Решение по делу № 2-575/2020 от 25.06.2020

              УИД 28RS0<Номер обезличен>-45

              Дело № 2-575\2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 августа 2020 года                     г. Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ворсиной О.Б.,

при секретаре Перепелицыной Я.М.,

с участием истца, ее представителя Муравьёва Р.В., ответчика, его представителя Сопова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козиной А. И. к Черногору А. В. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

01 августа 2017 года между Козиной А.И. в лице ФИО11 и Черногором А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

нежилых зданий, расположенных по адресам: <адрес>, магазин «Исток»; <адрес>, магазин, склад, <адрес>, строение <адрес>, здание магазина, а также земельных участков, расположенных по адресам: <адрес> кадастровым номером <Номер обезличен>, <адрес> кадастровым номером <Номер обезличен>, <адрес>, <адрес> с кадастровым номером <Номер обезличен>

    Истец Козина А.И. обратилась в суд с иском к Черногору А.В. о признании данной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченной по договору суммы 2286619 руб. (с учетом заявления об уточнении предмета иска).

     В обоснование иска указано, что после заключения оспариваемой сделки истцу стало известно о том, что указанная сделка недействительна вследствие того, что ранее, 1 марта 2015 года, Черногор А.В. уже заключил аналогичную сделку купли-продажи той же недвижимости с ФИО14

Решением Зейского районного суда от 19 декабря 2019 года договор от 1 марта 2015 года между ФИО15. и Черногором А.В. признан законным, и подлежащим исполнению сторонами. Следовательно, Черногор А.В. на момент заключения договора от 1 августа 2017 года осознавал, что договорные обязательства исполнить не сможет, а она (истец) не знала, что недвижимость уже находится в процессе передачи другому лицу. Считает, что оспариваемый договор является ничтожным. По договору купли-продажи от 1 августа 2017 года она выплатила Черногору А.В. 2286619 руб. (с учетом заявления об уточнении размера исковых требований).

     В судебном заседании истец Козина А.И., ее представитель Муравьёв Р.В. на удовлетворении иска настаивал, из их объяснений следует, что Козина А.И.

подписывала оспариваемый договор при личной встрече с Черногором А.В., договор составляла мать истца ФИО12 О том, что магазины были проданы ранее ФИО16., истец узнала 04 августа 2019 года. Намерение приобретать у ответчика склад, свободный от притязаний третьих лиц, у истца на сегодняшний день отсутствует, так как имущество приобреталось в комплексе объектов, необходимых для эксплуатации магазинов.

Ответчик Черногор А.В., его представитель Сопов С.В. с иском не согласны, из их объяснений и отзыва на иска следует, что Черногор А.В. является собственником указанных в иске объектов недвижимости в г. Зее: земельных участков и расположенных на них магазинов "Исток", "Каскад", "Перспектива-2". С июня 2014 года они находятся в залоге у ПАО "Сбербанк России". В 2015 году с предложением о покупке этой недвижимости за 26000000 руб. к ответчику обратился ФИО17. В связи с нахождением объектов в залоге у банка и отсутствием у ФИО20 полной суммы на их единовременную оплату стороны 01.03.2015 заключили предварительный договор. Оплату будущей покупки ФИО18. обязался произвести в форме погашения обязательств ответчика по трем банковским кредитам: договору с ПАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" от 25.12.2013 <Номер обезличен> и договорам с ПАО "Сбербанк России" от 30.06.2014 <Номер обезличен> (в рамках которого оформлен залог недвижимости) и от 10.10 2014 <Номер обезличен>. Имущество должно перейти в собственность ФИО19. после полной оплаты им этих кредитов в соответствии с графиками платежей по ним. С 01.03.2015 и на весь период действия предварительного договора являющаяся его предметом недвижимость была передана ответчиком ФИО21. в безвозмездное пользование.

Используя имущество ответчика в своих коммерческих интересах, ФИО22 самостоятельно привлекал на него субарендаторов, а полученные от этого средства использовал для оплаты своих обязательств по предварительному договору. Ответчик во взаимоотношения своего должника с субарендаторами, в число которых входила ИП Козина А.И., не вмешивался. Исполняя свои обязательства по предварительному договору, ФИО23. оплатил суммы по кредитным договорам <Номер обезличен> и <Номер обезличен>, однако с 2017 года он стал систематически допускать просрочки оплаты кредита по договору <Номер обезличен>.

Летом 2017 года ФИО50. поставил ответчика в известность о своей договоренности с ФИО1, согласно которой она от имени дочери взяла на себя оплату оставшейся части обязательств ФИО24. по оплате кредитного договора <Номер обезличен>, за что ФИО25., вступив в права собственности, уступит ей купленный у ответчика магазин "Исток".

В силу статьи 313 ГК РФ у ответчика не было оснований отказываться от принятия исполнения третьим лицом финансовых обязательств своего должника, поэтому он согласился, чтобы Козина А.И. приняла на себя обязательства ФИО51. по оплате предварительного договора, тем более что ранее ФИО26 уже использовал для расчетов с ним средства третьих лиц. Так как сама Козина А.И. уже несколько лет живет и работает в г. Хабаровске, предпринимательскую деятельность в г. Зея от ее имени по доверенности осуществляла ее мать ФИО1 ФИО27 сообщил, что они обсуждали с ФИО1 разные варианты оформления своих договоренностей, почему они выбрали форму именно оспариваемого договора, ответчику неизвестно. Сам ответчик необходимости в подписании с истцом каких-либо документов не видел.

ФИО28. убедил ответчика, что этот документ нужен исключительно для успокоения ФИО1, сам он не может брать на себя письменные обязательства из-за многочисленных споров с кредиторами (арбитражные дела №№ <Номер обезличен>) и инициируемого налоговым органом банкротства его ИП (дело № <Номер обезличен>). Договор от 01.08.2017 был изготовлен ФИО29. в единственном, предназначенном для истца, экземпляре. Когда ответчик подписывал договор, подпись от имени истца уже имелась. Чья третья подпись стоит в договоре, неизвестно. С истицей ответчик не встречался, условия заключения договора не обсуждал, имущество истице по данному договору не передавал. При подписании договора стороны осознавали исключительно "страховочное" значение этого договора для истца, фактически исполнять его, тем более предоставлять на государственную регистрацию, не собирались. Указанный в договоре склад ответчик продавать не намерен.

Подписание договора без намерения и попыток его исполнения является доказательством отсутствия факта совершения сделки, не влечет юридических последствий и не требует признания ее недействительности в судебном порядке. При наличии исполнявшегося на тот период предварительного договора от 01.03.2015 никаких других сделок по отчуждению являющегося его предметом недвижимого имущества истцу или иным лицам ответчик заключать не собирался.

В связи со своей неплатежеспособностью ФИО30. хотел взять кредит в банке на имя Козиной А.И. для исполнения своих обязательств перед Черногором А.В. В дальнейшем за это ФИО31. собирался переоформить часть имущества на Козину А.И. Из-за просрочек по платежам в банк ФИО32 и Черногор А.В. писали обращения в ПАО «Сбербанк» о предоставлении Козиной А.И. кредита. Этот вариант действительно рассматривался как вариант исполнения обязательств ФИО33. по договору.

Заявление истца о частичной оплате договора не соответствует действительности. В документе отсутствуют конкретные положения об условиях, сроках и порядке оплаты, а все представленные истцом платежные документы имеют конкретное назначение - оплату по кредитному договору <Номер обезличен> от 30.06.2014, что однозначно указывает на их действительную цель - исполнение истцом за ФИО34. обязательств по предварительному договору от 01.03.2015. Это подтверждает и указанная в документе "цена договора", представлявшая собой остаток на 01.08.2017 задолженности ФИО35. перед ответчиком по предварительному договору (она же - остаток задолженности по кредитному договору <Номер обезличен> от 30.06.2014).

В течение некоторого времени ФИО1 от имени истца вносила в банк денежные средства в счет погашения обязательств ФИО36. перед ответчиком по предварительному договору, однако в апреле 2018 года из-за разногласий с ФИО37. прекратила платежи, следствием чего стало появление просрочек, пеней и штрафов по кредитному договору <Номер обезличен>, вылившееся в судебные разбирательства ответчика с банком (гражданское дело <Номер обезличен> Зейского районного суда). В настоящее время все платежи по кредиту перед банком, являющиеся обязательствами ФИО38. по предварительному договору, оплачиваются самим ответчиком и членами его семьи.

Осенью 2019 года ФИО39. попытался расторгнуть предварительный договор от 01.03.2015, обвинив ответчика в нарушении его обязательств в связи с заключением оспариваемого договора с ИП Козиной А.И., в удовлетворении иска ему отказано (гражданское дело <Номер обезличен> Зейского районного суда). Предварительный договор от 01.03.2015 признан судом действительным и исполняемым ответчиком, в ходе разбирательства отмечено нарушение обязательств именно со стороны ФИО40., констатировано отсутствие заключенных ответчиком иных договоров отчуждения своего недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением Зейского районного суда и апелляционным определением Амурского областного суда по данному делу установлено, что договор от 01.08.2017 между истцом и ответчиком был инициирован ФИО52., о чем он заявил суду лично (стр. 3 абз. 3 протокола судебного заседания от 12.11.2019). ФИО1 являлась третьим лицом по этому делу и возражений по существу указанных обстоятельств суду не заявляла.

Ответчик считает, что с учетом действующего предварительного договора от 01.03.2015, понесенные истцом по инициативе ФИО41. расходы по частичной оплате обязательств последнего перед ответчиком при наличии на то законных оснований, подлежат возмещению за счет надлежащего должника - ФИО42

Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 552 ч. 2 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с положениями статей 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. (ст. 550, ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п.1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, ничтожным может быть договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования, даже если закон напрямую не указывает на его ничтожность.

Согласно ст. 170 п. 1 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу закона, изложенная в пункте 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации норма применяется также в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять фактически или требовать исполнения, а совершают формальные действия, при этом поведение сторон свидетельствует о порочности воли обеих сторон сделки.

Из материалов дела следует, что ответчик Черногор А.В. является собственником нежилых зданий, расположенных по адресам:

<адрес>, магазин «Исток»,

<адрес>, магазин и склад,

<адрес>, здание магазина,

а также земельных участков, расположенных по адресам:

<адрес> кадастровым номером <Номер обезличен>

<адрес> кадастровым номером <Номер обезличен>,

<адрес> с кадастровым номером <Номер обезличен>.

Указанные обстоятельства подтверждены сведениями из ЕГРН. Кроме того, в отношении данной недвижимости зарегистрированы обременения в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России».

01 марта 2015 года между Черногором А.В. и ФИО43 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых зданий, расположенных по адресам: <адрес> - магазин «Исток»; <адрес> - магазин «Перспектива 2»; <адрес> - магазин «Каскад» с земельными участками.

Из содержания данного предварительного договора от 1 марта 32015 года следует, что указанные объекты являются предметом залога по кредитным обязательствам продавца (кредитный договор с ОАО «Азиатской-Тихоокеанский банк» от 25 декабря 2013 года <Номер обезличен> на сумму 1068376,07 рублей; кредитный договор с ОАО «Сбербанк России» от 10 октября 2014 года <Номер обезличен> на сумму 2000000 рублей; кредитный договор с ОАО «Сбербанк России» от 30 июня 2014 года <Номер обезличен> на сумму 21551899,67 рублей (п.3 договора).

В соответствии с п.4 предварительного договора цена договора составляет 26000000 рублей.

Предусмотренная п.4 договора денежная сумма выплачивается покупателем ФИО44 следующим образом: покупатель берёт на себя обязательства продавца Черногора А.В. (заёмщика) по указанным в п.3 договора кредитным договорам и выплачивает их до полного погашения согласно графикам платежей (приложение 1), которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. Также покупатель обязуется в срок до 01 июля внести продавцу наличными денежными средствами 3080635 рублей равными долями 16-го и 30-го числа каждого месяца соответственно (п.5 договора).

В соответствии с п.6 договора, стороны обязуются заключить основной договор в течение 5 дней после выполнения покупателем условий, указанных в п.5 настоящего договора и снятия продавцом обременений на объекты, указанные в п.2 договора.

Упомянутое в предварительном договоре недвижимое имущество было передано ФИО45 в безвозмездное пользование для осуществления торговой деятельности. До настоящего времени основной договор не заключен. 24 июня 2019 года между Черногором А.В. и ФИО46. было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи нежилых зданий с земельными участками <Номер обезличен> от 01 марта 2015 года.

Решением Зейского районного суда от 19 декабря 2019 года, вступившим в законную силу 19 февраля 2020 года, в удовлетворении иска ФИО47. к Черногору А.В. о расторжении предварительного договора от 1 марта 2015 года отказано.

01 августа 2017 года между Козиной А.И. в лице ФИО1 и Черногором А.В. был заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

магазина «Исток», назначение - нежилое здание, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общая площадь 153.8 кв.м, кадастровый <Номер обезличен>, адрес: <адрес>),

земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, площадь 568 кв.м, кадастровый <Номер обезличен>, адрес: <адрес>,

магазина, назначение - нежилое здание, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общая площадь 1095 кв.м, <Номер обезличен>, адрес: <адрес>,

склада, назначение, нежилое здание, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общая площадь 90 кв.м, инвентарный <Номер обезличен>, иной <Номер обезличен>, адрес: <адрес> кадастровый <Номер обезличен>,

земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, общая площадь 702 кв.м, кадастровый <Номер обезличен>, адрес: <адрес>,

здания магазина, назначение - нежилое здание, количество этажей 1, общая площадь 186,4 кв.м, кадастровый <Номер обезличен>, адрес: <адрес>,

земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - реализация розничной торговли общественного питания и бытового обслуживания, общая площадь 1302 кв м, кадастровый <Номер обезличен>, адрес: <адрес> (п.1.1 договора).

По договору полная стоимость зданий и земельных участков составляет 10300000 руб. Покупатель обязан оплатить продавцу стоимость объектов недвижимости по настоящему договору (п.2.1, 2.2 договора).

Переход права собственности по данному договору до настоящего времени не зарегистрирован, объекты недвижимости истцу не переданы. Данные обстоятельства сторонами не оспорены.

Истец Козина А.И. настаивает на том, что она произвела оплату по договору от 01 августа 2017 года в общей сумме 2286619 руб.

В обоснование данного довода истцом представлены платежные документы об оплате ею в ПАО Сбербанк задолженности по кредитному договору <Номер обезличен> от 30.06.2014 за ИП Черногора А.В. и об оплате в МИ ФНС № 4 по Амурской области налогов за Черногора А.В. в период с ноября 2017 года по март 2019 года.

Также истец Козина А.И. ссылается на показания свидетелей ФИО1 и ФИО13 из которых следует, что по устной договоренности с Черногором А.В. Козина А.И. должна была в счет оплаты по договору от 01 августа 2017 года оплачивать в ПАО Сбербанк задолженность за Черногора А.В. по кредитному договору <Номер обезличен> от 30.06.2014. Козина А.И. выплатила Черногору А.В. по договору 2148492 руб.

Суд находит доводы истца об оплате по договору от 01 августа 2017 года суммы 2286619 руб. несостоятельными, поскольку данным договором не предусмотрено условие о внесении платы за приобретенную недвижимость путем оплаты в ПАО Сбербанк задолженности по кредитному договору <Номер обезличен> от 30.06.2014 за ИП Черногора А.В. и в МИ ФНС № 4 по Амурской области налогов за Черногора А.В.

Из буквального толкования условий договора от 01 августа 2017 года следует, что покупатель Козина А.И. обязалась оплатить лично продавцу Черногору А.В. 10300000 руб.

Письменных доказательств о получении лично Черногором А.В. каких-либо сумм в счёт оплаты по договору от 01 августа 2017 года истцом не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ответчика суммы 2286619 руб. не имеется.

Истец Козина А.И. считает, что сделка от 1 августа 2017 года недействительна, как не соответствующая закону, т.к. на момент ее заключения имелся предварительной договор купли-продажи той же недвижимости, заключённый 1 марта 2015 года между Черногором А.В. и ФИО48

В обоснование своей позиции истец Козина А.И. ссылается на показания свидетелей ФИО5 и ФИО7, из которых следует, что текст договора от 01 августа 2017 года ФИО5 не составлял, не предлагал Черногору А.В. его подписать, в 2017 году ФИО5 заключал с Козиной А.И. договор аренды магазина «Каскад», в 2019 году ФИО5 заключил договор аренды с ФИО6

Кроме того, истцом представлен договор безвозмездного пользования нежилыми зданиями с земельными участками, расположенными в <адрес> - магазином «Исток» по <адрес> - магазином «Перспектива», по <адрес> - магазином «Каскад», заключенный 1 ноября 2018 года между Черногором А.В. и Козиной А.И., письмо в ПАО Сбербанк от 3 июля 2018 года от имени Черногора А.В. о согласовании реализации магазина «Исток» в связи с планируемой продажей магазина Козиной А.И.

Ответчик Черногор А.В. настаивает на том, что оспариваемая истцом сделка является мнимой, фактически исполнять договор и предоставлять его на государственную регистрацию стороны не собирались. Договор подписан сторонами для успокоения ФИО1, которая приняла на себя обязательства ФИО5 по оплате предварительного договора от 1 марта 2015 года.

В обоснование своих доводов ответчиком представлен договор аренды 1 кв.м магазина «Каскад» от 27 ноября 2017 года, заключенный между ИП ФИО5 и ИП Козиной А.И., договор возмездного пользования от 1 декабря 12019 года магазином «Каскад» и земельным участком, заключенный между ФИО5 и ФИО6

По результатам анализа представленных сторонами доказательств, условий предварительного договора, заключенного между Черногором А.В. и ФИО5, платежных документов об оплате Козиной А.И. в период с ноября 2017 года по март 2019 года задолженности по кредитному договору и налогов за Черногора А.В., суд соглашается с доводами ответчика о том, что договор от 01 августа 2017 года заключен исключительно для предоставления гарантий ФИО1, принявшей на себя обязательства ФИО5 по оплате предварительного договора от 1 марта 2015 года.

Письмо о согласовании реализации магазина «Исток» в связи с планируемой продажей магазина Козиной А.И. от 3 июля 2018 года, направленное Черногором А.В. в ПАО Сбербанк, подтверждает доводы ответчика о попытках Козиной А.И. получить кредит для исполнения обязательств ФИО49. по предварительному договору.

Таким образом, суд находит, что договор от 01 августа 2017 года, заключенный между Черногором А.В. и Козиной А.И., является мнимой сделкой, совершенной без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку Черногор А.В. не намеревался продать за 10300000 руб. упомянутую недвижимость Козиной А.И., а Козина А.И. не намеревалась оплатить Черногору А.В. цену договора.

Об этом свидетельствует наличие действующего, исполняемого предварительного договора от 1 марта 2015 года, заключенного между Черногором А.В. и ФИО5, исключающего передачу Черногором А.В. в собственность Козиной А.И. указанного в договоре недвижимого имущества (за исключением склада), установленный судом факт неоплаты Козиной А.И. суммы по договору от 01 августа 2017 года в течение трех лет после его заключения, отсутствие передаточного акта в соответствии со ст. 556 ГК РФ, а также непредъявление договора на государственную регистрацию перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Данное поведение сторон свидетельствует о порочности воли обеих сторон сделки, которые не имели намерений исполнять сделку фактически или требовать ее исполнения, подписали договор лишь для вида, для предоставления гарантий ФИО1, принявшей на себя обязательства ФИО5 по оплате предварительного договора от 1 марта 2015 года.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о недействительности (ничтожности) договора от 01 августа 2017 года и об отсутствии правовых и фактических оснований для применения последствий недействительности мнимой сделки.

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Козиной А. И. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от 01 августа 2017 года, заключенный между Козиной А. И. в лице ФИО1 и Черногором А. В..

    В удовлетворении остальной части иска отказать.

    Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                             О.Б. Ворсина

Мотивированное решение составлено 13 августа 2020 года

Судья                                        О.Б. Ворсина