Решение по делу № 2-14/2019 от 26.11.2018

Дело № 2-14/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт. Крапивинский                                                            14 января 2019 г.

Крапивинский районный суд Кемеровской области в составе:

Председательствующего судьи Прокудиной С.А.,

при секретаре Ч.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Садыкова С.Г. к акционерному обществу «Россельхозбанк» о прекращении обременения в виде залога в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

Садыков С.Г. обратился в суд с иском к акционерному обществу «Россельхозбанк» о прекращении обременения в виде залога в силу закона.

Требования мотивированы тем, что.. г. между истцом и К., проживавшей по.. , был составлен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде одноэтажного жилого дома общей площадью.. кв.м., из них жилой-.. кв.м., с кадастровым номером.. , инвентарный номер.. , лит... , находящийся по адресу:.. , расположенный на земельном участке с кадастровым номером.. , право собственности зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области от.. г.ж, о чем выдано свидетельство серии.. , номер записи о государственной регистрации ;.. и земельного участка, площадью.. кв.м., по указанному адресу, с кадастровым номером.. ., свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.. , номер записи о государственной регистрации №.. от.. г. Согласно п. 4 договора купли-продажи покупатель, то есть истец обязался выплатить аванс в сумме.. руб. и.. руб. выплатить кредитными средствами по кредитному договору №.. от.. г., заключенному с ОАО «Россельхозбанк». ОАО «Россельхозбанк» поставил ограничение по сделкам по указанному жилому дому и земельному участку, в виде залога, поскольку объекты недвижимости приобретались по договору ипотеки. Имущество, приобретенное у К. частично с использованием кредитных средств считается находящимся в залоге у ОАО «Россельхозбанк». Согласно договора купли-продажи составлен акт приема-передачи имущества от.. г... г. продавец К. получила от истца по расписке.. руб. и.. руб... г. было внесено в Крапивинское отделение ОАО «Россельхозбанк». В настоящее время истец обратился в МФЦ для постановки на учет жилого дома и земельного участка, однако, ему было отказано, в связи с необходимостью в судебном порядке снять обременение с жилого дома и земельного участка с умершей К. истец исполнил все свои обязательства, как покупатель еще в.. г., то есть до момента смерти продавца К.

В судебном заседании истец Садыков С.Г. поддержал доводы и требования искового заявления. Суду пояснил, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: …, были приобретены им за счет личных средств -.. руб. и заемных средств (ипотека) в АО «Россельхозбанк». Ипотека была им погашена, обременение в виде залога в пользу АО «Россельхозбанк» снято. Осталось обременение в пользу продавца К. но расчет с ней произведен.. г. Снять обременение в пользу К. с жилого дома и земельного участка во внесудебном порядке он не может, так как К... г. умерла. Специалисты АО «Россельхозбанк» пояснили ему, чтобы снять обременение в виде ипотеки, необходимо судебное решение. На замену ответчика не согласен, поскольку не знает, есть ли у К. наследники, и не знает, где их искать.

Представитель ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» Е.., действующий на основании доверенности №.. от.. г., срок действия доверенности до.. г., в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В отзыве на исковое заявление указали, что обязательства истца по кредитному договору №.. от.. г. исполнены в полном объеме.. г., регистрационная запись об ипотеке погашена. Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на.. г. обременений объекта недвижимости в пользу АО «Россельхозбанк» не зарегистрировано. Залог в силу закона, до расчета после государственной регистрации, зарегистрирован в пользу К., таким образом, считают, что не являются надлежащим ответчиком по делу, надлежащим ответчиком является лицо, в пользу которого установлено обременение объекта недвижимости. Просили произвести замену ненадлежащего ответчика на лицо, в пользу которого установлено обременение объекта недвижимости и отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Л., действующая на основании доверенности №.. от.. г., срок действия доверенности до.. г., в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие. В направленных.. г. в адрес суда письменных объяснениях указали, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от.. г. в ЕГРН был зарегистрирован переход права общей долевой собственности от К. и право собственности Садыкова С.Г., а также зарегистрирована ипотека в силу закона на объекты недвижимости, в пользу залогодержателей: АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и К. … г. на основании совместного заявления АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и С. в ЕГРН была погашена регистрационная запись об ипотеке, зарегистрированная в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный Банк». В настоящее время в ЕГРН остается актуальной регистрационная запись об ипотеке в силу закона в пользу К. Орган регистрации прав не вправе самостоятельно прекращать чьи-либо права, в том числе и обременение права, каковым является ипотека. Такое право предоставлено только суду на основании заявленных соответствующих требований.

С учетом положений статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело без участия ответчиков и представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Выслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
        Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
         Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
         В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 488 ГК РФ).
        При этом, в силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
         Обязательной государственной регистрации в силу п. 1 ст. 551 и ст. 588 Гражданского кодекса РФ подлежат договоры с жилым домом, квартирой, частью жилого дома или квартиры, заключенные до 01 марта 2013 года, а также переход права собственности на недвижимость по дого
        Согласно ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 339.1. Гражданского кодекса РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1).

В соответствии со 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая утратила силу с 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. № 361-ФЗ, государственной регистрации подлежали права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
        Согласно п. 1 ст. 29 данного Закона (утратила силу с 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. № 361-ФЗ) государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (в ред. Федерального закона от 01.07.2017г. № 141-ФЗ).

Копия паспорта на л.д. 11 подтверждает личность истца Садыкова С.Г.,.. года рождения, уроженца..

.. г. между К. (продавец) и Садыковым С.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:.. , по которому продавец К. продала в собственность покупателя Садыкова С.Г., а покупатель приобрел в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:.. (л.д. 6-9).

Согласно п. 4.1 указанного договора, цена передаваемого на основании настоящего договора имущества, которую покупатель обязуется уплатить продавцу в порядке, предусмотренном настоящей статьей договора, составляет … руб.

Согласно п. 4.2 указанного договора,.. руб. -часть 1 денежной суммы, указанной в п. 4.1, покупатель обязуется уплатить за счет собственных средств,.. руб.- часть 2 цены имущества - за счет средств, предоставленных банком покупателю в кредит по кредитному договору №.. от.. г. в сумме.. руб., на срок по.. г., под.. % годовых, заключенному в.. . Имущество, приобретенное покупателем частично с использованием средств кредита банка в соответствии с положениями настоящего договора, с момента государственной регистрации договора считается находящимся в ипотеке в силу закона (ст. 77 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.

Согласно п. 4.3 указанного договора, часть 1 цены имущества, составляющую.. руб., покупатель оплатил до подписания настоящего договора.

Согласно п. 4.4 указанного договора, равную части 2 цены имущества с оставляющую.. руб., покупатель не позднее.. г. открывает в Банке на имя продавца покрытый (депонированный) безотзывный аккредитив, на счет для осуществления расчетов по которому, открытый продавцом в соответствии с п. 3.1.1 настоящего договора, Банком с текущего счета покупателя перечисляются предоставленные в кредит денежные средства в соответствии с условиями кредитного договора/договора об открытии кредитной линии.

Согласно п. 4.5 указанного договора, обязательство покупателя по уплате цены имущества считается исполненным при одновременном выполнении следующих двух условий:- уплате покупателем части 1 цены имущества в полном объеме, - зачислении банком денежных средств в размере 2 части цены имущества в полном объеме на счет для осуществления расчетов по аккредитиву, открытый продавцом в Банке в соответствии с п. 3.1.1 настоящего договора (л.д. 8).

.. г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Садыкову С.Г. выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: …. В свидетельствах о государственной регистрации права от … г. на имя Садыкова С.Г. право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним … г. сделаны соответствующие записи о регистрации.

Выпиской из ЕГРН от.. г. в отношении жилого дома с кадастровым номером.. , расположенного по адресу:.. , принадлежащего на праве собственности Садыкову С.Г., подтверждается, что в пользу К. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от.. г., дата регистрации.. г. №.. , установлено ограничение (обременение) права в виде ипотеки, номер государственной регистрации.. от.. г.

Выпиской из ЕГРН от.. г. в отношении земельного участка с кадастровым номером.. , расположенного по адресу:.. , принадлежащего на праве собственности Садыкову С.Г., подтверждается, что в пользу К. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от.. г., дата регистрации.. г. №.. , установлено ограничение (обременение) права в виде ипотеки, номер государственной регистрации.. от.. г.

Согласно копии справке о задолженности заемщика по состоянию на … г. по кредитному договору № … от.. г., заключенному на сумму … руб. с Садыковым С.Г., ссудная задолженность отсутствует. Кредит закрыт … г. просроченная задолженность отсутствует.

Согласно платежного поручения №.. от.. г. Кемеровским РФ АО «Россельхозбанк» К. произведена оплата за приобретение жилого помещения по договору купли-продажи от.. г. Аккредитив оплачен на основании предоставленных документов. Покупатель - Садыков С.Г. (л.д. 19).

Таким образом, анализируя доказательства, представленные истцом, суд пришел к выводу, что обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества, а также по оплате кредитного обязательства, которое обеспечивалось залогом жилого дома и земельного участка перед АО «Россельхозбанк» и К., исполнены в полном объеме.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
        В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
         Как следует из содержания искового заявления и объяснений истца, иск заявлен на том основании, что снять обременение с жилого дома и земельного участка в пользу К. во внесудебном порядке он не может, поскольку К. умерла.

Согласно копии свидетельства о смерти серия.. , выданного Органом ЗАГС Центрального района г... Кемеровской области.. г., К.,.. года рождения, умерла.. г., запись акта о смерти №.. от.. г. (л.д. 13).

Согласно разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 11 от 24.06.2008 г. «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», следует, что если при подготовке дела судья придет к выводу, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, он, с соблюдением правил ст. 41 ГПК РФ, по ходатайству ответчика может произвести замену ответчика. Такая замена производится по ходатайству или с согласия истца. После замены ненадлежащего ответчика подготовка дела проводится с самого начала. Если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, подготовка дела, а затем его рассмотрение проводятся по предъявленному иску. При предъявлении иска к части ответчиков суд не вправе по своей инициативе и без согласия истца привлекать остальных ответчиков к участию в деле в качестве соответчиков. Суд обязан разрешить дел по тому иску, который предъявлен, и только в отношении тех ответчиков, которые указаны истцом. Только в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков, в связи с характером спорного правоотношения, суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе (ч. 3 ст. 40 ГПК РФ).

Истец Садыков С.Г. в судебном заседании возражал против замены ответчика.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

        Из системного толкования норм, изложенных в ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения.

При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

При изложенных установленных по делу обстоятельствах, с учетом приведенных норм материального права, суд пришел к выводу, что исковые требования о прекращении обременения в виде ипотеки подлежат удовлетворению.
         Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

          Исковые требования Садыкова С.Г. к акционерному обществу «Россельхозбанк» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома и земельного участка, удовлетворить.
          Прекратить обременение в виде ипотеки в пользу К. в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:.. , принадлежащих на праве собственности Садыкову С.Г.
        Погасить регистрационную запись об ипотеке.. от.. г. в отношении жилого дома, расположенного по адресу: …, принадлежащего на праве собственности Садыкову С.Г.

        Погасить регистрационную запись об ипотеке.. от.. г. в отношении земельного участка, расположенного по адресу:.. , принадлежащего на праве собственности Садыкову С.Г.

         Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Крапивинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий        С.А. Прокудина