Решение по делу № 2-2820/2012 от 12.05.2012

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

<адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Васильевой Ю.О.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи, и встречному иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, нечинении препятствий в пользовании земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

В обоснование иска ФИО2 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ФИО3 по договору купли-продажи земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, уч. 6. ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – Управление Росреестра по МО) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности; ДД.ММ.ГГГГ ответчик подал заявление о прекращении государственной регистрации в связи с неполной оплатой по договору, Управление Росреестра по МО приостановило регистрацию.

Истица считает заявление ФИО3 незаконным, необоснованным, поскольку у нее имеются расписки, по которым ответчику передавались денежные средства в счет оплаты по договору, а также доказательства того, что неполученная сумма была заложена в банковскую ячейку.

Учитывая вышеизложенное, ФИО2 просит суд обязать Управление Росреестра по МО произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, уч. 6; а также взыскать с ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере 300000 рублей (л.д. 133).

ФИО3 обратился к ФИО2 со встречным иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка, нечинении препятствий в пользовании земельным участком (л.д. 88-92).

В обоснование встречных исковых требований ФИО3 указывает, что ФИО2 нарушила условия договора купли-продажи земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, не уплатив его цену - 10000000 рублей, в связи с чем он был вынужден подать заявление в Управление Росреестра по МО о прекращении государственной регистрации.

ФИО3 указывает, что до настоящего момента продавец деньги от ФИО2 не получил. Кроме того, ответчица чинит ему препятствия в пользовании земельным участком, используя его по собственному усмотрению. С учетом изложенного, ФИО3 просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 50:11:022405:0006, расположенного по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, участок 6, заключенный между ФИО2 и ФИО3; возложить на ФИО2 обязанность не чинить ФИО3 препятствий в пользовании спорным земельным участком.

ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, по телефону подтвердила, что на личной явке в судебное заседание не настаивает, что подтверждается телефонограммой (л.д. 139). Представитель истицы ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23), исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, против удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 возражал. В судебном заседании представитель истицы указал на то, что деньги были получены ответчиком свыше суммы, предусмотренной договором купли-продажи земельного участка №, в рамках исполнения предварительного и основного договоров купли-продажи земельного участка № с расположенным на нем жилым домом. Также ФИО5 пояснил, что ФИО2 забрала денежные средства в размере 6300000 рублей из банковской ячейки по истечению срока их хранения (л.д. 140). Деньги по договору купли-продажи земельного участка № были заложены в банковскую ячейку сторонами сделки в вышеуказанной сумме.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО6, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26), исковые требования ФИО2 не признали, пояснив, что денежные средства по договору продавцом от покупателя получены не были, представленные истицей расписки, ни в одной из которых не указана ФИО2, не были обеспечены деньгами и относились к договору купли-продажи жилого дома и прилегающего к нему земельного участка №, находившихся на момент продажи в долевой собственности ФИО9, ФИО10, ФИО8 и ФИО3, и проданных ФИО11 (л.д. 121-123). На удовлетворении встречных исковых требований настаивали.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по МО ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 132), против удовлетворения исковых требований ФИО2 возражала, вопрос об удовлетворении исковых требований ФИО3 оставила на усмотрение суда. В письменных возражениях на первоначальный иск представитель Управления Росреестра по МО ссылается на то, что истица не оспаривает действий Управления, однако предъявляет требования о возложении обязанности совершить определенные регистрационные действия, что противоречит действующему законодательству (л.д. 116-117).

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся истицы.

Выслушав объяснения ответчика, представителей истицы, ответчика и третьего лица, показания свидетелей, суд считает исковые требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению, а встречные требования ФИО3 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действии, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Статьей 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 3 ст. 165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При этом, как гласит ч.3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из положений ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч.2 ст. 452 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО9, ФИО10, ФИО8 с одной стороны, и ФИО11 – с другой, заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом с обеспечением его исполнения (л.д. 17-22). В соответствии с п. 1 договора продавцы и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 3000 кв.м., с кадастровыми номерами 50:11:0020218:0063, 50:11:0022405:0006, и расположенного на нем дома, общей площадью 729,3 кв.м., по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>. Порядок расчетов, установленный сторонами, предусматривает следующее: агентство от имени, по поручению и за счет ФИО11 уплачивает продавцу 3000000 рублей в момент подписания договора, 34000000 рублей уплачивается покупателем лично (л.д. 4.1 договора). Указанный предварительный договор действует до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 7.7. договора).

Основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0020218:0063, расположенных по вышеуказанному адресу, заключен между сособственниками недвижимости и ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 97-99). Стоимость указанных объектов оценена сторонами соответственно в 17000000 и в 10000000 рублей (п. 3 договора). В материалах дела имеются копии расписок, содержащие информацию о том, что ФИО3 получил от ФИО11 20999 999 рублей (л.д. 12,13,106), ФИО8 получил от ФИО11 8999999 рублей (л.д. 14), ФИО9 получила от ФИО11 8999999 рублей (л.д. 15), ФИО10 получила от ФИО11 3333333 рубля (л.д. 16), что в общей сложности составляет 42333330 рублей.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0022405:0006, расположенного по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес> (л.д. 9 - 10). Согласно п.п. 3,4 договора стоимость отчуждаемого земельного участка составила 10000000 рублей, установлен следующий порядок оплаты: денежные средства в размере 10000 рублей хранятся в арендуемом совместно с продавцом и покупателем в индивидуальном банковском сейфе; продавец получает их в течение трех дней с момента государственной регистрации договора, перехода права и права собственности ФИО2 В случае неоплаты в установленный срок приобретаемого объекта недвижимости, в соответствии с п. 9 договора, ФИО3 вправе потребовать расторжения договора и возврата земельного участка.

Во исполнение условий договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО3 и ЗАО «ФОРА-БАНК» заключили договор №-С аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями, по которому банк предоставил арендаторам на срок 37 дней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за плату во временное пользование индивидуальный банковский сейф № (л.д. 141-143).

В судебном заседании установлено, что ФИО2 положила в индивидуальный банковский сейф 6300000 рублей, которые забрала по истечении срока хранения, установленного договором (л.д. 140). Размер заложенной в индивидуальный банковский сейф суммы сторонами не оспаривался.

В судебном заседании ФИО3 пояснил, что при заложении денег в банковскую ячейку покупатель ему пообещала отдать еще 3700000 в течение трех дней после подписания договора наличными, однако свое обещание в последующем не сдержала. Данный факт явился основанием для написания им заявления о прекращении государственной регистрации в Управление Росреестра по МО (л.д. 50).

Таким образом, вопреки условиям договора, покупателем в индивидуальный банковский сейф была заложена не вся сумма, определенная сторонами в договоре (10000000 рублей), а только ее часть (6300000 рублей). ФИО3 указанные денежные средства из банковской ячейки не забирал, поскольку разница ему передана не была, а в банковскую ячейку была заложена сумма меньшего размера.

Суд также не принимает во внимание доводы истицы о том, что оплата по договору купли-продажи земельного участка № подтверждается имеющимися в материалах дела расписками от ФИО3, ФИО8, ФИО9, ФИО10, данных по договору купли-продажи земельного участка №, поскольку в них не содержится подтверждения того, что деньги получены от истицы в счет оплаты по вышеуказанному договору (л.д. 12-16). В каждой из расписок имеется указание на то, что деньги передаются в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка № и расположенного на нем дома, в котором стороной является не ФИО2, а ее муж ФИО11 (л.д. 170-171).

Свидетель ФИО9 в судебном заседании пояснила суду, что является стороной договора купли-продажи земельного участка № с расположенным на нем жилым домом, в настоящее время принадлежащих на праве собственности ФИО11 В целях произведения расчетов по вышеуказанному договору была арендована банковская ячейка, куда помещены денежные средства в размере 16000000 рублей.

Суд считает показания свидетеля достоверными, поскольку они не противоречат имеющимся в деле доказательствам, получены от лица, не заинтересованного в исходе дела.

ФИО2 представила в качестве доказательств оплаты договор займа, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Фармстандарт» и ФИО11 (л.д. 112-113), а также платежное поручение, подтверждающее перевод полученных по нему денежных средств на личный счет ФИО3 (л.д. 111), однако данные документы не свидетельствуют о том, что данная сумма частично погашала денежное обязательство истицы перед ответчиком по договору купли-продажи земельного участка №.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что оплата по договору купли-продажи земельного участка № покупателем не производилась, и в настоящее время договор аренды банковской ячейки истек, не соблюдено существенное условие договора купли-продажи о цене договора и ее оплате.

Таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что ФИО2 исполнила обязательства по договору, так как данное утверждение не подтверждается ни одним доказательством.

С учетом того обстоятельства, что истица нарушила условия договора в части оплаты, правомерным является поведение ответчика, подавшего ДД.ММ.ГГГГ заявление о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи. Спустя месяц, ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Росреестра по МО в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности, ипотеки в силу закона было отказано (61-62).

Кроме того, по смыслу гл. 25 ГПК РФ суд может обязать свершить государственный орган определенные действия только в случае признания ненормативного акта государственного органа недействительным, его решений, действий (бездействий) незаконными, если заявитель докажет, что они не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы.

В первоначальном исковом заявлении ФИО2 просит суд обязать Управление Росреестра по МО произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, уч. 6; при этом не оспаривая действия государственного регистратора, участвующего в деле в качестве третьего лица.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО2, а требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., кадастровый номер 50:11:022405:0006, расположенного по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, участок 6, заключенного между ним и ФИО2, напротив, считает подлежащими удовлетворению. Стороной истца по основному иску не доказан факт оплаты по договору, а, следовательно, его условия существенно нарушены, что дает основания ФИО3 требовать его расторжения.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из ст. 2. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, до настоящего времени собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, участок 6, является ФИО3

Материалами дела подтверждается, что после приостановления регистрационных действий между супругами ФИО13 и ФИО3 начали возникать конфликты по поводу пользования спорным земельным участком (л.д. 126-129). ФИО2 пользуется земельным участком № как своей собственностью. Данный факт представитель истицы по основному иску не оспаривал.

С учетом изложенного, суд считает необходимым возложить на ФИО2 обязанность не чинить ФИО3 препятствий в пользовании земельным участком, общей площадью 1500 кв.м., кадастровый номер 50:11:022405:0006, расположенным по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, участок 6.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности, суд считает иск ФИО2 не подлежащим удовлетворению, а встречный иск ФИО3 – подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3, третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи – отказать.

Встречный иск ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., кадастровый номер 50:11:022405:0006, расположенного по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, участок 6, заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Возложить на ФИО2 обязанность не чинить ФИО3 препятствий в пользовании земельным участком, общей площадью 1500 кв.м., кадастровый номер 50:11:022405:0006, расположенным по адресу: <адрес>, д. Коростово, <адрес>, участок 6.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись Васильева Ю.О.