Решение по делу № 3а-901/2019 от 07.10.2019

Дело № 3а-901/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 декабря 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Симоновой Т.В.,

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца Кушниной Е.А., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Кошелева Александра Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Кошелев А.Н. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства: здания (нежилого здания, здания коммерческого центра с административными помещениями, магазином, пунктом быстрого питания и подземной автостоянкой), кадастровый номер: **, количество этажей: 9, в том числе подземных: 1, общей площадью 4166,1 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 125793873 рубля по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником 3/4 долей в праве на указанный выше объект недвижимости (1/4 доля в праве принадлежит С.), в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость здания установлена состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого здания, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает его права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В ходе рассмотрения административного дела по существу, административным истцом был подан уточненный иск, согласно которому истец просил установить кадастровую стоимость здания в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 в 148436 779 рублей, представив к уточненному административному иску иной отчет об оценке независимого оценщика.

Административный истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель административного истца в судебном заседании в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в уточненном административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заинтересованные лица Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, администрация города Перми, С., Управление Росреестра по Пермскому краю (привлеченное к участию в деле на основании определения суда, занесенного в протокол предварительного судебного заседания от 29.10.2019), о времени и месте слушания дела были извещены, в суд представителей не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, собственниками спорного объекта недвижимости с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, являются: Кошелев Александр Николаевич – 3/4 доли в праве, С. – 1/4 доля в праве, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (за № 3634) включено спорное здание с кадастровым номером **.

Учитывая, что спорное здание, принадлежащее истцу (доля в праве), включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 251988974,84 рубля.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, в подтверждение заявленных исковых требований Кошелевым А.Н. представлен отчет об оценке от 06.12.2019 № 285.И/О-19, составленный оценщиком ИП К. Согласно отчету рыночная стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 составила 148436770 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 15.11.2012, свидетельство № 1020. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» № 13/15 от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 005118-1 от 15.03.2018 по направлению «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 013322-2 от 19.06.2018 по направлению «Оценка движимого имущества». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 28.08.2018 СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2019.

Исходя из назначения спорного здания (нежилого здания, здания коммерческого центра с административными помещениями, магазином, пунктом быстрого питания и подземной автостоянкой), фактического его использования, оценщиком объект оценки отнесен к сегменту рынка коммерческой недвижимости офисного назначения, расположенный в городе Перми.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи офисной недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период 4 квартал 2018 года, им приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр офисной недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г.Перми. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в 1-3 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми, который составил от 14285,71 руб./кв.м. до 72945,41 руб./кв.м, средняя цена составляет 38766,87 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (1 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми из 4), его площадь (большая), состояние отделки (среднее состояние), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 12214,28 руб./кв.м. до 62368,33 руб./кв.м, выше среднего значения диапазона – 34890,18 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок). Также на основании данных об экономическом состоянии Пермского края и обзора рынка объектов недвижимости, оценщиком был сделан вывод о средних ценах на земельные участки коммерческого назначения.

Оценщик установил, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения, расположенные в г. Перми, составляет от 2509,70 руб./кв.м. до 8839,78 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (1 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (небольшая), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 2904,05 руб./кв.м до 10228,77 руб./кв.м, в районе выше среднего значения 6008,80 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован сравнительный подход, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Также при определении рыночной стоимости объекта оценщиком был применен затратный подход, от использования результатов которого при согласовании результатов оценки, проведенных различными подходами оценщик в итоге отказался. Отказ от изначального применения доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода рассчитана оценщиком в следующей последовательности: выбор основных элементов сравнения объектов сравнения; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий от каждого аналога от объекта оценки; корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от объекта оценки; обоснование и расчет стоимости объекта оценки как средневзвешанного значения скорректированных цен аналогов.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для помещения и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. Обратного в материалы дела не представлено.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

На все замечания относительно отчета об оценке от 06 декабря 2019 г. представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения с представлением письменных пояснений оценщика К., в которых содержатся ссылки на конкретные страницы отчёта и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, о правильном выборе объектов-аналогов (как в отношении нежилых зданий, так и в отношении земельных участков), правильном применении корректировок при оценке спорного здания, а также правильном использовании выбранного оценщиком подхода с применением конкретного метода оценки.

Кроме того, суд учитывает, что в обоснование доводов о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, со ссылкой на нормативные правовые акты, которые свидетельствовали бы о неверно произведенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При этом при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что названные доводы Министерства не свидетельствуют о том, что отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 07.10.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Кошелева Александра Николаевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства: здания (нежилого здания, здания коммерческого центра с административными помещениями, магазином, пунктом быстрого питания и подземной автостоянкой), общей площадью 4166,1 кв.м, кадастровый номер: **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 148436770 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 07 октября 2019 года. Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 16.12.2019.

Судья подпись