Решение по делу № 3а-598/2019 от 25.01.2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

11 марта 2019 года                             г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-598/2019 по административному исковому заявлению ООО «Степь» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Степь» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 16 104 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: обслуживание автотранспорта (4.9), расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена по состоянию на 22 мая 2018 года и составляет 27 261 012 рублей 24 копейки.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога.

В обоснование заявленных требований ООО «Степь» ссылается на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленный независимым оценщиком ИП ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 мая 2018 года составляет 11 980 747 рублей.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 29 ноября 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление ООО «Степь» было отклонено.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке.

На основании изложенного, ООО «Степь» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 104 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: обслуживание автотранспорта (4.9), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 мая 2018 года в размере 11 980 747 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Сягаева Е.А., действующая на основании доверенности от 9 января 2019 года, административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в которых оставил разрешение административных исковых требований по существу на усмотрение суда.

Представитель Администрации городского округа Тольятти Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении административного искового заявления ООО «Степь» отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в местный бюджет.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО «Степь» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

    …Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Степь» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 16 104 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: обслуживание автотранспорта (4.9), расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 22 мая 2018 года и составляет 27 261 012 рублей 24 копейки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 29 ноября 2018 года ООО «Степь» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление ООО «Степь» было отклонено, после чего, 25 января 2019 года, Общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

При таких обстоятельствах, обращение ООО «Степь» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленный независимым оценщиком ИП ФИО1, из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 16 104 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: обслуживание автотранспорта (4.9), расположенный по адресу: <адрес>, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 22 мая 2018 года составила 11 980 747 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка указанного выше объекта недвижимости выполнена по состоянию на 22 мая 2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Как следует из письменных пояснений независимого оценщика ИП ФИО1 на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, по первому замечанию оценщик указал, что анализ фактических данных предложений с земельными участками в Автозаводском районе г.Тольятти подробно описан на странице 11 в п. 8.3 Отчета. На диаграмме 1 (стр. 14) показана зависимость удельной стоимости земельного участка от площади участка. В выборку включены земельные участки в промзоне Автозаводского района г.Тольятти, свободные от застройки. Указаны основные характеристики: площадь – по оси х, цена 1 кв.м. – по оси у. Как видно из графика, разброс цен на земельные участки под коммерческую застройку в пересчете на 1 кв.м. составляет от 514 руб. до 1 153 руб. за один квадратный метр (без учета скидки на торг). Для наглядного доказательства оценщик контуром выделила минимальное и максимальное значение, которые соответствуют ее выводам. Таким образом, замечание Комиссии не соответствует действительности.

По второму замечанию Комиссии оценщик указал, что оцениваемый участок расположен в промзоне Автозаводского района г.Тольятти. В близлежащем окружении промбазы, магазины стройматериалов, производственные и хозяйственные корпуса. Анализ предложений на рынке недвижимости основывается на информации предложений земельных участков под коммерческую застройку в промзоне Автозаводского района г.Тольятти. В соответствии с п. 20 ФСО № 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Учитывая, что предполагаемым использованием результатов оценки является принятие решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, на основании установления в отношении оцениваемого объекта рыночной стоимости (ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), в соответствии с п. 20 ФСО № 7, наиболее эффективным использованием является фактическое использование оцениваемого объекта. Таким образом, замечание Комиссии носит формальный характер.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленный независимым оценщиком ИП ФИО1, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд считает возможным принять отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленный независимым оценщиком ФИО1, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Доводы заинтересованного лица – Администрации городского округа Тольятти Самарской области, о том, что уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в местный бюджет, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Степь» в суд является 25 января 2019 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29 ноября 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Степь» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 104 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: обслуживание автотранспорта (4.9), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 мая 2018 года в размере 11 980 747 рублей.

Дата подачи ООО «Степь» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29 ноября 2018 года, в суд – 25 января 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 марта 2019 года.

Председательствующий:                     Непопалов Г.Г.