Решение по делу № 8Г-26125/2023 [88-333/2024 - (88-25960/2023)] от 17.11.2023

39RS0020-01-2022-000663-51

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 2-783/2022

№ 88-333/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург 17 января 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ирышковой Т.В.,

судей     Швецовой М.В. и Яроцкой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества – блокированного жилого дома на условиях предварительного договора купли-продажи, признании права собственности на объект недвижимости

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 октября 2022 г. и апелляционное определение Калининградского областного суда от 29 августа 2023 г.

Заслушав доклад судьи Яроцкой Н.В., объяснения представителя ФИО2 – ФИО7, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли- продажи от 15 января 2020 г., заключенного между ФИО3 и ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества - блокированного жилого дома, расположенного на земельном участке с КН №; возложении на ФИО3 обязанности по заключению договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи от 25 ноября 2019 года; признании за истцом права собственности на объект недвижимого имущества (блокированного жилого дома) и права аренды земельного участка с КН №.

В обоснование иска указано, что 25 ноября 2019 г. ФИО2 и ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи блокированного жилого дома, расположенного на земельном участке с КН №, площадью 200 кв.м., не введенного в эксплуатацию на момент заключения договора и права аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом. По условиям договора покупатель принял на себя обязанность оплатить продавцу сумму 245 410 руб., составляющую 44% цены договора, из которой 168 000 руб. - сумма ранее полученного продавцом от покупателя займа, а остальные денежные средства вносятся покупателем не позднее 25 января 2020 года.

При этом в рамках предварительного договора № 1 ФИО3 приняла на себя обязанность заключить с истцом основной договор купли- продажи в срок до 20 апреля 2022 г.

26 апреля 2022 г. ФИО3 передала истцу копию решения Светлогорского городского суда Калининградской области от 21 марта 2022 г., истцу стало известно, что ФИО3 произвела отчуждение спорного объекта в пользу ФИО1

По утверждению истца, предварительный договор, заключенный между ФИО3 и ФИО1, является ничтожным, а также нарушает его права и законные интересы, поскольку на момент его заключения объект недвижимости - блокированный жилой дом, расположенный на земельном участке с КН № уже был обременен его правами, как покупателя, в рамках предварительного договора, заключенного в 2019 году между ним и ФИО3 В данном предварительном договоре указаны срок для заключения сторонами основного договора, цена, условия возникновения права собственности у покупателя, обязательство продавца. Договор подписан сторонами, что ими не оспаривается.

Считает, что ФИО3 уклонилась от заключения основного договора купли-продажи.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 октября 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 29 августа 2023 г., в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 ставится вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения, как незаконных.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 3797 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены решения суда и апелляционного определения не имеется.

Как установлено судом, постановлением администрации МО «Светлогорский городской округ» от 21 августа 2019 г. ФИО3 на основании её заявления предоставлены в аренду земельные участки с местоположением: <адрес>: участок 1 площадью 200 кв.м., КН №; участок 2 площадью 200 кв.м., КН №; участок 3 площадью 200 кв.м., КН №; участок 4 площадью 265 кв.м., КН № Разрешенное использование предоставленных земельных участков - блокированная жилая застройка.

26 августа 2019 г. администрация МО «Светлогорский городской округ» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставила, а арендатор принял из земель муниципальной собственности в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, согласно данным государственного кадастра недвижимости.

Согласно пункту 1.1 договора, участок имеет следующие характеристики: категория земель - земли населенным пунктов, КН №, площадь - 200 кв.м., разрешенное использование - блокированная жилая застройка.

Срок действия аренды участка установлен до 31 августа 2045 г. (пункт 2.1 договора).

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с КН № был поставлен на кадастровый учет 11 июня 2019 г.

15 января 2020 г. ФИО8 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить в собственность принадлежащий продавцу блокированный жилой дом, расположенный на земельном участке с КН №, площадью 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3 предварительного договора указанный блокированный жилой дом продается за 7 500 000 руб.

15 января 2020 г. ФИО1 передала ФИО3 денежные средства в размере 200 000 руб.

Покупатель приобретет право собственности (владения, пользования распоряжения) на указанный блокированный жилой дом в соответствии с заключенным не позднее 15 апреля 2020 г. между сторонами основным договором купли-продажи.

09 апреля 2020 г. ФИО3 в ООО КБ «ПОРТАЛ» заказана проектная документация жилого дома блокированной застройки по вышеуказанному местоположению.

24 марта 2021 г. Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ФИО3 выдано разрешение на строительство (№-RU№) жилого дома блокированной застройки, на земельном участке с КН №.

28 мая 2021 г. жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с КН № введен в эксплуатацию.

09 июня 2021 г. жилой дом блокированной застройки поставлен на кадастровый учет с КН №, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

26 июня 2021 г. в ЕГРН внесена запись о правах ФИО3 в отношении указанного жилого дома.

ФИО1, узнав о регистрации ФИО3 права собственности на дом, 15 июля 2021 г. обратилась в Светлогорский городской суд Калининградской области с исковыми требования о возложении на ФИО3 обязанности по заключению на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи жилого дома от 15.01.2020, основного договора купли-продажи жилого дома блокированной застройки, расположенного на земельном участке с КН № (дело №).

В обоснование требований указано, что истец, как покупатель, не утратила интереса в приобретении объекта недвижимого имущества. Более того, 11 августа 2020 г. ей ФИО9 (сыном ФИО3, который занимался строительством блок-секций) переданы ключи от объекта недвижимости для проведения ремонта в блок-секции и проживания. Поскольку поведение ФИО3 и её сына ФИО9 не вызвали сомнений в исполнении обязательств по заключенному предварительному договору, ФИО1 были произведены частичные ремонтные работы на объекте и на придомовой территории. Основной договор купли-продажи объекта недвижимости не заключен не по её (ФИО1) вине.

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела ФИО3 подан встречный иск, в котором, не отрицая факта подписания предварительного договора купли-продажи с ФИО1, ФИО3 просила признать прекратившимися с 15 апреля 2020 г. обязательства по предварительному договору купли-продажи жилого дома, заключенного с ФИО1 в связи с тем, что сторонами не направлено предложение о заключении основного договора.

Решением Светлогорского городского суда от 21 марта 2022 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены, встречные требования ФИО3 оставлены без удовлетворения.

На момент рассмотрения настоящего спора решение суда от 21 марта 2022 г. не вступило в законную силу, ФИО3 и не привлеченным к участию в деле ФИО2 принесены апелляционные жалобы. Производство по делу приостановлено до разрешения настоящего спора.

Как следует из материалов дела, 25 ноября 2019 г. ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать, а покупатель купить и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора, блокированный жилой дом, расположенный на земельном участке с КН №, площадью 200 кв.м., не введенный в эксплуатацию на момент подписания договора и право аренды земельного участка с КН №

Согласно п. 3 договора стоимость дома и права аренды земельного участка, указанных в договоре, составила 6 135 250 руб., из которых 5000000 рублей - стоимость дома, а 1 135 250 рублей - право аренды.

В рамках заключенного договора покупатель обязался оплатить продавцу сумму 245 410 рублей, составляющую 4% цены договора, где 168 000 рублей - сумма ранее полученного продавцом от покупателя займа, а остальные денежные средства вносятся покупателем не позднее 25 января 2020 г.

Согласно пункту 6 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 20 апреля 2022 г.

Обращаясь в суд, и настаивая на удовлетворении требований о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 15 января 2020 г., заключенного между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 указал, что жилой дом, приобретаемый ФИО1, не мог быть отчужден без определения судьбы права аренды. Полагал, что сделка, воля сторон, по которым направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, является ничтожной. На момент заключения между ФИО1 и ФИО3 15 января 2020 г. предварительного договора купли - продажи спорного объекта, такой объект не мог выступать предметом сделки, поскольку был обременен его правами, как покупателя, в рамках предварительного договора, заключенного ранее, 25 ноября 2019 г. Считает, что ФИО3 неправомерно уклонилась от заключения с ним основного договора купли - продажи, и поскольку сроки для заключения договора истекли и ФИО3 не исполнила условия предварительного договора в части заключения основного договора, он вынужден разрешать данный вопрос в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 421, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в абзацах 6 и 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» исходил из отсутствия доказательств того, что оспариваемым предварительным договором купли-продажи от 15 января 2020 г., заключенным между ФИО1 и ФИО3, нарушаются права и законные интересы ФИО2 ФИО1 переданы ключи от спорного объекта недвижимости и с августа по ноябрь 2020 г. в спорной блок-секции ФИО1 произведены ремонтные работы, что подтверждается показаниями, допрошенных в качестве свидетелей, ФИО10 и ФИО11 Проведение ремонтных работ в спорной блок-секции также подтверждено договором подряда от 01 сентября 2020 г., заключенным между ФИО1 и ФИО12, приобщенного к материалам дела. Таким образом, спорный объект находился в фактическом пользовании ФИО1

ФИО2 доказательств проживания в спорном доме, несения расходов по ремонту, оплате за жилое помещение, не представлено, что свидетельствует об отсутствии фактической передачи во владение блок-секции истцу.

В суде апелляционной инстанции представителем ФИО2 - ФИО14 заявлено ходатайство о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет определения давности изготовления предварительного договора купли - продажи спорного объекта, заключенного 25 ноября 2019 г. между ФИО2 и ФИО3

14 марта 2023 г. судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта поставлены вопросы о пригодности представленного на экспертизу документа - предварительного договора купли - продажи от 25 ноября 2019 г., составленного между ФИО3 и ФИО2, для установления времени его выполнения, о соответствии даты создания (выполнения) указанного выше предварительного договора, дате указанной на нем, о наличии в нем признаков более позднего внесения поправок в текст данного предварительного договора.

По результатам экспертизы ООО «Урало-Поволжское объединение судебных экспертов» подготовлено заключение № 15-04/23 от 26 мая 2023 г., согласно выводам которого представленный на исследование предварительный договор пригоден для установления времени его выполнения. Дата создания (выполнения) указанного предварительного договора соответствует дате указанной в нем. Признаков подчистки, дописки и дорисовки экспертом не обнаружено.

Однако суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения иска ФИО2, установив, что срок действия предварительного договора был определен до 20 апреля 2022 г., до указанной даты основной договор купли-продажи не заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, не противоречат правильно примененным нормам материального права и сделаны без нарушения норм процессуального права.

Выводы судов подробно мотивированы с приведением содержания примененных правовых норм, фактических обстоятельств дела, доказательств, принятых в качестве средств обоснования выводов, положенных в основу решения суда и апелляционного определения, а также мотивов, по которым были отклонены доводы, на которые ссылался истец в обоснование своих требований и апелляционной жалобы. Вновь приведенные в кассационной жалобе они не могут быть поводом для отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Оснований не согласиться с тем, как судами разрешен спор, суд кассационной инстанции не находит.

Все доводы и доказательства, приводимые сторонами в обоснование своих позиций по делу, оценены судами первой и апелляционной инстанций, в соответствии с требованиями ст. ст. 198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда и апелляционное определение содержат ссылки на нормы права, регулирующие спорные правоотношения, результаты оценки представленных в дело доказательств и установленные на их основе обстоятельства дела.

    Доводы кассационной жалобы по существу направлены на иную оценку установленных судами обстоятельств и исследованных доказательств, однако несогласие с оценкой судами доказательств и установленными судами обстоятельствами не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Нарушений процессуального закона, влекущих отмену или изменение обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, не установлено.

Несогласие истца с выводами судов, иное мнение о том, как следовало разрешить спор, не означают, что при рассмотрении дела была допущена судебная ошибка, и не являются основанием для отмены вступивших в законную силу судебных актов кассационным судом общей юрисдикции.

    Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 октября 2022 г. и апелляционное определение Калининградского областного суда от 29 августа 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

    Председательствующий

    судьи