Решение по делу № 2-809/2020 от 10.02.2020

Дело №2-809/2020

УИД23RS0003-01-2020-000783-87

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июля 2020 года          город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего    Грошковой В.В.,

при секретаре Сидоренко В.А.,

с участием представителя истца Хан О.В.,

ответчика Авдалян С.В.,

представителей ответчиков Мельникова А.Н., Кинешова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Праздникова Н.Н. к Шеболдаевой Е.Ю. , Авдаляну С.В., администрации муниципального образования город-курорт Анапа об установлении сервитута,

у с т а н о в и л:

Праздников Н.Н. обратился в суд с иском к Шеболдаевой Е.Ю. , Авдаляну С.В., администрации МО город-курорт Анапа об установлении сервитута, в котором просил суд установить постоянный (бессрочный) сервитут – право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – размещение комплекса курортных гостиниц, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес>, принадлежащего на праве общей долевой собственности ответчикам и земельным участком с кадастровым номером №, разрешенное использование - размещение комплекса курортных гостиниц с группой жилых домов, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес> принадлежащего на праве собственности администрации МО город-курорт Анапа, для проезда (прохода) граждан к нежилому зданию с кадастровым номером № площадью 1158,5 кв.м., расположенному по адресу: г. Анапа, <адрес>, принадлежащему на праве собственности истцу, в соответствии с проектом установления сервитута, подготовленного кадастровым инженером У.Л.К.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1158,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Анапа, <адрес> Данное здание расположено на земельном участке площадью 621 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для размещения комплекса курортных гостиниц, находящемуся в собственности администрации г. Анапа и предоставленному истцу на праве аренды по договору аренды от 31.03.2018 года.

Проезд (проход) к данному земельному участку ранее осуществлялся через соседний земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> и через земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>

Согласно плана расположения земельного участка от 22.08.2016 года, подготовленного МБУ «УАиГ МО г. Анапа», между земельными участками по адресу: г. Анапа, <адрес> и <адрес>, проходила дорога общего пользования, по которой и осуществлялся проезд (проход) к земельному участку по <адрес>.

10.11.2016 года Шеболдаева Е.Ю. и Авдолян С.В. приобрели в общую долевую собственность по ? доле каждый земельный участок с кадастровым номером № площадью 2761 кв.м., расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес>, после чего они перекрыли въезд на дорогу общего пользования, чем ограничили истцу и иным лицам проезд (проход) к зданию истца.

В настоящее время к зданию истца отсутствуют какие-либо подъездные пути, поскольку данное здание находится на земельном участке, который со всех сторон окружен другими земельными участками.

В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 304, 305, 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, истец просит суд удовлетворить его требования.

В судебном заседании представитель истца – Хан О.В., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования об установлении сервитута, однако просила суд установить сервитут с учетом проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы по варианту №1 Приложения №1 заключения, то есть через земельный участок с кадастровым номером № расположенный по <адрес> г. Анапа, ссылаясь на то, что данный вариант наиболее удобен для истца, в данном случае не будут затронуты права и законные интересы собственников земельного участка по <адрес>, кроме того согласно имеющимся сведениям через земельный участок по <адрес> уже имеются ограничения (обременения) в виде проезда (прохода).

Ответчик Авдалян С.В. и представитель ответчиков Авдалян С.В. и Шеболдаевой Е.В. - Мельников А.Н., действующий на основании доверенности, не возражал против установления сервитута по Варианту №1 Приложения №1 заключения экспертизы. При этом против установления сервитута по Варианту №2 заключения экспертизы, то есть через земельный участок по <адрес>, возражали, ссылаясь на то, что фактически существующий проезд они сами сделали временно для своего использования.

Представитель администрации МО город-курорт Анапа – Кинешов В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против установления сервитута по варианту №2 Приложения №1 заключения экспертизы, то есть через земельные участки с кадастровыми номерами № и №, ссылаясь на то, что во-первых такой вариант сервитута существует фактически, кроме того этот вариант наименее обременителен для участка администрации г. Анапа по <адрес>, так как площадь, обремененная сервитутом, значительно ниже, кроме того указал, что через земельный участок по <адрес> ранее сервитуты не устанавливались.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта Ш.Н.А., суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела истцу Праздникову Н.Н. принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1158,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Анапа, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.02.2015 года (л.д. 8) и выпиской и ЕГРН от 26.02.2020 года (л.д. 73-75).

Данное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 621 кв.м., с видом разрешенного использования - размещение комплекса курортных гостиниц, расположенном по адресу: г. Анапа, <адрес>, который находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа и предоставлен истцу на праве арены по договору аренды земельного участка № от 31.03.2015 года, заключенному с Управлением имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа (л.д. 9-11). Право аренды зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.02.2020 (л.д. 76-78).

Ответчикам Авдалян С.В. и Шеболдаевой Е.Ю. принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доле каждому земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2761 кв.м., с видом разрешенного использования – размещение курортных гостиниц, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.12.2019 года (л.д. 14-25) и выпиской из ЕГРН от 26.02.2020 года (л.д. 79-81).

Согласно выписке из ЕГРН от 26.02.2020 года рядом с участком истца располагается земельный участок с кадастровым номером №, площадью 8095 кв.м., с видом разрешенного использования комплекс курортных гостиниц с группой жилых домов, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес>, собственником которого является муниципальное образование город-курорт Анапа и который обременен правом аренды в пользу ООО «Экомен» (л.д. 82-85).

В соответствии со ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

Сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (п.9 ст. 23).

Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом (п. 12 ст. 23).

Статьей 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условия сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26.04.2017 года, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Судом по делу назначалась судебная землеустроительная экспертиза на предмет установления наличия (отсутствия) у истца возможности проезда (прохода) к принадлежащему ему объекту недвижимости, а также установления вариантов такого проезда (прохода).

Согласно заключению ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» № от 25.6.2020 года проход, проезд с земель общего пользования к нежилому зданию с кадастровым номером № площадью 1158,4 кв.м., расположенному по адресу: г. Анапа, <адрес> принадлежащему истцу Праздникову Н.Н., не возможен иначе, чем через 2 земельных участка: с кадастровым номером № и №, расположенных по адресу: г. Анапа, <адрес> и <адрес> соответственно или отдельно через один земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по Пионерскому проспекту, 20д.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что требования истца об установлении сервитута являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как у истца отсутствует возможность проезда (прохода) к своему зданию иначе, чем через другие земельные участки.

Рассматривая предложенные экспертом варианты установления сервитута, суд исходит из следующего.

Экспертом предложено 2 варианта установления сервитута:

- 1-й вариант (Приложение №1 Вариант №1) предусматривает обременение земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> г. Анапа, площадь обременения (сервитута) составляет 500 кв.м.;

- 2-й вариант установления сервитута (Приложение №1 Вариант №2) предусматривает обременение сервитутом 2-х земельных участков: с кадастровым номером № по <адрес> (площадь обременения 128 кв.м.) и с кадастровым номером № по <адрес> г. Анапа (площадь обременения 253 кв.м.).

Стоимость единовременной соразмерной платы за установление сервитута по Варианту №1 составляет 3 241 077 руб, ежегодная стоимость оплаты сервитута по этому варианту составляет 438 779 руб.

Стоимость единовременной соразмерной платы по Варианту №2 составляет за пользование частью земельного участка площадью 128 кв.м. (участок с КН №) – 829 723 руб, а за пользование частью земельного участка площадью 253 кв.м. (с КН №) - 2 744 031 руб.

Стоимость ежегодной соразмерной платы за пользование сервитутом по Варианту № составляет: за пользование участком площадью 128 кв.м. (с КН №) – 112 328 руб, за пользование участком площадью 253 кв.м. (с КН №) – 371 489 руб.

Допрошенная в судебном заседании в качестве эксперта Ш.Н.А. суду пояснила, что в настоящее время существует фактический проезд (проход) к нежилому зданию истца Праздникова Н.Н. через 2 земельных участка, который соответствует тому варианту сервитута, который указан в Приложении №1 Вариант №2 установления сервитута. Также эксперт пояснила, что в отношении земельного участка, расположенного по <адрес> г. Анапа, не значится ни в ЕГРН, ни в иных базах никаких обременений (ограничений), в том числе сервитутов для прохода (проезда) через него к другим земельным участкам или объектам недвижимости.

Кроме того эксперт также пояснила, что предложенный ею вариант сервитута через часть земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес> был определен также не только потому, что данная часть участка фактически используется для проезда (прохода) к участку истца, а также к участку и строениям ответчика, но и потому, что на данной части земельного участка сосредоточено большое количество (скопление) инженерных сетей, в связи с чем эта часть участка не пригодна для строительства, кроме того эта часть участка заасфальтирована и используется собственниками этого же земельного участка для проезда к своему участку и строениям.

Судом принимается вышеуказанное заключение судебной экспертизы ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» в качестве достоверного, допустимого и достаточного доказательства по настоящему делу, так как оно соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 №73-ФЗ, оно основано на исследованных правоустанавливающих документах, на фактическом осмотре и исследовании всех земельных участков, кроме того оно логичное, последовательное, обоснованное, выполнено экспертом, имеющим соответствующий стаж работы в области судебных экспертиз, имеющем высшее образование, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того данное экспертное заключение никем не оспорено. Также судом принимается во внимание, что данное экспертное заключение, а также пояснения эксперта, данные в судебном заседании, согласуются друг с другом и с материалами дела.

При выборе предложенного экспертом варианта сервитута суд руководствуется тем, что установление сервитута должно быть менее обременительным для участка(ов), в отношении которых он устанавливается, кроме того судом также принимается во внимание фактически существующий проезд (проход), которым пользуются как истец для проезда к своему объекту недвижимости, так и ответчики Шеболдаева Е.Ю. и Авдалян С.В. для прохода (проезда) к своему участку и расположенным на нем строениям. В связи с чем суд устанавливает сервитут по предложенному экспертом варианту, указанному в Приложении №1 Вариант №2 экспертного заключения, то есть через 2 земельных участка: с кадастровыми номерами № с площадью его обременения 128 кв.м. и с кадастровым номером № с площадью обременения 253 кв.м.

К такому выводу суд приходит исходя из того, что наложение сервитута только на один земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> г. Анапа, согласно которому площадь обременения (сервитута) составляет 500 кв.м., является чересчур обременительным для собственника данного земельного участка (муниципального образования город-курорт Анапа), так как площадь наложения составляет 500 кв.м. (почти 7% от площади всего участка). Кроме того данный вариант сервитута не учитывает фактически сложившийся проезд (проход) к земельному участку истца, представитель которого в судебном заседании пояснила, что фактически доступ истца к принадлежащему ему нежилому строению и земельном участку осуществляется с <адрес> через участок по <адрес> и участок <адрес>

Более того в приложенном истцом к иску проекте установления сервитута, изготовленном кадастровым инженером У.Л.К. (стр. 28), содержится именно фактически существующий вариант установления сервитута, который соответствует предложенному экспертом Варианту №2 установления сервитута (то есть через 2 земельных участка).

Определяя стоимость оплаты за сервитут, суд считает необходимым взыскать с истца в пользу ответчиков оплату за пользование сервитутом в размере ежегодной оплаты, установленной экспертом, так как данный вариант оплаты наиболее отвечает интересам истца, владеющего земельным участком на праве аренды, который в случае расторжения договора аренды не будет обременен дополнительными расходами. Кроме того в случае отчуждения земельных участков, в отношении которых установлен сервитут, их новые правообладатели не будут лишены возможности получения соразмерной платы за обремененную часть земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковое заявление Праздникова Н.Н. к Шеболдаевой Е.Ю. , Авдаляну С.В., администрации муниципального образования город-курорт Анапа об установлении сервитута, - удовлетворить частично.

Установить постоянный бессрочный сервитут для обеспечения проезда (прохода) граждан к нежилому зданию с кадастровым номером № площадью 1158,5 кв.м., расположенному по адресу: г. Анапа, <адрес>, принадлежащему на праве собственности Праздникову Н.Н., в соответствии с Вариантом №2 Приложения №1 к заключению эксперта № от 25.06.2020 года ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит», являющимся неотъемлемой частью настоящего решения суда, согласно которому сервитут устанавливается через земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> г. Анапа с обременением этого участка сервитутом на площади 128 кв.м. и через земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> г. Анапа с обременением данного участка сервитутом на площади 253 кв.м.

Взыскивать с Праздникова Н.Н. в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа в счет ежегодной оплаты за сервитут по 112 328 (сто двенадцать тысяч триста двадцать восемь) руб ежегодно с даты установления сервитута на протяжении 49-ти лет.

Взыскивать с Праздникова Н.Н. в пользу Шеболдаевой Е.Ю. и Авдалян С.В. в счет ежегодной оплаты за сервитут по 185 744 (сто восемьдесят пять тысяч семьсот сорок четыре) ру 50 коп с каждого ежегодно с даты установления сервитута на протяжении 49-ти лет.

Указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации выше установленного сервитута.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия через Анапский городской суд.

Председательствующий: (подпись)

Мотивированное решение изготовлено 03.08.2020 года