Решение по делу № 2-6073/2021 от 27.08.2021

УИД: 50RS0039-01-2021-010140-04

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 октября 2021 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Захаровой А.Н.

при секретаре Шамариной М.С.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6073/21 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, конкурсному управляющему ФИО4 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности,-

Установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, конкурсному управляющему ФИО4 о признании договора купли-продажи целого жилого дома и земельного участка, удостоверенный нотариусом ФИО6 <дата>, между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2 – заключенным; признании права собственности на жилой дом с кадастровым номером <номер>, площадью 18.5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

    В обоснование заявленных исковых требований указал, что истец на основании договора купли-продажи приобрел жилой дом и земельный участок у ответчика ФИО3. С момента заключения сделки истец проживает в спорном жилом доме, пользуется им и земельным участком, несет бремя содержания спорного имущества, оплачивает коммунальные платежи. В <дата> истец намеревался распорядиться спорным объектом недвижимости. Запросив выписку из ЕГРН, он неожиданно узнал, что собственником жилого дома по адресу: <адрес> по-прежнему значится ФИО3. Истец не имеет возможности воспользоваться таким способом судебной защиты, как предъявление иска о регистрации Договора купли-продажи целого жилого дома и земельного участка от <дата> (п. 3 ст. 551 ГК РФ), поскольку, как следует из выписки из ЕГРН, полученной <дата>, в отношении спорного объекта недвижимости, на жилой дом наложен арест, запрещения на совершение действий по регистрации. В связи с чем, он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

    Истец ФИО2 в судебном заседании участие не принимал, извещен, представитель по доверенности ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

    Ответчики ФИО8, конкурсный управляющий ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещались судом надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ходатайств об отложении не поступало, мнение по иску не представлено.

    В силу ст.ст.20, 165.1 ГК РФ считаются извещенными надлежащим образом, поскольку гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

    Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 233 ГПК РФ, дело поставлено рассмотреть в порядке заочное производства в отсутствие не явившихся ответчиков, извещенных о рассмотрении дела.

    Суд, выслушав представителя истца, допросив свидетелей, проверив материалы дела, полагает исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 на основании Договора купли-продажи целого жилого дома и земельного участка, удостоверенного государственным нотариусом ФИО6 <дата> (номер в реестре 3-7654), а также Передаточного акта от <дата> (номер в реестре 3-7658) приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 1208 кв.м. с расположенным на нем жилым домом общей полезной площадью 18,5 кв.м, в том числе, жилой площадью 12,6 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.10-11).

Указанный договор прошел регистрацию в Раменском комитете по земельным ресурсам и землеустройству Московской области, о чем выполнена запись <номер> от <дата>.

Согласно выписки ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером <номер> значится ФИО2 (л.д.14-18).

Из выписки ЕГРН следует, что собственником жилого дома по адресу: <адрес> значится ФИО3 (л.д. 19-20).

Согласно Определения Арбитражного суда г. Москвы от 03.03.2020 года по делу А40-141298/14-71-146Б, из которого усматривается, что судом было удовлетворено ходатайство конкурсного кредитора ПАО «МОЭК» и в числе прочего был наложен арест на жилой дом по адресу: <адрес> с КН 50:23:0010146:631. Также из Определения Арбитражного суда г. Москвы от 03.03.2020 года по делу А40-141298/14-71-146Б усматривается, что Решением Арбитражного суда г. Москвы от <дата> должник ООО «Управляющая компания «Дормер» признано банкротом, в отношении него введено конкурсное управление. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 01.02.2019 г. ФИО3 привлечен к субсидарной ответственности по обязательствам должника ООО «Управляющая компания «Дормер» (л.д.21-23).

Истец ФИО2 к субсидарной ответственности по обязательствам указанного должника не привлечен.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из п.2.4 договора купли-продажи целого жилого дома и земельного участка, удостоверенного государственным нотариусом ФИО6 <дата>, следует, что покупатель (ФИО2) передал деньги продавцу (ФИО3) за стоимость земельного участка и жилого дома, а на основании передаточного акта от <дата>, указанное имущество передано истцу.

С момента заключения сделки истец проживает в спорном жилом доме, пользуется им и земельным участком, несет бремя содержания спорного имущества, оплачивает коммунальные платежи, что подтверждается квитанциями, представленными истцом в материалы дела, а также показаниями, допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО9, ФИО10, предупрежденных за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом ФИО2 исполнены обязательства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, в настоящее время невозможно произвести государственную регистрацию перехода права на жилой дом по данному договору в виду наложения ареста определением Арбитражного суда г. Москвы, на момент заключения договора купли-продажи между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, ответчик ФИО3 в ходе рассмотрения спора не оспаривал намерение продать жилой дом, а также получение денег по договору купли-продажи, суд, анализируя представленные в материалы дела доказательства, считает доказанным факт владения истцом спорным жилым домом на законных основаниях.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 234 настоящего Кодекса лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

На основании разъяснений, содержащихся в пункте 15 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении, принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из указанных выше положений закона и разъяснений пленумов следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

При этом в пункте 16 вышеуказанного Постановления разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Тем самым право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, из чего следует, что сама по себе осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника не означает недобросовестности давностного владения.

Согласно пункту 19 названного Постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Не является давностным то владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 вышеназванного Постановления - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.д. В отличие от указанных договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена, и переход права собственности не состоялся.

Таким образом, отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям названной само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.д., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.

С учетом вышеизложенных норм права, владение ФИО2 вышеуказанным спорным жилым домом является открытым, так как свои права на данный жилой дом истец ни от кого не скрывал, непрерывным, так как жилой дом из владения ФИО2 никогда не выбывал, и добросовестным, так как ФИО2 предполагал, что владеет земельным участком как его собственник, на основании договора купли-продажи, нес бремя содержания жилого дома и земельного участка, при этом в течение всего срока владения от бывшего собственника каких-либо претензий относительно владения спорным земельным участком не предъявлялось.

    На основании изложенного, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2- удовлетворить.

Признать договор купли-продажи целого жилого дома и земельного участка, удостоверенный нотариусом ФИО6 <дата>, между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2 – заключенным.

    Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом с кадастровым номером <номер>, площадью 18.5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Заочное решение может быть пересмотрено Раменским городским судом по заявлению, поданному ответчиком в 7-дневный срок со дня получения копии решения суда, а в случае отказа в пересмотре, может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: А.Н. Захарова

Решение суда в окончательной форме составлено 14 октября 2021 года.