Решение по делу № 2-894/2022 от 17.03.2022

УИД № 63RS0043-01-2022-000042-95

№ 2-894/2022

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

30 августа 2022 года г. Тольятти

Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Меньшиковой О.В.

при секретаре Казымовой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием ответчика БойковойН.В., представителя ответчика Степановой Е.А. (по устному ходатайству),

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и возврате суммы задатка, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Мирошниченко Т.В. обратился в суд с иском к Бойковой Н.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 03.10.2021г. и возврате суммы задатка в размере 100000 рублей, уплаченной государственной пошлины в размере 3200 рублей, а также судебных расходов за оплату услуг адвоката в размере 6000 рублей и почтовых расходов в размере 500 рублей.

Требования мотивированы тем, что 03.10.2021 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с соглашением о задатке в отношении жилого помещения, находящегося по адресу: ..... Основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок до 03.11.2021 г. Указанная квартира принадлежит ответчице на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданному 20.01.2021г. Цена объекта договора купли-продажи была определена в размере 2000 000 руб.

Оплата указанной суммы производилась истцом в следующем порядке: 50000 руб. за счет личных средств, которые были преданы ответчице в день заключения предварительного договора купли-продажи. Оставшаяся часть денежных средств в размере 1 950 000 руб. должна была быть оплачена за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных истцу в соответствии с кредитным договором, заключенным ПАО «Сбербанк России».

08.10.2021 г. истцу поступило сообщение от менеджера банка о том, что жилое помещение, которое истец собиралась купить, имеет обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий, и данное ограничение необходимо снять для дальнейшего заключения сделки. О возникшем препятствии к заключению сделки купли-продажи жилого помещения истец уведомила ответчика. 01.11.2021 г. ЛогиноваТ.А. - риелтор ответчика, прислала сообщение о том, что ограничение снято и можно выходить на заключение сделки. Менеджером банка была заказана новая выписка из ЕГРН. 05.11.2021 г. истцу поступило сообщение от менеджера банка об отказе в совершении сделки по причине того, что не выдержаны сроки договора по оформлению сделки до 03.11.2021 г., так как продавец не оповестил покупателя о том, что у него имеется запрет на регистрационные действия. Таким образом, основной договор купли-продажи в предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок до 03.11.2021 г. не был заключен по вине продавца. Ответчица не предприняла никаких действий по снятию обременения с принадлежащей ей квартиры. Кроме того, ответчица до заключения предварительного договора купли-продажи не сообщила об имеющемся ограничении, которое воспрепятствует заключению сделки.

В п. 3.4 Предварительного договора купли продажи недвижимого имущества с соглашением о задатке от 03.10.2021 г. указано, что Продавец подтверждает и гарантирует Покупателю, что не имеет долгов и или иных неисполненных обязательств, а так же продавец подтверждает, что в отношении него не ведется исполнительное производство, а равно уголовное преследование, с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего на объект может быть наложен арест и\или обращено взыскание, или конфискация в пользу государства или третьих лиц. Основной договор купли-продажи недвижимого имущества соглашением о задатке в отношении жилого помещения, находящегося по адресу: ....14, не был заключен в предусмотренный предварительным договором срок до 03.11.2021 г. по вине Продавца БойковойН.В. в виду ее отказа от продажи жилого помещения.

Истцом была направлена претензия ответчице в письменном виде с требованием о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, взнесенных в качестве задатка по настоящему договору в размере 50 000 рублей в связи с отказом Продавца от продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Ответа на данную претензию от ответчицы не поступило. Ответчица не идет на контакт, не отвечает на звонки, иным способом связаться с ней невозможно.

Согласно п.п. 2.6 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с соглашением о задатке от 03.10.2021 г. «в случае отказа Продавца от продажи вышеуказанного имущества задаток возвращается в двойном размере (ст.380,381 ГК РФ). Поскольку ответчица умышленно нарушила данный пункт предварительного договора, задаток должен быть возращен ответчицей в двойном размере, т.е. в сумме 100 000 рублей.

Истец Мирошниченко Т.В. при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия.

В судебном заседании ответчик Бойкова Н.В., представитель ответчика Степанова Е.А. с исковыми требованиями не согласились, пояснили, что ответчику не было известно о том, что на квартиру наложен арест. Ответчик сразу же оплатила имеющуюся задолженность и судебным приставом было вынесено постановление о снятии запрета. Истец предоставляет ложную информацию в тексте своего искового заявления. Для банка не имело значения, когда будет совершена сделка. Истец сама отказалась от покупки квартиры. Истец не обращалась с претензией к ответчику в досудебном порядке. Ответчик понесла убытки, поскольку не продала объект в желаемое время.

Третье лицо представитель АО Банк Дом.РФ о дате судебного заседания извещался заблаговременно и надлежащим образом, уважительной причины неявки суду не сообщил.

Суд, выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав материалы дела, считает исковое заявление Мирошниченко Т.В. необоснованным и удовлетворению не подлежащим.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

На основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 03.10.2021 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с соглашением о задатке в отношении жилого помещения, находящегося по адресу: .....

Указанная квартира принадлежит ответчице на праве собственности, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

Как следует из п. 2.1 Предварительного договора от 03.10.20221 г., цена объекта договора купли-продажи была определена сторонами в размере 2 000 000 рублей.

Основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок до 03.11.2021 г.

Оплата указанной суммы производилась покупателем в следующем порядке:

- 50 000 рублей за счет личных средств, которые были переданы ответчице в день заключения предварительного договора купли-продажи.

- 1 950 000 рублей за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Мирошниченко Т.В. в соответствии с кредитным договором, заключенным ПАО «Сбербанк России».

Как следует из пояснения истца и не оспаривается ответчиком, а также подтверждается представленной в материалы дела перепиской между сторонами, 08.10.2021 г. истцу поступило сообщение от менеджера банка о том, что спорное жилое помещение имеет обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий, и данное ограничение необходимо снять для дальнейшего заключения сделки.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Красноярского района УФССП по Самарской области от 21.10.2021 г. по исполнительному производству № 64408/20/63014-ИП от 11.11.2020 отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра в отношении жилого помещения расположенного по адресу: .....

Согласно указанной переписке 01.11.2021 г. от Логиновой Т.А. (риэлтора продавца) поступило сообщение о том, что ограничения сняты в связи с чем возможно заключить сделку.

В силу статьи 421 ГК РФ стороны вправе были заключить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи на приведенных условиях, в том числе с указанием на оставление задатка у ответчика.

Как следует из ответа АО «Банк ДОМ. РФ», сведения по платформе Домклик от ПАО «Сбербанк» по клиенту Мирошниченко Т.В. на переписку всех участников сделки по объекту, находящемуся по адресу ...., в банке отсутствует.

Как следует из переписки, представленной сторонами, Мирошниченко Т.В. отказалась от сделки, указав причину, не выдержаны сроки договора по оформлению сделки до 03.11.2021 г., так как продавец не оповестил покупателя о том, что у него имеется запрет на регистрационные действия.

Из пояснения свидетеля Логиновой Т.А. следует, что ответчик БойковаН.В. являлась ее клиентом, стороны встретились для передачи задатка. Сторону истца смутил тот факт, что ответчику досталась квартира по наследству и потом могут возникнуть проблемы. Сторона истца была уведомлена о том, что задолженность по оплате коммунальных платежей будет оплачена ответчиком после совершения сделки. Банк всегда при завершении сделок запрашивает выписку ЕГРН лично, после ей позвонил куратор и сообщил о наличии ареста на квартиру. Ответчик пояснила, что оплатила всю сумму задолженности и представила постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ограничений. Банк не может одобрить предоставление кредита, если в выписке из ЕГРН указано ограничение в виде наложения ареста на объект. Истец сообщила о том, чтобы ответчик оформила расписку о получении денежных средств, оформленную нотариально. Она звонила стороне истца, чтобы сообщить о том, что арест снят и необходимо заключать договор купли-продажи, но ей пояснили о том, что истец передумала покупать квартиру. Непонятно, по какой причине истец передала задаток ответчику, если не собиралась приобретать квартиру. Менеджер банка не имеет права отказать в совершении сделки. Поскольку был заключен договор задатка, ответчик не могла продать квартиру некоторое время.

Как следует из материалов дела, именно Мирошниченко Т.В. отказалась от заключения основного договора купли-продажи, доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора и нарушения Бойковой Н.В. обязательств по предварительному договору истцом не представлено.

На основании установленных по делу фактических обстоятельств суд приходит к выводу о том, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимого ответственна сторона истца, передавшая задаток, поскольку из переписки между менеджером Банка и Мирошниченко Т.В. следует, что менеджером было предложено сообщить о сроках аннулирования сведений о запрете на регистрационные действия в отношении квартиры в целях повторного получения выписки из ЕГРН. Истец Мирошниченко Т.В. направила сообщение об отказе от сделки по причине нарушения срока договора по оформлению сделки до 03.11.2021 г., поскольку продавец не повестил покупателя о наличии запрета.

При этом суд исходит из того, что неисполнение предварительного договора купли-продажи с задатком от 03.10.2021 г. и не заключение основного договора купли-продажи допущено по вине покупателя Мирошниченко Т.В., которая отказалась от его заключения. Бойкова Н.В., напротив, была заинтересована в заключении указанного договора купли-продажи, о чем свидетельствуют действия ответчика, направленные на погашение задолженности перед АО «Банк Русский стандарт», что подтверждается выданной банком справкой от 20.10.2021 г. о факте исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору от 15.09.2008г., а также принятие мер по снятию запрета, направлении копии постановления судебного пристава-исполнителя от 21.10.2021 г. о снятии запрета на совершение действия по регистрации в адрес покупателя 21.10.2021 г., что отражено в переписке между сторонами.

Учитывая изложенное, принимая во внимание представленные сторонами доказательства, а также отсутствие вины Бойковой Н.В. в незаключении с Мирошниченко Т.В. основного договора купли-продажи, суд полагает, что оснований для возврата покупателю суммы задатка в двойном размере не имеется, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной суммы в связи с неисполнением условий предварительного договора купли-продажи.

Суд не усматривает основания для удовлетворения требования о расторжении предварительного договора от 03.10.2021 г., поскольку срок действия денного договора установлен сторонами до полного исполнения обязательства (п.6.2.).

Судом установлено, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен, при этом, как следует из материалов дела и доводов сторон, ни одна из сторон не направила в течение этого срока другой стороне предложение о его заключении, суд исходя из положения пункта 6 статьи 429 ГК РФ, признает обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными, поэтому требование истца о его расторжении подлежит отклонению.

Учитывая то обстоятельство, что судом отказано в удовлетворении исковых требований истца о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и возврате суммы задатка, суд, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании расходов по оплате госпошлины, почтовых расходов и судебных расходов на оплату услуг представителя, поскольку данные требования являются сопутствующими основному требованию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, возврате суммы задатка, уплаченной государственной пошлины, почтовых расходов и расходов на оплату услуг представителя - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированная часть решения изготовлена 06.09.2022 г.

Судья О.В. Меньшикова