Решение по делу № 33-4963/2019 от 28.05.2019

Судья Шейко Т.М. По делу № 33-4963/2019

Судья-докладчик Астафьева О.Ю.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 июля 2019 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Астафьевой О.Ю.,

судей Ермоленко О.А., Трофимовой Е.Н.,

при секретаре Новоселове Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Герасимова Юрия Юрьевича к Макарову Сергею Александровичу, Полковниковой Любови Иннокентьевне, Департаменту недвижимости администрации города Усть-Илимск о признании договоров купли-продажи нежилого помещения, регистрации права собственности недействительными, применении последствий недействительности сделок,

по апелляционной жалобе Макарова Сергея Александровича, Полковниковой Любови Иннокентьевны

на решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 20 марта 2019 года,

установила:

в обоснование исковых требований Герасимов Ю.Ю. указал, что с 01.09.2005 является собственником квартиры <адрес изъят>.

Ранее совместно с другими собственниками квартир многоквартирного дома <адрес изъят> пользовался нежилым помещением № 105а (колясочной), кадастровый номер Номер изъят, в котором хранились различные вещи. Спора о порядке пользования нежилым помещением у них не было, препятствия в пользовании ни кем не чинились.

Осенью 2018 г. ответчик Макаров С.А. потребовал от истца освободить нежилое помещение № 105а, прекратив в него доступ собственникам жилых квартир. После получения реестровой выписки истцу стало известно, что была произведена регистрация права собственности на нежилое помещение № 105а за МО г. Усть-Илимск. Затем совершена сделка по отчуждению этого имущества в пользу ответчика Полковниковой Л.И. 26.05.2017 и 25.05.2018 нежилое помещение перешло к ответчику Макарову С.А.

Герасимов Ю.Ю. с учетом уточнения исковых требований просил суд прекратить в ЕГРН запись о праве собственности Полковниковой Л.И. на нежилое помещение № 105а по адресу: <адрес изъят>; прекратить в ЕГРН запись о праве собственности Департамента недвижимости Администрации г. Усть-Илимска на указанное нежилое помещение; признать договор купли-продажи муниципального имущества от 26.05.2017 между МО г. Усть-Илимск и Полковниковой Л.И. по продаже нежилого помещения № 105а по адресу: <адрес изъят> недействительной; признать договор купли-продажи от 25.05.2018 между Полковниковой Л.И. и Макаровым С.А. по продаже вышеуказанного нежилого помещения недействительным; применить последствия недействительности сделки в виде прекращения реестровой записи № 38:32:020504:3177-38/011/2018-4 от 25.05.2018 о регистрации права собственности Макарова С.А. на вышеуказанное нежилое помещение, прекратить запись о праве собственности Полковниковой Л.И., прекратить запись о праве собственности Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска.

Решением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 20 марта 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Прекращено право муниципальной собственности, право Полковниковой Л.И., Макарова С.А. на нежилое помещение площадью 13 кв.м., расположенное по адресу: <адрес изъят> н.п. 105а, кадастровый номер Номер изъят; прекращены записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ответчиков в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес изъят>, пом. н.п. 105а, кадастровый номер Номер изъят, запись о регистрации права 38-38-13/026/2012-142 от 29.12.2012, запись о регистрации права № 38:32:020504:3177-38/011/2018-4; запись о регистрации права № 38:32:020504:3177-38/001/2017-2 от 26.05.2017.

Признаны недействительными договор купли-продажи от 26.05.2017 заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Полковниковой Любовью Иннокентьевной нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, н.п. 105а, общей площадью 13 кв.м., кадастровый номер Номер изъят, в Едином государственном реестре недвижимости за № 38:32:020504:3177-38/001/2017-2 от 26.05.2017; договор купли-продажи от 23.05.2018 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, пом. н. п. 105а, кадастровый номер Номер изъят, заключенный между Полковниковой Любовью Иннокентьевной и Макаровым Сергеем Александровичем в Едином государственном реестре недвижимости за № 38:32:020504:3177-38/011/2018-4 от 25.05.2018.

В апелляционной жалобе Макаров С.А. и Полковникова Л.И. просят решение суда отменить как незаконное.

В обоснование доводов жалобы указывают, что при разрешении спора суд неправильно определил имеющие юридическое значение для дела обстоятельства и неправильно применил нормы права.

Считают, что указанные сделки купли-продажи никак не затрагивают интересы истца, поскольку спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом гражданских прав - доступ к мусоропроводу не ограничен, а кроме того истец имеет к помещению доступ и хранит там свои вещи. Наличие инженерных сетей в спорном помещении само по себе не является основанием для признания этого помещения общим имуществом собственников дома. Инженерные сети в спорном помещении никогда не использовались, на учет в соответствующих службах не ставились, находятся в нерабочем состоянии.

В возражениях на апелляционную жалобу Герасимов Ю.Ю. просит решение суда оставить без изменения.

Заслушав доклад судьи Астафьевой О.Ю., объяснения Полковниковой Л.И., Макарова С.А., подержавших доводы жалобы, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Судебная коллегия считает, что разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Согласно со ст. 36 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент регистрации права собственности истцов на квартиру) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно Постановлению Администрации города Усть-Илимска от 17.08.2011 № 620 «О внесении в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск нежилых помещений» нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят> н.п. 105а включено в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск.

Как следует из выписки из ЕГРН от 17.10.2018, Герасимов Ю.Ю. является собственником 1/3 доли в общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>.

Согласно свидетельству о регистрации права 38-АГ № 098249 от 01.09.2005 основанием для регистрации права собственности являлся договор передачи квартир в собственность граждан от 29.07.2005, зарегистрированный в Администрации г. Усть-Илимска за № 24299 от 29.07.2005.

Таким образом, у домовладельцев, в частности у истца Герасимова Ю.Ю., с 29.07.2005 уже возникло право общей долевой собственности на общее имущество дома.

Из плана расположения спорного нежилого помещения видно, что оно представляет собой изолированное нежилое помещение, расположенное на восьмом этаже.

Согласно техническому паспорту, экспликации поэтажного плана, экспликации 8 этажа жилого дома по адресу: <адрес изъят>, установлено, что спорное помещение № 105а, является нежилым помещением.

Как объясняла в судебном заседании ответчик Полковникова Л.И. и, сторонами оспорено не было, изначально спорное жилое помещение использовалось как колясочная и бельевая комната, также в этом помещении находился мусоропровод, которым пользовались все жильцы дома. Впоследствии мусоропровод был отгорожен перегородкой кем-то из жильцов дома, кем, ей не известно, но доступ к помещению сохранился у всех жильцов дома на данном этаже. В данном помещении жильцы 8 этажа хранят свои личные вещи по настоящее время, у всех имеются ключи для входа.

Как следует из поэтажного плана дома, расположенного по <адрес изъят>, зарегистрированного в бюро технической инвентаризации 20.11.1981, под № 105 а, указано отдельное помещение, имеющее вход, окно и мусоропровод, отделенный перегородкой.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ лифты и мусоропроводы, как инженерное оборудование неотделимое от объекта недвижимости, входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и являются общей долевой собственностью собственников помещений.

Согласно техническому плану помещения, в спорном жилом помещении имеется водопровод, канализация, отопление, электроснабжение.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент приватизации в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес изъят> спорное нежилое помещение жилого дома было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества жильцами, в том числе и собственниками квартиры в доме, ответчиками суду не представлено.

Более того, как объяснили ответчики в суде апелляционной инстанции, фактически нежилым помещением могли пользоваться все собственники, на общем собрании жильцов дома вопрос продажи этого помещения не обсуждался.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права муниципальная собственность на спорное нежилое помещение была зарегистрирована на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

На основании Протокола об итогах продажи без объявления цены муниципального имущества от 04.05.2017, Полковникова Любовь Иннокентьевна признана покупателем муниципального имущества- нежилого помещения, общей площадью, 13,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> н.п. 105а, кадастровый номер Номер изъят.

05.05.2017 Департамент недвижимости администрации города Усть-Илимска и Полковникова Л.И. заключили договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, общей площадью, 13,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>.

Согласно выписке из ЕГРН, Полковникова Л.И. зарегистрировала право собственности на спорное нежилое помещение 26.05.2017, в установленном законом порядке.

Как следует из договора купли-продажи от 23.05.2018, Полковникова Л.И. продала нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, Макарову С.А.

Право собственности Макарова С.А. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 25.05.2018 (выписка из ЕГРН от 19.11.2018 № КУВИ-001/2018-13680423).

Установив отнесение нежилого помещения к общему имуществу жильцов дома, наличие на момент отнесения помещения к муниципальной собственности зарегистрированного права собственности у истца на квартиру, расположенную в этом доме, и соответственно возникновение права общей долевой собственности, в том числе и на спорное имущество, суд в соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ пришел к обоснованному выводу, что спорное имущество является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не могло быть передано в единоличную муниципальную собственность, в индивидуальную собственность без решения собственников.

Правильно применив положения ст. 166, 168 ГК РФ, ст. 44 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска о признании сделок недействительными (ничтожными), как несоответствующих требованиям закона и нарушающих права, как истца, так и иных собственников жилого дома, не выразивших своего согласия на уменьшение доли имущества в общей долевой собственности.

Доводы ответчиков о том, что совершенные сделки не нарушают права истца основаны на неверном истолковании норм материального права (ст. 44, 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ), а также опровергаются их объяснениями о совместном использовании жильцами дома спорного помещения (ранее как колясочная и бельевая комната), об отсутствии решения собственников об уменьшении их доли.

Доводы жалобы о нумерации на техническом паспорте спорного помещения как отдельного нежилого помещения не влияет на правильность выводов суда, поскольку из схемы видно, что указанное нежилое помещение - отгороженный мусоропровод, вход в спорное помещение идет из помещения мусоропровода. Кроме того, само по себе указание на схеме нумерации помещения арабскими цифрами, а не римскими, не изменяет предназначение помещения и его фактическое использование.

При этом, фактическое использование помещения всеми жильцами ответчики не оспаривали. Тот факт, что в помещении проведен свет, вода, канализация, отопление не свидетельствует изменение правового статуса данного помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В частности, пп. 1 и 3 ч. 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В силу подп. "а" п. 1, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. В состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, все доводы апелляционной жалобы основаны на неверном истолковании норм материального права, направлены на переоценку собранных доказательств по делу, и не содержат доводов, указывающих на основания, предусмотренные ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда. Проверенное в пределах доводов апелляционной жалобы решение законно и обосновано, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

определила:

решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 20 марта 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Макарова С.А., Полковниковой Л.И. - без удовлетворения.

Судья-председательствующий                  О.Ю. Астафьева

Судьи О.А. Ермоленко

                                        Е.Н. Трофимова