Решение по делу № 33а-2407/2018 от 09.02.2018

Дело № 33а-2407

Судья Бузмаков С.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 марта 2018 года город Пермь

Судебная коллегия по административным делами Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Н.В.,

судей Кустовой И.Ю., Никитиной Т.А.,

при секретаре Рогатневой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Пермского краевого суда от 27 декабря 2017 года, которым постановлено:

«в удовлетворении административного искового заявления департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 22 августа 2017 г. № 764, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, отказать».

Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., пояснения представителя административного ответчика Спицыной А.С., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ( далее также – Комиссия, административный ответчик) от 22.08.2017 г. № 764 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **5, расположенного по адресу: ****, равной рыночной стоимости в размере 23304743 руб. по состоянию на 01.01.2013, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из ЕГРН.

Требования обоснованы тем, что отчёт об оценке от 28.07.2017 № 85.1/О-17, (далее также – Отчёт) на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, мотивируя тем, что его доводы оставлены судом первой инстанции без внимания. Так, оценщиком не учтен тот факт, что объект-аналог № 1 с кадастровым номером **1 на момент совершения сделки был застроен, а также, что в сделке было 2 земельных участка, что подтверждается данными Росреестра. В Отчёте не приведена информация о том, что в сделке участвовало 3 объекта недвижимости (цена сделки в размере 21000000 руб. указана за 3 объекта недвижимости), что является нарушением п.5 ФСО № 3, так как данная информация существенно влияет на стоимость объекта оценки. Отсутствие в расчете корректировки по данному факту является нарушением п.22 «д», «е» ФСО № 7. Также оценщиком не учтено, что объект-аналог № 2 с кадастровым номером **12, на момент предложения имеет жилой дом, что подтверждается данными Росреестра. Поскольку по своим характеристикам объект – аналог № 2 существенно хуже объекта оценки, отсутствие соответствующей корректировки привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. Попадание объектов-аналогов, имеющих отличное об объекта оценки разрешенное использование, в один с объектом оценки сегмент рынка, не может являться основанием отказа от проведения сравнения по данному элементу сравнения (вид использования).

В отзыве на апелляционную жалобу административный ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ст. 218 КАС РФ, ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что МАДОУ «***» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером **5, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под здание детского сада, общей площадью 2545 кв. м, расположенный по адресу: ****.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» в размере 33596748,60 руб. по состоянию на 01.01.2013.

Не согласившись с данной оценкой, заинтересованное лицо обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455/11, и представило отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № 85.1\О-17 от 28.07.2017.

Решением Комиссии от 22.02.2017 № 764 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости, равной 23304743,00 руб., установленной в отчёте об оценке № 85.1/О-17 от 28.07.2017 по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии было установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка на 31 %. При принятии решения Комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Проверив компетенцию Комиссии, порядок и процедуру принятия оспариваемого решения, проанализировав отчёт об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд исходил из того, что общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки определены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Требования к отчёту об оценке также установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, определены Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297.

Требования к проведению оценки недвижимости установлены Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В данном случае требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком выполнены.

Отчёт составлен на бумажном носителе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, в нём указаны: дата составления и порядковый номер отчёта; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком.

Все объекты-аналоги, также как и объект оценки, в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные.

Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги № 1 и 2 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченное количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привёл в Отчёте только те факторы, которые существенно влияют на ценообразование.

Относительно объекта-аналога № 1 суд указал, что в информации о купле-продаже единого объекта недвижимости (здание с земельным участком), стоимость отдельно указана на землю и на здание, а приведённая оценщиком цена 21000000 рублей является ценой продажи только земельного участка.

Доказательств в подтверждение того, что объект сравнения № 2, по своим характеристикам существенно хуже объекта оценки, в связи с чем требуется внесение корректировок на соответствующие ограничения, Департаментом не представлено.

По объектам аналогам № 1, 2 административный истец также считает, что оценщиком не учтены обстоятельства того, что земельные участки были застроены.

Однако представленные в обоснование доводов скриншоты с интернет сайта Росреестра в сети «Интернет» не позволяют установить связь между выделенными административным истцом объектами недвижимости и не позволяют установить факт их нахождения на земельных участках на момент оценки на январь 2013 года.

Ссылаясь на нарушения требований подпунктов «б», «д», «е» пункта 22 ФСО № 7, Департамент указывает на отсутствие проведения корректировки на «вид разрешённого использования» объекта оценки и объектов-аналогов.

Вместе с тем разрешённое использование оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в данном случае не было отнесено к ценообразующим факторам, требующим корректировки, поскольку цена предложений по объектам-аналогам соответствует среднерыночной стоимости по рынку земельных участков под коммерческое строительство.

В связи с чем различия в разрешённом использовании объекта оценки и объекта-аналога не оказало влияние на стоимость объекта-аналога и объекта оценки, поскольку в Отчёте об оценке выделено два сегмента рынка земельных участков: для строительства многоквартирных жилых домов и для объектов коммерческой недвижимости.

Обоснованность применения в качестве объектов-аналогов земельных участков под коммерческое строительство аргументировано выводами, приведёнными в главе Отчёта № 8 «Анализ рынка недвижимости», согласно которой существенных различий в порядке ценообразования и средней цены предложений по земельным участкам под строительство жилых домов и под строительство коммерческих объектов, не выявлено.

В силу подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Доказательства того, что при учтенной оценщиком цене объектов-аналогов их вид разрешённого использования существенным образом влияет на ценообразование предложения в категории под строительство коммерческих объектов, стороной административного истца не представлены.

Из вывода Департамента о том, что исследование ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» не является общедоступным печатным изданием, не следует, что указанное исследование не могло быть использовано оценщиком при проведении оценки, поскольку перечень используемых источников получения материалов ФСО № 3 не ограничен, предъявлены лишь требования к их достоверности и проверяемости.

Суд исходил из того, что нарушение требований пункта 13 ФСО № 3 в связи с отсутствием анализа значений корректировок на вид права, на площадь, на торг, определённых экспертным мнением, Отчёт об оценке не имеет, поскольку Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков ООО «***», 2012 г., содержит исследование, которое является результатом анализа предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости, в силу чего анализа данного значения на соответствие рыночным данным не требовалось, рыночной информации, опровергающей данные значения, у оценщика не имелось и Департаментом не представлено.

В текстовой части Отчёта об оценке содержатся фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

Отсутствие расчетных данных в части приведённого оценщиком фактора, оказывающего существенное влияние на стоимость объекта оценки – наличие автомобильных магистралей, при отсутствии подтверждения со стороны административного истца, что по данному фактору объект оценки и объекты аналоги имеют отличия, судом признано обстоятельством, не противоречащим требованию пункта 5 ФСО № 3.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что Отчёт об оценке содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Отчёт является надлежащим доказательством, поскольку отвечает требованиям относимости, допустимости и сомнений в достоверности не вызывает. Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены Комиссией при рассмотрении заявления заинтересованного лица о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность либо опровергали выводы Комиссии, административным истцом не приведено. В связи с чем оспариваемое решении Комиссии соответствует требованиям закона, права и законные интересы административного истца не нарушает.

Выводы суда являются правильными, основаны на обстоятельствах дела и представленных сторонами доказательствах, которые оценены судом в совокупности, подробно мотивированы в решении, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.

Нормы материального права к спорным правоотношениям применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, повторяют правовую позицию административного истца, изложенную в обоснование заявленных требований, следовательно, являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда и имеющихся в деле доказательств, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 27 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента земельных отношений администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий\подпись

Судьи\подпись