Решение по делу № 33-3679/2014 от 04.03.2014

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 33-3679/2014

24 июня 2014 года город Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Кривцовой О.Ю.

судей Галиева В.А.

Смирновой О.В.

при секретаре Салиховой Г.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства суда первой инстанции гражданское дело по иску С.Л.Р., действующей также в интересах несовершеннолетних С.Д.Р. и С.Э.Р., к Б.Д.Ш. об уменьшении покупной стоимости жилого дома и земельного участка.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

С.Л.Р., действуя за себя и в интересах несовершеннолетних детей С.Д.Р., дата г.рождения, С.Э.Р., дата г.рождения, обратилась в суд с иском к Б.Д.Ш., в котором просила об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от дата, расположенных по адресу: адрес, на ту сумму, которая будет указана в строительно-технической экспертизе – убытки, связанные с устранением недостатков жилого дома, хозяйственных построек и земельного участка; взыскании с ответчика судебные расходы – госпошлина, за оплату экспертизы, за услуги представителя.

Заявленные требования мотивированы тем, что между С.Л.Р., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей С.Д.Р., С.Э.Р., и Б.Д.Ш. дата заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: адрес, с ипотекой в силу закона с оформление закладной. Договор зарегистрирован дата.

При заключении договора, истцом визуально осмотрены жилой дом, надворные постройки и земельный участок по вышеуказанному адресу. Сначала в целом их качество С.Л.Р. удовлетворило. Однако впоследствии, прожив в данном жилом доме непродолжительное время, она поняла, что продавец ввел ее в заблуждение, а в частности, в договоре купли-продажи указано, что жилой дом обшит кирпичом, что не соответствует действительности; застройка земельного участка произведена с нарушениями СНиПа. Ранее земельный участок по вышеуказанному адресу разделен на два участка, на одном из которых (по соседству) построено нежилое здание, проданное в дата году третьему лицу. Строение по адресу: РБ, адрес, выходит за пределы земельного участка на земельный участок по адресу: адрес, который принадлежит истцам, а их деревянный навес, наоборот, выходит на соседний земельный участок. Металлическая ограда между участками установлена не на границе. С.Л.Р. не имеет возможности прийти к какому-либо соглашению с владельцем соседнего земельного участка. В соседнем нежилом здании планируется открытие либо какого-то производства, либо торгового помещения. Данные обстоятельства делают невозможным проживание по соседству с такими соседями. По земельному участку в связи с неправильным установлением границ невозможен проезд транспортных средств. Как выяснилось, в жилом доме невозможно спокойное проживание в связи с близким расположением автомобильной дороги большой загруженностью. Особенно ощутимо, когда проезжают многотонные грузовые машины.

Как утверждает С.Л.Р., основаниями для уменьшения покупной цены жилого дома и земельного участка являются: расположение жилого дома вблизи автомобильной дороги с большой загруженностью в нарушение п. 6.19 СНиП 2.07-89 «Градостроительство», что приводит к необходимости проведения шумоизоляционных работ: замене окон в доме, установке шумозащитных ограждений; несоответствие фактических границ земельного участка данным кадастрового учета, что приводит к необходимости восстановления границ земельного участка: перенос заборов, хозяйственных построек; прохождение труб газоснабжения от дома до магистрального трубопровода по соседнему земельному участку, что вызывает необходимость изменения схемы газоподведения к дому.

Решением Салаватского районного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2013 года постановлено:

С.Л.Р. в иске к Б.Д.Ш. об уменьшении покупной стоимости жилого дома и земельного участка отказать.

Взыскать с С.Л.Р. в пользу Б.Д.Ш. №... руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

В апелляционной жалобе С.Л.Р. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. При этом указано о несогласии с тем, что суд вынес решение без заключения судебной строительно-технической экспертизы, о назначении которой истец неоднократно ходатайствовала. С.Л.Р. представила свои расчеты, обосновывающие размер ее материальных расходов, которые она должна понести в связи с устранением недостатков жилого дома, восстановлению границ земельного участка, переносом хозяйственных построек (либо с их сносом и новом возведением), восстановлением по границам земельного участка труб газоснабжения. Ответчик поставил под сомнение эти расчеты, а суд не обладает специальными познаниями и не рассмотрел ее заявление о назначении экспертизы, не проверил доводы о выявленных после приобретения недвижимости недостатках жилого дома и земельного участка, являющихся существенными, для устранения которых необходимы значительные материальные средства.

Определением от дата судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РБ перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции С.Л.Р. и ее представитель Х.Е.Р. просили исковые требования удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. адрес обратилось с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие. Иные лица о причинах неявки не сообщали. В связи с чем, руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся.

Выслушав объяснения истца и ее представителя, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, как постановленного с существенным нарушением норм процессуального права, и принятии по делу нового решения.

Согласно ч. 3 ст. 157 ГПК РФ, судебное заседание по каждому делу происходит непрерывно, за исключением времени, назначенного для отдыха.

При вынесении решения должна соблюдаться тайна совещательной комнаты (ст. 194 ГПК РФ).

В соответствии со ст. ст. 193, 194, 199 ГПК РФ решение суда принимается немедленно после разбирательства. Резолютивную часть решения суд должен объявить в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела. При этом составление мотивированного решения суда может быть отложено на срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела, но резолютивную часть решения суд должен объявить в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела.

В данном случае указанные выше требования закона выполнены не были.

Решение по делу датировано дата.

Между тем, как видно из протокола судебного заседания, после судебных прений судья удалился в совещательную комнату для принятия решения по делу в №... минут дата. В №... минут дата суд возвратился в зал судебного заседания и председательствующий огласил резолютивную часть решения.

В случае удаления суда в совещательную комнату дата, решение по делу не могло быть оглашено дата. Судья не вправе покидать совещательную комнату, так как при этом нарушается тайна совещательной комнаты. В случае невозможности составления мотивированного решения суд должен в тот же день огласить резолютивную часть решения.

В соответствии с ч. 4, 5 ст. 330 ГПК РФ нарушение судом первой инстанции правил о тайне совещания судей относится к существенным нарушениям норм процессуального права и влечет безусловную отмену состоявшегося судебного постановления.

При отмене решения, судебная коллегия на основании ч.2 ст.328 ГПК РФ находит необходимым принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по правилам производства суда первой инстанции установлено, что дата между Б.Д.Ш. (продавец) и С.Л.Р., действующей за себя и за несовершеннолетних С.Д.Р., С.Э.Р., (покупатели) заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность по №... доле в праве каждому, жилой дом общей площадью №... кв.м. со служебными и хозяйственными постройками и земельный участок площадью №... кв.м., расположенные по адресу: адрес.

Жилой дом и земельный участок проданы по цене №... руб., при этом: жилой дом продан за №... руб., служебные и хозяйственные постройки за №... руб., земельный участок за №... руб., которые оплачены покупателями в полном объеме в размере №... руб. уплачены покупателем за счет собственных средств, а №... руб. за счет кредитных средств, предоставленных адрес

дата осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также ипотеки на жилой дом и земельный участок.

В пунктах №... Акта приема-передачи от дата подтверждается принятие покупателем от продавца вышеуказанных жилого дома и земельного участка, а также отсутствие у покупателей претензий к продавцу по передаваемым объектам недвижимости.

В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно правилам ГК РФ о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Между тем, материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома и размерам земельного участка истец не предъявляла, дом, земельный участок были переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования. При этом доказательства того, что цена имущества не соответствует техническому состоянию жилого дома и возможности использования дома и земельного участка по назначению в материалах дела также отсутствуют.

Как следует из позиции истца, требования об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка она обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи ей жилого дома и земельного участка.

В частности указывает на следующее: жилой дом расположен вблизи автомобильной дороги с большой загруженностью в нарушение п. 6.19 СНиП 2.07-89 «Градостроительство»; несоответствие фактических границ земельного участка данным кадастрового учета, что приводит к необходимости восстановления границ земельного участка путем переноса заборов и хозяйственных построек; прохождение труб газоснабжения от дома до магистрального трубопровода по соседнему земельному участку, что вызывает необходимость изменения схемы газоотведения к дому.

Между тем, приобретая объект недвижимости, С.Э.Р., при должной осмотрительности могла усомниться в качестве приобретаемого жилого помещения; имела возможность обнаружить при осмотре: расположение приобретаемого жилого дома вблизи автомобильной дороги, фактические границы земельного участка с расположенными на нем забора и хозяйственных построек, расположение газоотведения.

Согласно выводам эксперта адрес», содержащимся в заключение № №..., скрытых неустранимых недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, нет. Есть бытовые недостатки – протекание дождевых вод в месте примыкания крыши веранды, вызванные естественным физическим износом материалов и не соблюдением правил технической эксплуатации и текущего ремонта конструкций зданий.

Относительно нарушения п. 6.19 СНиП 02.07.01-89 экспертом в исследовательской части указано, что вышеуказанный жилой дом фактически расположен на расстоянии №... м. от основной улицы в сельской жилой застройке – адрес по классификации табл. 9 СНиП 02.07.01-89, и требования п. 6.19 СНиП, относящиеся к проектированию новых и реконструкции существующих городских и сельских поселений для магистральных дорог, к нему не применяются. А трасса №... (№... км.) или №..., к которой применим п. 6.19 СНиП обходит адрес стороной.

Относительно доводов истца о протекании крыши веранды в заключении указано, что нормативный срок эффективной эксплуатации шиферной кровли, составляющий №... лет, предусматривает текущий ремонт и периодическую замену в местах примыканий из тонколистной стали, имеющей срок службы №... лет. Дом был введен в эксплуатацию в дата году, продан в дата адрес предположить, что первые хозяева адрес лет терпели текущую по стенам воду, тогда за это время рубленые стену уже бы сгнили. Этот неизбежный физический износ может быть замедлен своевременным плановым текущим ремонтом и не может быть квалифицирован, как скрытый недостаток.

Оснований подвергать сомнения представленное экспертное заключение не имеется, так как экспертиза назначалась судебной коллегией в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ, проводилась компетентной организацией, оформлена надлежащим образом, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

По ходатайству истца и ее представителя со ссылкой на неправомерность выводов эксперта в отношении того, что жилой дом не расположен вблизи автомобильной дороги с большой загруженностью, что подтверждается статьей в адрес газете №... (№...) от дата, справкой ОАО «адрес», проектом организации дорожного движения и обустройства, перечнем автомобильных дорог и картой их расположения, оснований для проведения повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает, так как в соответствии со ст. 87 ГПК РФ основаниями для назначения повторной экспертизы являются сомнения в правильности или обоснованности данного заключения, наличие противоречий в заключениях нескольких экспертов, тогда как таковые отсутствуют.

При этом судебная коллегия учитывает, что расположение приобретаемого истцом жилого дома вблизи автомобильной дороги нельзя отнести к числу скрытых недостатков.

С учетом изложенного, ссылки С.Л.Р. на недостатки приобретенного ею жилого дома и земельного участка, обнаруженные после заключения сделки, несостоятельны, поскольку, приобретая имущество, она имела возможность осмотреть жилой дом и земельный участок, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительности и осторожность до заключения сделки. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатки жилого дома и земельного участка, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ истцом представлено не было.

Поэтом доводы истца о том, что ей было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижения покупной цены в порядке ст. 475 ГК РФ, судебной коллегией отклоняются.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия к приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований С.Л.Р. в полном объеме, в связи с чем, на основании ст. 98 ГПК РФ ответчик Б.Д.Ш. имеет право на возмещение за счет истца расходов на представителя в размере №... руб. (л.д.№...), понесенных при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Также подлежит удовлетворению заявление адрес» (л.д. 306) о взыскании расходов в размере №... руб. на проведение экспертизы, назначенной по определению судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от дата.

Расходы на проведение экспертизы в пользу экспертного учреждения подлежат возмещению за счет истца С.Л.Р., поскольку определением судебной коллегии от дата, исходя из правил распределения обязанности по доказыванию ст. 56 ГПК РФ, оплата за производство экспертизы была возложена на С.Л.Р.; в удовлетворении заявленных ею исковых требований отказано; оснований для освобождения истца от возмещения расходов по проведению экспертизы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327 – 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Салаватского районного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2013 года отменить.

Принять по делу новое решение:

В удовлетворении исковых требований С.Л.Р., действующей за себя и за несовершеннолетних детей С.Д.Р. и С.Э.Р., к Б.Д.Ш. об уменьшении цены жилого дома и земельного участка, взыскании судебных расходов – отказать.

Взыскать с С.Л.Р. в пользу Б.Д.Ш. расходы на представителя – №... руб.

Взыскать с С.Л.Р. стоимость экспертизы в размере №... руб. в пользу адрес (ИНН №... КПП №... ОГРН №..., юридический адрес: адрес, адрес, место регистрации Межрайонная инспекция ФНС России №... по РБ, дата гос.регистрации – дата.).

Председательствующий О.Ю. Кривцова

Судьи В.А. Галиев

О.В. Смирнова

Справка: судья Ю.Ю.С.