суд отмечает, что к ним приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчетов. В отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчетах содержится.

Оценщик ФИО5 является членом саморегулируемой организации оценщиков «Союз» «Федерация Специалистов Оценщиков», регистрационный №. Имеет высшее профессиональное образование, диплом НГУ им.Н.И. Лобачевского по программе «Оценка стоимости недвижимости», «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств» от 30.06.2013 года ПП №. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 16.07.2018 года №. Стаж работы в оценочной деятельности - с 2013 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована СПАО «<данные изъяты>» (т.1 л.д.40-41, л.д.141-148, л.д.156, л.д.205-211).

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке №№ и №№, составленным оценщиком ООО «Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов» ФИО5, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости здания и земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 52:52:0020215:211, 52:52:0020215:5 в размере их рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости - здания и земельного участка их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания и земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение Парамонова С.А. в суд имело место 27.02.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № необходимо считать 27.02.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░13 ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 56,7 ░░.░., ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░ 2 ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 588981 (░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░) ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 15 ░░░░░░░ 2013 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 659 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 671000 (░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2013 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ №, № ░░░░░░░ 27.02.2019 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                                   ░.░. ░░░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ 09.04.2019 ░░░░.

░░░░░                                                                                                   ░.░. ░░░░░░░░