Решение по делу № 3а-45/2020 от 06.12.2019

Дело № 3а-45/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2020 года                                                   г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи                          Петруниной И.Н.

при секретаре                                      Тулуповой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости

установил:

<данные изъяты> как бывший собственник объектов недвижимости, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В обоснование иска указав, что в период с 1 июля 2016 года по 7 августа 2018 года <данные изъяты> являлся собственником здания деревообрабатывающего цеха, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> а также с 16 февраля 2018 года по 18 июля 2018 года <данные изъяты> являлся собственником здания (жилой дом) общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым     номером    №, расположенного по адресу: <адрес>

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года № 3108 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет:

- с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей.

<данные изъяты> считает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости является завышенной, что в свою очередь нарушает его права как плательщика налога на доходы физических лиц, устанавливая повышенный размер налога.

Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», необходимым установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости:

- с кадастровым номером №- <данные изъяты> рублей,

- с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей, на основании отчетов общества с ограниченной ответственностью Агентство «Легис» № №.

Кроме того, просит суд обязать административного ответчика внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость спорных объектов невидимости.

Представитель административного истца Самуйлова Ю.С., действующая в пределах полномочий указанных в доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что Департаментом не оспаривается право истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в связи с чем, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрии г. Новосибирска, администрации р.п. Колывань Колыванского района, <данные изъяты> в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, заключение эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты>               с 1 июля 2016 года по 7 августа 2018 года являлся собственником здания деревообрабатывающего цеха, назначение: нежилое, количество этажей 2, общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес (местоположение): <адрес>

В настоящее время собственником указанного объекта недвижимости является <данные изъяты>

Также с 16 февраля 2018 года по 18 июля 2018 года <данные изъяты> являлся собственником здания (жилой дом), площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей 2, адрес (местоположение): <адрес>

С 18 июля 2018 года и по настоящее время собственниками указанного объекта недвижимости являются <данные изъяты>

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 8 февраля 2016 года и составляет:

- с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права            и обязанности.

Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Плательщиками налога на доходы физических лиц, согласно статье 207 Налогового кодекса Российской Федерации, признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации. К числу доходов от источников в Российской Федерации, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, статья 208 Налогового кодекса Российской Федерации относит доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации (абзац второй подпункта 5 пункта 1).

В силу пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

До 1 января 2020 года аналогичные положения содержались в пункте 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации

В связи с отчуждением вышеназванных объектов недвижимости в 2018 года, <данные изъяты> в 2019 году является плательщиком налога на имущество физических лиц, исходя из кадастровой оценки спорного нежилого помещения.

Таким образом, <данные изъяты> как бывший собственник указанных нежилых помещений, имеет законный интерес в установлении в отношении спорных объектов недвижимого имущества кадастровой стоимости в размере их действительной рыночной стоимости.

В силу статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года административным истцом представлены:

- Отчет № <данные изъяты> года подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью агентство «ЛЕГАС», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № -составила <данные изъяты> рублей (л.д. 13, т.1);

    - Отчет № <данные изъяты> <данные изъяты> года подготовленный оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕГАС», в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № - составила <данные изъяты>

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения в достоверности представленных административным истцом отчетов, то на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Новосибирского областного суда от 28 февраля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и проверки достоверности представленных отчетов.

В соответствии с заключением судебного эксперта № от 15 июня 2020 года (л.д. 100, т.2), рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет:

- с кадастровым номером № - <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером № - <данные изъяты> рублей.

При этом эксперты установили, что оценщиков в отчетах допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины стоимости спорных объектов недвижимости. Информация, использованная оценщиком, является не в полном объеме проверяемой, достоверной и недостаточной.

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы, при производстве которой, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками. Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы.

Анализ экспертного заключения от 15 июня 2020 года свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, полученные в результате его проведения выводы и ответы на поставленные судом вопросы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных.

Приведенные в заключение судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответствующих подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочия.

Допрошенная в судебном заседании эксперт <данные изъяты> подтвердила выводы, изложенные в заключении, дала мотивированные ответы на все поставленные перед ней вопросы.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, для определения рыночной стоимости здания деревообрабатывающего цеха с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> было выбрано три объекта-аналога. При выборе объектов-аналогов акцент делался в пользу качества объекта-аналога, а не их количества, поэтому в качестве аналогов были выбраны объекты, стоимость которых была близкой к средней (за 1 кв.м.), максимальные и минимальные границы диапазона были исключены из расчетов.

Возражая против экспертного заключения по данному объекту оценки, представитель административного истца указывает, что экспертом не проводилась корректировка по местоположению аналогов относительно объекта оценки.

Из пояснений эксперта следует, что корректировка не проводилась, по той причине, что объекты-аналоги были выбраны со сходными по основным характеристикам с объектом оценки, наиболее близкие по местоположению объекты. В частности объект-аналог № находится в одном населенном пункте с объектом оценки. Анализ выборки объектов-аналогов показал, что итоговая удельная стоимость объектов-аналогов составляет достоверную выборку по коэффициенту вариаций (<33%).

Утверждения представителя административного истца о необходимости проведения экспертом корректировки по классификации типовых территориальных зон, правильными признаны быть не могут, так как основаны на неправильном применении норм материального права.

В силу подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Вид территориальной зоны, в которой располагается объект оценки, не относится к факторам, влияющим на его стоимость. Доказательств обратного, представителем административного истца суду не представлено.

Исходя из того, что определение вида территориальной зоны находится в прямой зависимости от вида функциональной зоны, в которой она расположена и не может быть изменена по заявлению собственника объекта невидимости, эксперт правомерно не учитывал ее в качестве ценообразцующего фактора и соответственно корректировку не проводил.

Утверждения представителя административного истца о том, что при определении корректировки на назначение объекта (л.д.122, т.2 ) эксперт применил данные из Справочник оценщика недвижимости – 2015, Лейфера Л.А.. в то время как следовало применять Справочник оценщика недвижимости – 2017, Лейфера Л.А. несостоятельны в силу прямого указания пункта 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Вопреки доводам представителя административного истца о невозможности применения в качестве объекта-аналога № исходя из его назначения (магазины), применение данного объекта-аналога в расчете экспертом рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода с применением корректировки (-39,76%) не снижает степени достоверности результата рыночной стоимости.

В судебном заседании эксперт пояснила, что объект-аналог № был выбран потому, что территориально расположен там же, где и объект оценки, в р.<адрес>, что, во-первых позволяет установить ценовую градацию объектов именно в этом населенном пункте. Во-вторых, применялась корректировка перехода цен (-39,76%) от административно-торговой недвижимости к производственно-складской недвижимости, т.е. назначение объекта-аналога, было скорректировано (л.д. 122,123. т.2).

Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о том, что объект оценки является универсальным производственно-складским помещением, а объект-аналог № относится к объектам придорожного сервиса, в связи с чем, эксперт должен был применить соответствующую корректировку.

Как следует из объявления (л.д.116, т.2) объект-аналог № является гаражным боксом, в котором осуществляется кузовной ремонт автомобилей.

Из объяснений эксперта следует, что для придорожного сервиса объект-аналог № использоваться не может, т.к. придорожный сервис, это первая линия дорог, объект, который имеет прямой доступ, либо подъезд. К придорожному сервису могут, относятся ремонтные мастерские или шиномонтажные мастерские, приносящие доход в большом объеме, но таких данных не имеется, в связи с чем, оснований для корректировки не имелось.

Поскольку экспертом в качестве объектов-аналогов № и № были выбраны встроенные помещение (л.д. 119. Т.2), а объектом оценки является здание, то экспертом применена корректировка от встроенного помещения к зданию в размере 12% (л.д. 123, 124, т.2).

В связи с чем, доводы представителя административного истца о том, что экспертом не учтен такой параметр как расположение встроенного помещения в здании, несостоятельны.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду представителем административного истца не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по их мнению недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Доводы представителя административного истца относительно недостоверности заключения судебной экспертизы, являются субъективным мнением лица, не обладающего специальными познаниями. При этом допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта о наличии в отчете оценщика нарушений федеральных стандартов оценки, приведших к искажению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, суду не предоставлено.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости спорных объектов в размере их рыночной стоимости, установленной на основании заключения судебной экспертизы.

Вместе с тем, требования административного истца в части возложения обязанности на административного ответчика по внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, не подлежат удовлетворению.

Разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной не затрагивает права и законные интересы органа кадастрового учета, который в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязан принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Каких-либо сведений о том, что со стороны органов кадастрового учета допущено нарушение прав и законных интересов административного истца, суду не представлено.

Кроме того, ни Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, ни Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не предусмотрен особый порядок по исполнению судебного акта по данной категории дел.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление <данные изъяты> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- здание деревообрабатывающего цеха, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, назначение: нежилое, количество этажей 2, адрес: (местоположение): <адрес> размере рыночной стоимости - №, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

- здания (жилой дом) площадью № кв.м., с кадастровым номером №, количество этажей 2, адрес (местоположение): <адрес> размере рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 8 февраля 2016 года.

Дата обращения <данные изъяты> в суд - 6 декабря 2019 года.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Председательствующий по делу                                  Петрунина И.Н.