Решение от 16.12.2021 по делу № 3а-279/2021 от 05.10.2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

                              Дело № 3а-279/2021

УИД: 39ОS0000-01-2021-000336-64

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2021 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.,

при помощнике судьи                     Волковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Родневского Е.И. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

Родневский Е.И. обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилых зданий, расположенных по адресу: <адрес>: №, площадью 198,7 кв.м.; №, площадью 845,6 кв.м. По состоянию на 1 января 2016 года на основании Постановления Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года №625 кадастровая стоимость указанных зданий установлена в следующем размере: № – 4973482,86 рублей; № – 22058541,46 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества не соответствует их рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки их рыночной стоимости. Согласно Отчёту №Н-0785-2021, изготовленному оценщиком ФИО4 (ООО «НЦ «Балтэкспертиза»), рыночная стоимость здания № по состоянию на 1 января 2016 года составляет 10877000 рублей; согласно отчету Отчёту №Н-0784-2021, рыночная стоимость здания № по состоянию на эту же дату составляет 2967000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости ведёт к нарушению его прав как собственника при уплате налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания № в сумме 10877000 рублей; нежилого здания № в сумме 2967000 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представители административного истца Родневского Е.И. Арсентьев Е.Е., Гаврилов Ю.В. административные исковые требования поддержали.

Административные ответчики Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, заинтересованные лица Администрация ГО «Город Калининград», ФГБУ «ФКП Росреестра по Калининградской области», ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судом установлено, что Родневский Е.И. обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилых зданий, расположенных по адресу: <адрес>: №, площадью 198,7 кв.м.; №, площадью 845,6 кв.м. на основании договора дарения от 1 июля 2021 года, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимого имущества, копией договора дарения.

В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года №625 кадастровая стоимость указанных зданий установлена в следующем размере: № – 4973482,86 рублей; № – 22058541,46 рублей.

В силу п.п. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

    Согласно ст. 400 Налогового кодекса РФ, административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

    На основании п. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 78 НК РФ заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для физических лиц досудебный порядок урегулирования спора путём обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Родневским Е.И. представлены отчеты об оценке №№Н-0785-2021, Н-0784-2021 от 23 июня 2021 года, изготовленные оценщиком ФИО4 (ООО «НЦ «Балтэкспертиза»), согласно которым рыночная стоимость этих нежилых зданий по состоянию на 1 января 2016 года составляет: № - 10877000 рублей; № - 2967000 рублей.

Административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области по поводу несоответствия кадастровой стоимости объектов №, № их рыночной стоимости. Решением комиссии от 23 июля 2021 года эти заявления были отклонены. В обоснование указано, что при анализе фактических данных о ценах сделок оценщиком приведен интервал цен, не соответствующий интервалу цен торгово-офисной недвижимости в г. Калининграде. При подборе объектов-аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов оценщиком использован не весь объем доступных в источниках аналогов. В рассмотренных источниках имеется значительное количество объектов, более сопоставимых с объектом оценки, в том числе, являющихся отдельно стоящими зданиями и имеющими значительно большую стоимость кв.м.

Как следует из письма ООО «НЦ «Балтэкспертиза» исх. №757 от 10 декабря 2021 года, при выборе объектов-аналогов оценщик руководствовался назначением объектов – свободное назначение, расположение их в сопоставимых районах города. Учитывая фактическое использование объектов – офисные помещения, складские и частично производственные, оценщиком не использовались в качестве аналогов торговые объекты, расположенные в более привлекательных с точки зрения инфраструктуры местах, что обуславливает избранный диапазон цен аналогов.

Суд приходит к выводу, что, с учетом приведенных выше письменных пояснений, отчеты об оценке №№Н-0785-2021, Н-0784-2021 от 23 июня 2021 года не содержат недостатков столь существенных, которые позволили бы признать их недопустимыми доказательствами. Подбор объектов-аналогов является прерогативой оценщика, в данном случае выбор конкретных объектов обоснован. На отсутствие существенных нарушений при подборе аналогов указывает и то, что полученная удельная стоимость квадратного метра объекта в целом соответствует ценовому диапазону предложений на рынке недвижимости этого сегмента.

При таких условиях следует признать, что по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость объектов недвижимого имущества составляет: № - 2967000 рублей№ – 10877000 рублей.

Несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений об их кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 198,7 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2016 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 2967000 (░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 845,6 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2016 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 10877000 (░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – 23 ░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 20 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░                            ░.░. ░░░░░