Решение по делу № 33-14993/2016 от 27.10.2016

Судья: Андрианова О.Н.                          гр. дело № 33-14993/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Самара     

22.12.2016

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе: председательствующего         Филатовой Г.В.,

судей                         Клюева С.Б., Плешачковой О.В.,

при секретаре                 Каримове Д.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ТСЖ «Калина» на решение Кировского районного суда г. Самары от 23.09.2016, которым постановлено:

«Исковые требования ТСЖ «Калина» к Золотареву В.В., Пигилову В.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Взыскать сТСЖ «Калина» в пользу Золотарева В.В. судебные расходы в размере 8000 (восемь тысяч) рублей».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Клюева С.Б., объяснения представителя истца ТСЖ «Калина» - Ключникова О.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Золотарева В.В. - Мещерякова В.А., представителя ответчика Пигилова В.Н. – Кожухова А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ «Калина» обратилось с иском к Золотареву В.В., Пигилову В.Н. о признании сделки недействительной.

В обоснование иска истец указал, что ТСЖ «Калина» является эксплуатирующей организацией жилого комплекса «Кировский», расположенного по адресу: <адрес>.

Собственником нежилого помещения №, общей площадью 384,8 кв.м., расположенного на техническом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, являлся Золотарев В.В.

Золотарев В.В. осуществил реконструкцию вышеуказанного нежилого помещения на основании Распоряжения от 10.07.2014 № о переводе нежилого помещения в жилое, выданного Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары.

Данная реконструкция подразумевает переустройство технического помещения на шестнадцатом техническом этаже дома в несколько новых жилых помещений (квартир).

24.10.2014 Департамент выдал Золотареву В.В. акты приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения №.

На основании данных актов Золотарев В.В. в Управлении Росреестра по Самарской области осуществил регистрацию права собственности на вновь созданные квартиры №.

При производстве работ по переводу вышеуказанного нежилого помещения в жилое, Золотаревым В.В. разрушены и захвачены места общего пользования, которые в силу ст. 36 ЖК РФ, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир и помещений в доме на праве общей долевой собственности.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2015 удовлетворены исковые требования ТСЖ «Калина» о признании незаконными действий Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара по выдаче актов приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения № от 24.10.2014. Решение вступило в законную силу 28.09.2015.

19.05.2016, между Золотаревым В.В. и Пигиловым В.Н. заключен договор купли-продажи квартиры, по которому Золотарев В.В. продал Пигилову В.Н. квартиру №, расположенную на техническом этаже в жилом доме по адресу: <адрес>.

Истец полагает, что сделка - договор купли-продажи квартиры №, является недействительной, т.к. нарушает требования законодательства РФ и нарушает права и интересы третьих лиц. В частности при производстве работ по переводу вышеуказанного нежилого помещения в жилое общее имущество - фальшкровли - были незаконно захвачены, разрушены и на их месте были устроены лоджии во вновь образованных квартирах; изолированное помещение общего пользования - электрощитовая была разрушена и на ее месте был образован коридор. Золотарев В.В. при производстве работ, не получил согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, нарушил их права и законные интересы.

С учетом изложенного, истец просил признать недействительной сделку - договор купли-продажи квартиры №, расположенной на техническом этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, заключенный между Золотаревым В.В. и Пигиловым В.Н. от 19.05.2016. Применить последствия недействительности сделки: обязать каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделке. Обязать Управление Росреестра по Самарской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от 25.05.2016 № о зарегистрированном, на основании договора купли-продажи квартиры от 19.05.2016, праве собственности Пигилова В.Н., на жилое помещение – квартиру №, расположенную на техническом этаже в жилом доме по адресу: <адрес>.

Ответчики иск не признали, просили в иске отказать.

Судом постановлено указанное выше решение, которое оспаривается ТСЖ «Калина» в апелляционном порядке.

В обоснование доводов жалобы ТСЖ «Калина» ссылается на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также существенные нарушения норм материального права.

• Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению, а решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (статья 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ)).

На основании ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Установлено, что Золотаревым В.В. на основании Договора купли-продажи от 24.03.2014 приобретено нежилое помещение № общей площадью 384,4 кв. м, расположенное на техническом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>.

24.06.2014 Золотарев В.В. обратился в Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара с заявлением о переводе нежилого помещения общей площадью 384,8 кв.м. в жилое помещение.

Золотаревым В.В. к заявлению приложен проект перепланировки и переустройства нежилых помещений по адресу: <адрес> для перевода в жилой фонд, выполненный ЗАО ПСК «ТехСтройПроект». Проект предусматривал образование пяти квартир. Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на 16-м этаже шестнадцатиэтажного монолитно-каркасного жилого дома, оборудовано инженерными системами электроснабжения, отопления холодного и горячего водоснабжения, электроплитами, канализацией и вентиляцией.

10.07.2014 Департаментом строительства и архитектуры городского округа Самара принято распоряжение № о переводе в жилое помещение нежилого помещения № технического этажа в доме <адрес>.

Указанным распоряжением собственнику рекомендовано произвести ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований действующего законодательства.

06.10.2014 Золотарев В.В. обратился в Департамент с заявлением о завершении переустройства и перепланировки помещения.

24.10.2014 Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара выдал собственнику нежилого помещения № по адресу: <адрес> Акты приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения №.

Указанными Актами приемочная комиссия произвела оценку на соответствие выполненных работ по переустройству и (или) перепланировки жилого помещения и подтвердила завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

23.12.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право собственности Золотарева В.В. на данные квартиры.

Решением Кировского районного суда г.Самары от 22.03.2016 в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Калина» к Золотареву В.В. о прекращении права собственности на квартиры и внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество изменений - отказано.

19.05.2016 между Золотаревым В.В. и Пигиловым В.Н. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Золотарев В.В. продал Пигилову В.Н. квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Решением Кировского районного суда г. Самары от 03.12.2015 исковые требования ТСЖ «Калина» к Золотареву В.В. о понуждении восстановить помещение общего пользования в первоначальное положение оставлены без удовлетворения. Решение вступило в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда 09.02.2016.

Отклоняя исковые требования ТСЖ «Калина», суд первой инстанции исходил из того, что решениями Кировского районного суда г.Самары от 22.03.2016 и от 03.12.2015 установлено, что проведенные ответчиком Золотаревым В.В. работы по реконструкции спорного помещения, а именно разрушение общего имущества - помещения электрощитовой и площади фасадов здания-фальшкровли в доме без согласия собственников квартир и помещений в доме, не нарушают права собственников многоквартирного жилого дома.

Также суд указал, что выбранный истцом способ восстановления нарушенного права не соответствует степени его нарушения.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2015 удовлетворены исковые требования ТСЖ «Калина» к Департаменту строительства и архитектуры г.о.Самара о признании незаконными действий, выразившегося в выдаче собственнику нежилого помещения Золотареву В.В. актов приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения №.

Золотарев В.В. новых актов приемочной комиссии не получал.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, с Пигиловым В.Н. такой объект недвижимости как спорная квартира не существовал.

При этом ссылка стороны ответчика на наличие соответствующих записей в ЕГРП не может быть принята во внимание, поскольку данные записи в силу норм действующего гражданского законодательства (глава 14 ГК РФ) не входят в число оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, поскольку носят не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.

В соответствии с ч. 1. ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В частности, существенным является условие о предмете договора.

Поскольку оспариваемая сделка (договор купли-продажи) уже на момент его заключения содержала условие о несуществующем предмете, такая сделка, в силу взаимосвязанных положений ч. 1. ст. 432 ГК РФ и статей 166, 167 ГК РФ, является ничтожной.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен привести к восстановлению нарушенного материального права или к защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Поскольку ТСЖ «Калина» является эксплуатирующей организацией жилого комплекса «Кировский» по адресу: <адрес>, а также представляет, в силу нормативных предписаний действующего законодательства, интересы собственников жилых и нежилых помещений данного дома, согласие которых на использование общего имущества, как установлено по ранее рассмотренным делам с участием сторон, при проведении реконструкции нежилого помещения получено не было, ТСЖ вправе ставить вопрос о недействительности указанной сделки в силу положений ч. 2 ст. 166 ГК РФ и ч. 3 ст. 36 ГК РФ.

Таким образом, доводы стороны ответчиков, а также выводы суда первой инстанции о том, что нормы действующего законодательства при совершении сделок между Золотаревым В.В. и Пигиловым В.Н. нарушены не были, являются необоснованными и не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Образование в составе домовладения новой квартиры, с нарушением требований действующего гражданского, жилищного и градостроительного законодательства, в частности, при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию данного объекта, не допускается. При этом последующие сделки, совершенные в отношении данного объекта, не могут быть использованы в качестве оснований для ввода его в гражданский оборот (легализации).

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оснований для отказа истцу в применении последствий недействительности сделки судебная коллегия не усматривает.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанции нарушения, приведенные выше, являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчика. Решение Кировского районного суда г. Самары от 23.09.2016 является незаконным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Самары от 23.09.2016 отменить полностью. Принять по делу новое решение, которым иск ТСЖ «Калина» к Золотареву В.В., Пигилову В.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительной сделку – договор купли-продажи квартиры №, расположенной на этаже: технический № в жилом доме по адресу: <адрес>, заключенный между Пигиловым В.Н. и Золотаревым В.В. от 19.05.2016.

Применить последствия недействительности сделки: взыскать с Золотарева В.В. в пользу Пигилова В.Н. 1000 000 (один миллион) рублей. Прекратить право собственности Пигилова В.Н. на квартиру №, расположенную на этаже: технический № в жилом доме по адресу: <адрес> погасить соответствующую запись о регистрации права собственности на данную квартиру за Пигиловым В.Н. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Взыскать с Золотарева В.В., Пигилова В.Н. в пользу ТСЖ «Калина» расходы по уплате госпошлины по 3000 рублей с каждого.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: