Решение по делу № 33-17071/2022 от 30.06.2022

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №: 33-17071/2022    Судья: Максимова Т.А.

УИД 78RS0005-01-2021-009712-62

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е      О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Санкт-Петербург    30 августа 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего	Игумновой Е.Ю.
Судей	Игнатьевой О.С., Сопраньковой Т.Г.
При секретаре	Петерс О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бочаровой Елизаветы Семеновны на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2022 года по гражданскому делу № 2-2850/2022 по иску Бочаровой Елизаветы Семеновны к Бочаровой Тамаре Михайловне, Смирнову Петру Николаевичу о признании недействительным договора купли-продажи, обязании предложить истцу условия выкупа доли квартиры,

Заслушав доклад судьи Игумновой Е.Ю., изучив материалы дела, выслушав ответчика Смирнова П.Н. и представителя Бочаровой Т.М., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Бочарова Е.С. обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Бочаровой Т.М., Смирнову П.Н. о признании недействительным договора купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенного между Бочаровой Т.М. и Смирновым П.Н., обязании предложить истцу те же условия выкупа доли квартиры, что и Смирнову П.Н., за сумму, установленную судом.

В обоснование требований истец указала, что 20.09.2021 между Бочаровой Т.М. и Смирновым П.Н. заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. По условиям договора отчуждаемая доля продана за 2 650 000 руб., которые покупатель уплачивает в следующем порядке: 1 650 000 руб. – через публичный депозит нотариуса, 1 000 000 руб. – продавцу в течение одного календарного дня с момента подписания акта приема-передачи квартиры. По мнению истца, ответчики, учитывая сроки и последовательность совершения сделки, имели намерение причинить вред истцу, поскольку в уведомлении, направленном Бочаровой Т.М. в адрес Бочаровой Е.С., указано о намерении ответчика продать истцу принадлежащую ей долю квартиры за 2 650 000 руб., однако иные условия – порядок уплаты (по мнению истца - рассрочка) денежных средств указан не был. Акт приема-передачи квартиры подписан ответчиками 07.10.2021, что свидетельствует о рассрочке платежа, вносимого Смирновым П.Н., при этом условия о рассрочке истцу предоставлены не были. Сделка совершена в короткие сроки, покупатель не осматривал приобретаемую долю квартиры, не получал комплект ключей от квартиры от второго собственника, то есть истца, непосредственно с истцом не связывался. Кроме того, стоимость доли квартиры, по мнению истца, завышена, ответчики злоупотребили своими правами, чем причинили вред, в связи с чем совершенная ими сделка является ничтожной.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2022 года в удовлетворении исковых требований Бочаровой Елизаветы Семеновны к Бочаровой Тамаре Михайловне, Смирнову Петру Николаевичу о признании недействительным договора купли-продажи, обязании предложить истцу условия выкупа доли квартиры отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился ответчик Смирнов П.Н. и представитель ответчика Бочаровой Т.М., возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Истец, ответчик Бочарова Т.М. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили.

От истца 25 июля 2022 года поступило ходатайство об отложении слушания дела в связи с нахождением на санаторно-курортном лечении в Евпатории в период с 12 августа 2022 года по 01 сентября 2022 года, а затем 25 августа 2022 года, т.е. в период предполагаемого санаторно-курортного лечения, истец подала лично через общую приемную Санкт-Петербургского городского суда ходатайство об отложении судебного заседания по иной причине, а именно в связи с необходимостью заключения соглашения с новым представителем ввиду смерти прежнего, наступившей 01 августа 2022 года.

Судебная коллегия, разрешая заявленное ходатайство, с учетом мнения участников процесса, пришла к выводу об отказе в его удовлетворении, поскольку истец с 29 июля 2022 года (л.д. 175) была извещена о судебном заседании, а потому имела возможность явиться в судебное заседание лично, что ею сделано не было, как и не представлено доказательств невозможности в период времени с 01.08.2022 по 30.08.2022 заключить соглашение с новым представителем.

На основании изложенного судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 данной статьи).

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п. 2).

В силу абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом первой инстанции, квартира по адресу: <адрес>, принадлежала на праве собственности Бочарову А.К. на основании договора №1675-МБ-4 участия в долевом строительстве с АО «Эталон ЛенСпецСМУ» от 10.01.2019, дополнительных соглашений к нему от 16.03.2020 (л.д.81-90, 91, 92).

Квартира передана дольщику по акту приема-передачи 16.03.2020 (л.д.93).

Ответчику Бочаровой Т.М. ? доля квартиры по указанному адресу принадлежит на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов от 02.03.2021, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 02.03.2021.

20.09.2021 между Бочаровой Т.М. и Смирновым П.Н. заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.12-15).

Согласно п.3 договора кадастровая стоимость квартиры составляет 4 797 089 руб. 98 коп., кадастровая стоимость ? доли составляет 2 398 544 руб. 99 коп.; отчуждаемая доля продается за 2 650 000 руб. с учетом характеристик жилого помещения, которые покупателю уплачивает в следующем порядке: 1 650 000 руб. – через публичный депозит нотариуса, 1 000 000 руб. – продавцу в течение одного календарного дня с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи доли жилого помещения подписан 07.10.2021 (л.д.16).

Согласно п.2 акта приема-передачи квартира осмотрена покупателем до момента подписания акта.

Согласно п.5 акта приема-передачи денежные средства в размере 1 000 000 руб. оплачены продавцом покупателю в день подписания акта приема-передачи.

Факт оплаты покупателем Смирновым П.Н. продавцу Бочаровой Т.М. стоимости договора подтверждается выпиской из лицевого счета ПАО Сбербанк от 07.10.2021, а также платежным поручением №17 от 21.09.2021 на сумму 1 650 000 руб. (л.д.102-103, 104).

Право собственности Смирнова П.Н. на ? доли квартиры зарегистрировано 27.09.2021 (л.д.19-22).

19.06.2021 в адрес Бочаровой Е.С. от Бочаровой Т.М. направлено нотариально удостоверенное заявление о намерении продать принадлежащую ей ? долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 2 650 000 руб. (л.д.17, 18).

Указанное уведомление получено истцом, что истцом в процессе рассмотрения дела не оспаривается.

Согласно ответу на запрос суда в адрес Бочаровой Е.С. нотариусом Пашиным С.Г. направлялось предложение о продаже доли квартиры, однако корреспонденция возращена за истечением срока хранения в нотариальную контору 28.05.2021.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что ответчик Бочарова Т.М. исполнила возложенную на нее законодательством обязанность по извещению участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены.

При этом истец, получив уведомление от 19.06.2021 о продаже ? доли в праве собственности на указанную выше квартиру, не воспользовалась своим правом преимущественной покупки ? доли, не начала процесс переговоров с продавцами с целью обсуждения конкретных условий такой продажи, в том числе механизма расчетов с продавцами, возможной отсрочки либо рассрочки платежа, либо его части.

Таким образом, получив уведомление и не дав согласия на приобретение доли, истица не может ограничивать право ответчика Бочаровой Т.М. как собственника на распоряжение своим имуществом.

Изложенные обстоятельства сделки не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ, поскольку Бочаровой Т.М. были предприняты все зависящие от нее меры для извещения сособственников о предстоящей продаже долевого имущества.

Кроме того, судом учтено, что в соответствии с положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации право продавца продать свою долю любому лицу возникает в случае, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца. Таким образом, само по себе, намерение истца приобрести спорные доли квартиры, если таковое было, не реализованное путем заключения договора купли-продажи в установленный законом срок, не свидетельствует о продаже Бочаровой Т.М. принадлежавшей ей доли с нарушением преимущественного права покупки Смирнову П.Н., поскольку доказательств того, что Бочарова Т.М. намеренно уклонилась от заключения договора с истцом в материалы дела не представлено.

Также не могут быть признаны обоснованными доводы истца о нарушении ее преимущественного права покупки отсутствием указания в уведомлении от 19.06.2021 условия о частичной рассрочке платежа, поскольку, как следует из обстоятельств настоящего дела, из действий истца не усматривается наличие у нее намерения приобретать ? доли в праве собственности на жилое помещение за установленную ответчиком цену с рассрочкой или без таковой, поскольку после получения уведомления о продаже долей истец не обращалась к ответчику со встречными предложениями относительно приобретения долей и с целью согласования условий о рассрочке оплаты.

Указанные обстоятельства также следуют из искового заявления, в котором истец просит обязать ответчика предложить те же условия выкупа ? доли в праве собственности за сумму, установленную в суде.

Довод апелляционной жалобы о том, что в уведомлении от 19.06.2021 не были указаны все существенные условия продажи ? доли в праве собственности на нежилое помещение, в части порядка расчетов, рассрочки платежа, не принимается судебной коллегией, поскольку, как следует из обстоятельств настоящего дела, из действий истца не усматривается наличие у нее намерения приобретать ? доли в праве собственности на жилое помещение за установленную ответчиком цену с рассрочкой или без таковой, поскольку после получения уведомления о продаже долей истец не обращалась к ответчику со встречными предложениями относительно приобретения долей и с целью согласования условий о рассрочке оплаты.

Кроме того, с учетом требований ст. 250 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 432, 554, 555 ГК РФ в уведомлении от 19.06.2021 были указаны все существенные условия продажи ? доли в праве собственности на жилое помещение. Условие о рассрочке платежа к существенным условиям договора купли-продажи согласно требованиям закона не относится, при необходимости установления такого условия в договоре по требованию одной из сторон данное условие согласовывается сторонами отдельно в рамках существенного условия договора цены продажи.

При этом, как следует из п.3 договора кадастровая стоимость квартиры составляет 4 797 089 руб. 98 коп., кадастровая стоимость ? доли составляет 2 398 544 руб. 99 коп.; отчуждаемая доля продается за 2 650 000 руб. с учетом характеристик жилого помещения, которые покупатель уплачивает в следующем порядке: 1 650 000 руб. – через публичный депозит нотариуса, 1 000 000 руб. – продавцу в течение одного календарного дня с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Согласно материалам дела, покупателем полностью оплачена цена по договору в размере 2 650 000 руб., то есть доли отчуждены по той же цене, по которой они предлагались к продаже истцу.

Довод истца об отсутствии оплаты по договору купли-продажи как основание для признания данной сделки недействительной не принимается судебной коллегией, поскольку неисполнение ответчиком даже при доказанности этого обстоятельства встречного обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества не может свидетельствовать о недействительности заключенной сделки, так как другая сторона договора вправе требовать надлежащего исполнения, а требований о признании договора незаключенным Бочаровой Т.М. не заявлялось.

При таком положении судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что ответчиком Бочаровой Т.М. была надлежащим образом исполнена обязанность по уведомлению истца о предстоящей продаже принадлежащих ей долей в праве собственности на жилое помещение, между тем истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже спорных долей конкретных действий, направленных на их приобретение, не предпринимала, хотя не была лишена возможности высказать встречные условия приобретения, обсудить с продавцом факультативные условия сделки, в частности предложить условие о частичной рассрочке оплаты выкупной цены, истцом не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ответчикам, направление протокола разногласий, напротив, истец никак не отреагировала на полученное заявление, не совершила никаких действий по фактическому приобретению спорных долей, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

Доводы апелляционной жалобы в части того, что ответчики, действовали с намерением причинить вред истцу, то есть действовали недобросовестно, не могут послужить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, именно на истца как на лицо, заявляющее о недобросовестности поведения ответчиков, возлагается обязанность по доказыванию данного факта.

Доказательств недобросовестности со стороны ответчиков суду не представлено.

Факт нарушения преимущественного права истца на покупку спорных долей в праве собственности на спорную квартиру не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку продавец выполнил свои обязанности по извещению в письменной форме истца о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Указанные условия ответчиком при продаже доли изменены не были.

Доводы апелляционной жалобы о том, что не соблюдена форма уведомления о продаже доли, в части цены продажи, порядка расчетов, залога при рассрочке платежа, наличие лиц, сохраняющих права пользования в жилых помещениях, сроки передачи имущества, не принимаются судебной коллегией, поскольку в данном случае достаточным условием, содержащимся в уведомлении, является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

При этом иные условия, на которые ссылается истец в апелляционной жалобе, являются условиями, которые согласовываются сторонами при заключении договора купли-продажи.

При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что совершение сделки с нарушением преимущественного права покупки не влечет ее недействительность, поскольку закон предусматривает иные последствия нарушения: другой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из того, что гражданским законодательством предусмотрен иной способ защиты нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество, однако истец таких требований в ходе судебного разбирательства не заявил, то основания для удовлетворения заявленных истцом требований также отсутствовали.

При предъявлении иска по правилам ст. 250 ГК РФ истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму.

Из буквального толкования вышеуказанных норм права в совокупности с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ следует, что последствием нарушения права истца на преимущественный выкуп доли в имуществе будет перевод на истца прав покупателя по указанному договору купли-продажи, для чего истцу, в обязательном порядке, требуется представить доказательства своей платежеспособности путем внесения требуемой денежной суммы (в рамках настоящего спора – 2 650 000 рублей) на банковский счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге.

Вместе с тем, учитывая тот факт, что истцом, в нарушение положений вышеуказанных норм права, доказательства, свидетельствующие о его платежеспособности, не представлены, денежные средства на счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге внесены не были, в апелляционной жалобе указанные обстоятельства не опровергаются, судебная коллегия приходит к выводу, что перевод прав покупателя спорных долей в квартире на истца, без внесения соответствующих денежных средств невозможен, вследствие чего изложенные в апелляционной жалобе основания для отмены решения суда правового значения для настоящего спора не имеют и подлежат отклонению в полном объеме.

При этом восстановление прав истца в заявленной им редакции исковых требований зависит напрямую не от удовлетворения требования о признании сделки недействительной, а от возможного в будущем волеизъявления Бочаровой Т.М. о продаже доли в имуществе. Причем, это может быть любой сделкой, в том числе безвозмездной, однако такого способа защиты прав на будущее время под условием действующим законом не предусмотрено.

Также коллегия полагает, что понимаемое истцом как условие о рассрочке оплаты стоимости доли таковым не является и признано быть не может.

Пункт 3 договора (л.д. 12) представляет собой не рассрочку, а порядок расчетов, при этом продавец доли получила окончательно всю сумму через 17 дней после передачи доли, что широко распространено в гражданском обороте, является обычным порядком расчетов, а не рассрочкой.

Доказательства полной оплаты покупателем стоимости доли представлены в материалах дела (л.д. 102-104).

В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ, на которую ссылается истец в апелляционной жалобе, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требования о признании договора незаключенным истец не заявляла, при этом все существенные условия договора была согласованы его сторонами, доля квартиры зарегистрирована за новым владельцем в регистрационном органе, у которого предмет договора купли-продажи не вызвал сомнений.

По сути, все доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела судом первой инстанции, основаны на неверном толковании положений законодательства, направлены на переоценку доказательств, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы изложенные выводы, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции, разрешив спор, правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, не допустил недоказанности установленных юридически значимых обстоятельств и несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, правомерно учел положения подлежащих применению норм закона.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает.

Руководствуясь положениями статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено

02 сентября 2022 года.