Решение по делу № 3а-138/2016 от 22.01.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург

10 марта 2016 года

Дело № 3а-138/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Парамоновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела № 3а-138/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Белоярская АЭС-Авто» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, к Правительству Свердловской области, с участием заинтересованного лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

- от ООО «Белоярская АЭС-Авто»: представитель Теплых Н.А. на основании доверенности от 08.02.2016;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Правительства Свердловской области: представитель не явился;

- от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области: представитель не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Белоярская АЭС-Авто» (далее – ООО «Белоярская АЭС-Авто», административный истец) обратилось с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:42:0102001:1560, равной его рыночной стоимости в размере 16100000 руб. по состоянию на 31 мая 2013 года.

Административным истцом представлен Отчет об оценке от 08.09.2015 № 6639007339-2015-458(9189) (далее – Отчет), выполненный ООО «Областной центр экспертиз».

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью нарушает права административного истца – собственника земельного участка, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля Ф..

Иные лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, Правительство Свердловской области извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

В силу ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание представителей указанных лиц, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела в их отсутствии.

В направленном в адрес суда отзыве, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области вопрос об удовлетворении заявленных требований оставил на усмотрение суда; возражений относительно установления кадастровой стоимости в размере рыночной нет.

В направленном в адрес суда отзыве, представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области указал о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:42:0102001:1560 определена по состоянию на 31 мая 2013 года, поскольку 31 мая 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о вновь образуемом земельном участке.

Результат определения кадастровой стоимости отражен в акте; кадастровая стоимость рассчитана на основании Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 № 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Постановление № 695-ПП).

От Правительства Свердловской области поступил отзыв, в котором административный ответчик не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления, поскольку нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

По материалам настоящего административного дела судом установлено следующее: административный истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Лермонтова, 2; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для объектов автотранспортного хозяйства БАЭС, площадью 30797 кв.м.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 31 мая 2013 и составляет 32085854,45 руб.

Ссылаясь на нарушение своих прав, которое выражается в том, что размер земельного налога зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, а так же на положения п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Выслушав представителя административного истца, допросив в судебном заседании свидетеля – Ф. (-), исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения настоящего административного искового заявления.

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу ч. 1 и 2 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнения площади земельного участка) определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222.

Из анализа положений упомянутых норм Закона об оценочной деятельности следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Земельный участок с кадастровым номером 66:42:0102001:1560 поставлен на кадастровый учет 31 мая 2013 года, соответственно датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости – 31 мая 2013 года.

Результат определения кадастровой стоимости отражен в акте. Кадастровая стоимость рассчитана на основании Постановления № 695-ПП.

Соответственно, на 31 мая 2013 года определена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в материалы дела представлен Отчет, выполненный ООО «Областной центр экспертиз».

Установленная в Отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:42:0102001:1560 по состоянию на 31 мая 2013 года составляет 16100000 руб.

Административными ответчиками и заинтересованным лицом по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Сравнение рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, свидетельствует о том, что она в разы меньше его кадастровой стоимости.

Наличие существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка, и его рыночной стоимостью, установленной в Отчете, обусловлено тем, что при определении кадастровой стоимости применяется метод массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка.

Оценив представленный в материалы дела Отчет, который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности, правилам федеральных стандартов оценки, суд не усматривает несоответствие его как Закону об оценочной деятельности, так действующим на дату составления Отчета стандартам оценки, исходя из следующего.

Общие требования к содержанию Отчета об оценке перечислены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В пункте 4 ФСО № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 (действующего на дату составления отчета), раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке.

В частности, такими принципами являются: принципы обоснованности, однозначности и проверяемости.

По общему правилу отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, в том числе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 1, 11, 20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, законодательством предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания Отчета следует, что оценщик, проводивший оценку – П. работает по трудовому договору в ООО «Областной центр экспертиз», является членом саморегулируемой организации Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»; в установленном законом порядке застрахована её ответственность.

Требования к Отчету указаны в пункте 13 ФСО № 3.

В частности, в отчете должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Согласно п. 18-19 ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1), подп. «е» п. 8 ФСО № 3, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности, и необходимую для проведения оценки, в том числе, оценщик обязан изучить количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревания.

Судом установлено, что выводы, изложенные в Отчете, соответствуют предмету исследования: в Отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка: о его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном его использовании, а так же другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость.

Представленный в материалы дела Отчет составлен на дату оценки – 31 мая 2013 года.

В соответствии с п. 18 ФСО № 1 оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области, и произведен анализ рынка земельных участков в Свердловской области на дату оценки.

Оцениваемый объект относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование: для объектов автотранспортного хозяйства БАЭС.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его текущее использование, оценщиком сделан вывод о том, что объект оценки относится к сегменту рынка «коммерческие земельные участки» - земли под промышленную застройку (разрешенное использование – для объектов автотранспортного хозяйства БАЭС».

В итоге проведенного оценщиком анализа рынка земельных участков в Свердловской области на дату оценки было выявлено 18 предложений (таб. 10).

Стоимость объекта оценки определена оценщиком в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж.

Сравнительный подход в соответствии с п. 14 ФСО № 1, представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана цена за 1 кв. м. площади земельного участка.

В мотивировочной части приведены аргументы в пользу такого выбора.

Суд находит такой подход обоснованным, и соответствующим целям определения рыночной цены для установления кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, как объективного показателя его действительной экономической привлекательности.

В качестве ценообразующих факторов, оценщиком принято во внимание местоположение участков, их количественные и качественные характеристики, данные о правах, ограничениях, разрешенном использовании.

Из найденной выборки предложений к продаже земельных участков оценщик отсек ряд участков, обосновав их существенной разницей в площади, а также по причине того, что выставленные на продажу участки застроены, в то время как для оценки принимается во внимание незастроенный земельный участок.

Далее оценщик обобщил всю информацию по объектам-аналогам, в результате чего остановился на восьми земельных участках (таб.13).

Все объекты-аналоги идентифицированы оценщиком; в Отчете изложена информация о разрешенном использовании, местоположении земельных участков, их площади.

Использованные в Отчете объекты-аналоги были отобраны оценщиком в среднем ценовом диапазоне, наиболее соответствующих объекту оценки по своим основным физическим и экономическим характеристикам.

В тексте отчета присутствуют ссылки на источники информации, используемые в отчете.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщиком применены корректировки (таб. 20).

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок буду иными.

Из Отчета усматривается, что оценщиком введены корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на коммуникации, на передаваемые права.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете аргументирован и сомнений не вызывает.

В тексте отчета подробно изложены используемые корректировки (процентные и стоимостные), сделаны ссылки на источники информации, которыми оценщик руководствовался при применении корректировок.

Оценщиком проанализировано значение отклонения от медианы, в результате чего три аналога были исключены из общей выборки.

К расчету итоговой стоимости использованы пять объектов-аналогов.

В Отчете приведена формула по расчету средневзвешенного значения, посчитан удельный вес каждого аналога.

При итоговом согласовании результатов оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:42:0102001:1560 по состоянию на 31 мая 2013 года составляет 16100000 руб.

Проверяя в судебном заседании правильность применения корректировок и соответствующий им математический расчет, суд не нашел ошибок в итоговой величине стоимости объекта оценки.

На возникшие у суда вопросы по методике проведения оценки свидетелем даны полные и исчерпывающие ответы в судебном заседании.

Тем самым, оснований для критической оценки относительно выбора конкретных объектов-аналогов, равно как и расчета стоимости земельного участка с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, у суда не имеется.

Лицами, участвующими в деле не доказана достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также недостоверность сведений о величине рыночной стоимости спорного земельного участка.

Выводы Отчета об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки подтверждены экспертным заключением.

Таким образом, суд признает достоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:42:0102001:1560 по состоянию на 31 мая 2013 года в размере 16100000 руб.

Именно эта стоимость в силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца с административным исковым заявлением в Комиссию – 17 сентября 2015 года.

Указанная дата, а также сведения об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в соответствии с требованиями ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости на основании настоящего решения.

Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было подано в Комиссию – 17 сентября 2015 года, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость для указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей налогообложения), с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем, все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Белоярская АЭС-Авто», удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:42:0102001:1560, равной его рыночной стоимости в размере 16100000 руб. по состоянию на 31 мая 2013 года, на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 17 сентября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 марта 2016 года.

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова

3а-138/2016

Категория:
Гражданские
Истцы
ООО "Белоярская АЭС-Авто"
Суд
Свердловский областной суд
Дело на сайте суда
oblsud.svd.sudrf.ru
22.01.2016Регистрация иска (заявления, жалобы) в суде и принятие его к производству
25.01.2016Передача материалов судье
26.01.2016Вынесено определение о назначении предварительного судебного заседания
17.02.2016Предварительное судебное заседание
10.03.2016Судебное заседание
22.01.2016[Адм.] Регистрация административного искового заявления и принятие его к производству
25.01.2016[Адм.] Передача материалов судье
26.01.2016[Адм.] Вынесено определение о назначении предварительного судебного заседания
26.01.2016[Адм.] Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
17.02.2016[Адм.] Предварительное судебное заседание
10.03.2016[Адм.] Судебное заседание
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее