Решение по делу № 33-536/2023 (33-13172/2022;) от 07.12.2022

УИД – 59RS0010-01-2022-000694-85

Дело № 33-536/2023 (33-13172/2022, 2-456/2022)

Судья – Илибаев К.И.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 26.01.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Мехоношиной Д.В., Смирновой М.А.,

при секретаре Калмыковой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Баширова Ильнура Дамировича, Башировой Альфии Ильдаровны на решение Бардымского районного суда Пермского края от 31.10.2022.

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения Баширова И.Д., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Акбашева Э.М., действующая в своих интересах и в интересах своего недееспособного сына А., обратилась в суд с иском к Баширову И.Д., Башировой А.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и гаража, взыскании с ответчиков солидарно в пользу истца денежных средств, внесении соответствующих изменений в ЕГРН.

Исковые требования мотивированы тем, что 31.03.2022 между истцоами и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка и гаража, расположенных по адресу: ****. После таяния снега истцом обнаружены скрытые недостатки земельного участка. На земельном участке складировали мусор, имелось огромное количество блоков фундамента, земля не ровная, по всему участку котлованы, строительный мусор (битые кирпичи), участок весь зарос деревьями, вследствие чего земельный участок не пригоден для целевого использования. Для приведения земельного участка в соответствие с целевым назначением необходимы большие денежные вложения. Свалки твердых бытовых отходов негативно влияют на плодородие почв. Заключая с ответчиками договор купли-продажи, истец не была уведомлена о качественных свойствах земли. Истец просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и гаража, расположенных по адресу: ****, заключенный 31.03.2022, между Башировым И.Д., Башировой А.И. и Акбашевой Э.М., А. взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца денежные средства в размере 500 000 руб., а также внести соответствующие изменения в ЕГРН.

Решением Бардымского районного суда Пермского края от 31.10.2022 исковые требования Акбашевой Э.М., действующей в своих интересах и в интересах своего недееспособного сына А., удовлетворены.

В апелляционной жалобе Баширов И.Д., Баширова А.И. просят решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, нарушил пункт 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, поскольку договор от 31.03.2022 не содержит сведений о качестве товара, в том числе о качестве почвы, то применение положений статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо. Из материалов дела усматривается, что по договору от 31.03.2022 передано недвижимое имущество в соответствии с условиями договора, при этом согласно пункту 2.2. договора стороны произвели обследование и передачу земельного участка и гаража и не имеют друг к другу претензий по поводу передачи земельного участка и гаража. Следовательно, договор считается исполненным, а обязательства между сторонами по договору выполненными. При этом истцом не представлены доказательства непригодности использования земельного участка. По мнению заявителей, состояние почвы может быть определено только на основании почвенно-экологической экспертизы. Поскольку данная экспертиза не была проведена, то доводы истца являются необоснованными. В свою очередь, заключение по результатам проведения выездного обследования Управлением по земельно-имущественным вопросам администрации Бардымского муниципального района Пермского края составлено лишь на основании визуального осмотра без изъятия пробы почвы на анализ. Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не предупреждал истца о состоянии земельного участка до подписания договора, является неверным, поскольку свидетелем указано обратное. Кроме того, истец в судебном заседании подтвердил, что риелтор знал о состоянии земельного участка, в том числе о наличии фундаментных блоков на земельном участке. Таким образом, судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ответчика и свидетеля о том, что истцу до подписания договора были известны сведения о состоянии земельного участка. На момент предъявления претензии ответчику истцом работа по уборке и зачистке участка не проводилась, а денежные средства требовались в кротчайшие сроки без проведения сметы и обоснования сумм.

Со стороны Акбашевой Э.М. поступили письменные возражения, в которых содержится просьба решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Баширов И.Д. поддержал апелляционную жалобу.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 07.02.2022 года между Башировым И.Д. (принципал) и П. (агент) заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручает агенту действовать от имени и за счет принципала с целью продажи земельного участка с гаражом по адресу: ****, за вознаграждение (т.1., л.д.55).

31.03.2022 года между Башировым И.Д., Башировой А.И. (продавец) и Акбашевой Э.М., А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы передали в общую долевую собственность по 1/2 доли в праве каждому из покупателей на земельный участок для личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 1927 кв.м., кадастровый номер **, и гараж, назначение: нежилое здание, площадь 27 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер **, расположенные по адресу: ****, а покупатели оплатили 500000 руб., из которых 480000 руб. за земельный участок, 20000 руб. за гараж. В п.2.2 договора указано, что покупатель и продавец произвели обследование и передачу земельного участка и гаража. Стороны не имеют претензий друг к другу по поводу передачи земельного участка и гаража. Дополнительный документ по передаче земельного участка и гаража составляться не будет (т.1., л.д.13-14).

По сведениям ЕГРН 01.04.2022 зарегистрирован переход права собственности на гараж и земельный участок к Акбашевой Э.М., А. по 1/2 доли за каждым (т.1., л.д.17-18, 43-49).

Акбашевой Э.М. 01.08.2022 года в адрес ответчиков направлена претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка и гаража от 31.03.2022 года, оставленная ответчиками без удовлетворения (л.д.19).

Согласно приказу Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по Чайковскому муниципальному району от 09.04.2014 года № 495 Акбашева Э.М. назначена опекуном недееспособного А. (т.1., л.д.11).

Согласно выписке из лицевого счета по вкладу Башировой А.И. и копии лицевого за период с 01.03.2022 года по 31.03.2022 года на ее счет было зачислено 31.03.2022 года два платежа – 250000 руб. и 144960,35 руб. от «А. Эльзы Мидехатовны» (т.1., л.д.73-74).

Принимая решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 450, 451, 469, 475, 476, 549, 557 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ, с учетом установленных по делу обстоятельств, оценив совокупность собранных по делу доказательств по правилам ст.67 ГПК РФ, в том числе, приняв во внимание сводку Пермского ЦГСМ – филиала ФГБУ «Уральское УГМС» согласно которой высота снежного покрова в с.Барда 15.03.2022 года составляла 53 см, а 31.03.2022 года – 39 см, заключение, составленное специалистом Управления по земельно-имущественным вопросам администрации Бардымского муниципального округа от 06.10.2022 года, согласно которому на территории земельного участка по адресу: ****, свалены бетонные блоки, бывшие ленточным фундаментом какого-то здания; блоки нагромождены без всякого порядка, занимая 20-30 % от общей площади участка, но ввиду того, что это центральная часть участка, это затрудняет ведение личного подсобного хозяйства и строительства, отчет об оценке от 20.10.2022 года, составленный ООО «Землемер 59», в соответствии с которым рыночная стоимость восстановительных работ для использования по целевому назначению земельного участка по состоянию на 18.10.2022 года составляет 425991 руб., пришел к выводу о том, что ответчики при заключении договора купли-продажи не предоставили истцам полную информацию о состоянии земельного участка, на котором на тот момент находилось значительное количество бытового и строительного мусора в виде бетонных блоков, остатков фундамента строения, наличие которых препятствуют использованию всего земельного участка по назначению, истцы же, в свою очередь, были объективно лишены возможности при осмотре земельного участка оценить состояние отчуждаемых объектов в связи с наличием на земельном участке снежного покрова. В то же время стоимость работ по ликвидации этого мусора практически равна стоимости самого земельного участка и расположенного на нем гаража, что свидетельствует о существенном недостатке земельного участка, влекущем по требованию покупателей расторжение договора купли-продажи и возврат им уплаченных по договору денежных средств.

Судебная коллегия не усматривает оснований для несогласия с приведенными выводами суда первой инстанции, полагая их соответствующими фактическим обстоятельствам дела, основанными на правильном применении норм материального закона и верной оценке доказательств по делу, доводами апелляционной жалобы они не опровергнуты.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом положений ч.3 ст.196 ГПК РФ обоснованными не являются, поскольку суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Из искового заявления следует, что в основание иска истцы ссылались на невозможность использования земли по целевому назначению, а также на неполучение от продавцов информации о реальном состоянии участка.

В этой связи квалификация судом правоотношений, как основанных продаже земельного участка с недостатками и применение к спорным правоотношениям соответствующих положений закона, регулирующих последствия продажи товара с недостатками, не свидетельствует о выходе судом за пределы правовых оснований иска.

Позиция ответчиков, согласно которой при несогласовании сторонами договора купли-продажи состояния земельного участка в договоре отсутствуют основания считать его переданным с недостатками, противоречит положениям п. 2 ст.469 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Поскольку использование значительной части земельного участка, на котором расположен бытовой и строительный мусор, по назначению в целях ведения личного подсобного хозяйства невозможно, вывод суда о наличии в проданном земельном участке недостатка является правильным.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что в соответствии с п. 2.2 договора купли-продажи сторонами произведено обследование и передача земельного участка, об отсутствии оснований для расторжения договора не свидетельствует.

В соответствии с п, 2 ст.474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Покупателями перед заключением договора купли-продажи земельный участок был осмотрен, однако на момент осмотра он находился под снежным покровом, в связи с чем объективно состояние земельного участка покупателями установлено быть не могло, в этой связи именно на продавце лежала обязанность довести до покупателей исчерпывающей информацию о состоянии земельного участка.

Ссылка в жалобе на показания свидетеля П. в обоснование того, что истцу было известно о нахождении на участке остатков бетонного фундамента, на пояснения Акбашевой Э.М. об этих обстоятельствах, не опровергает вывода суда о том, что на момент заключения договора истец не имела реальной возможности оценить объем размещенного на участке бытового и строительного мусора, а также о непредоставлении истцом этой информации в исчерпывающем виде, показания свидетеля о том, что на участке лежал снег, было заметно, что участок не идеально ровный, не позволяет сделать вывод о наличии возможности объективно оценить состояние земельного участка.

Мнение ответчиков относительно возможности у истца обнаружить весь объем объектов на земельного участке под снежным покровом, исходя из размеров объектов и высоты снежного покрова, является предположительным, основанными на приведении параметров отдельных конструкций, в то время как весь объем объектов, исходя из фотоснимков, не имеет одинакового размера.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не доказана непригодность использования земельного участка по назначению, в связи с состоянием почвенного покрова, основанием для отмены решения суда также не являются.

Основанием заявленного иска является не только ухудшение состояние плодородного слоя почвы в результате размещения на нем свалки бытовых и строительных отходов, но и сам факт занятия земельного участка свалкой бытового и строительного мусора, влекущий невозможность использования земельного участка, на котором они расположены, по его прямому назначению, что в силу положений п. 2 ст.469 ГК РФ является одним из признаков недостатка товара.

Факт размещения бытового и строительного мусора на земельном участке значительного объема материалами дела подтвержден (акт, фотографии, отчет об оценке), что свидетельствует о выполнении истцом требований ч. 1 ст.56 ГПК РФ.

Существенность недостатка связана с размером расходов, которые потребуется понести на его устранение, который сопоставим со стоимостью самого участка, что подтверждается Отчетом об оценке №1573/2022 от 20.10.2022 ООО «Землемер 59».

Следовательно, вопреки мнению ответчиков, предусмотренные п.2 ст.475 ГК РФ условия для расторжения договора купли-продажи истцом полностью доказаны.

Цель приобретения земельного участка на момент заключения договора купли-продажи истцами - вложение денежных средств в условиях растущей инфляции - не указывает на то, что земельный участок мог быть передан ответчиками истцам в состоянии, препятствующем его использованию по назначению в соответствии с его видом разрешенного использования.

Доводы жалобы о том, что реальная цена договора была сторонами согласована в размере 400 000 рублей, 500000 рублей истцами ответчикам не передавались, противоречат содержанию договора купли-продажи от 31.03.2022 года, в котором имеется рукописная запись о получении продавцами денежных средств в размере 500000 рублей.

То обстоятельство, что по договору купли-продажи Акбашевой Э.М. на банковский счет Башировой А.И. были переведены только 394960, 35 рублей, не опровергает исполнения договора на сумму 500000 рублей, учитывая пояснения обеих сторон о том, что часть цены договора, в отношении которой имеется спор, передавалась наличными денежными средствами.

В целом, доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда, в связи с чем в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бардымского районного суда Пермского края от 31.10.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Баширова Ильнура Дамировича, Башировой Альфии Ильдаровны – без удовлетворения.

Председательствующий:	/подпись/
Судьи:	/подписи/

Мотивированное определение изготовлено 01.02.2023