Решение по делу № 2-3977/2022 от 09.08.2022

Гражданское дело № 2-3977/2022

68RS0001-01-2022-004898-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«30» ноября 2022 года г.Тамбов

Октябрьский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Мальцевой О.Н.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Колмаковой Татьяны Владимировны к АО «Специализированный застройщик «Волжский парк» о защите прав потребителя

при участии в судебном заседании истца Колмаковой Т.В., представителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тамбовской области по доверенности Провоторовой Н.М.,

при отсутствии в судебном заседании ответчика АО «Специализированный застройщик «Волжский парк»

УСТАНОВИЛ:

Колмакова Т.В. обратилась в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Волжский парк» и после уточнения исковых требований от 02.11.2022 просит признать недействительными условия п.п.4.4, 4.6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №Волжский парк-1 (кв)-3/5/3 (1) (АК) от 06.05.2020 в части не изменения цены договора и освобождении ответчика от обязанности по возврату истцу излишне уплаченных денежных средств при уменьшении общей приведенной площади объекта долевого строительства менее чем на 0,5 кв.м., взыскать сумму в размере 91750 руб., составляющую разницу в стоимости объекта долевого строительства в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, взыскать неустойку в размере 69730 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., а также штраф в размере 50 % от взысканной суммы.

В обоснование иска указав, что в соответствии с п.4.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №Волжский парк-1 (кв)-3/5/3 (1) (АК) от 06.05.2020 цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения цена договора изменению не подлежит. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м. стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п.4.1 договора. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером. В соответствии с п.4.6 договора если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объект долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то цена договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой, указанной в п.4.1 договора и рассчитанной исходя из общей приведенной площади объекта долевого строительства согласно данным экспликации технического плана здания.

Истец полагает, что условия п.п.4.4, 4.6 договора о неизменности цены объекта долевого строительства при изменении его площади менее чем на 0,5 кв.м. противоречит действующему законодательству и ухудшает положение истца, как потребителя поскольку допускает признание обусловленного договором права на жилое помещение площадью менее установленной договором без какой-либо компенсации участнику долевого строительства, ограничивая тем самым его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства. В связи с чем истец полагает, что указанные условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются недействительными в силу ничтожности. Поскольку истцу была передана квартира, площадь которой меньше площади, предусмотренной условиями договора, на 0,5 кв.м. истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Истец Колмакова Т.В. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика АО «Специализированный застройщик «Волжский парк» в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны. В представленном в суд возражении просили отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку согласно условиям заключенного договора цена договора не подлежит изменению в случае отклонения общей приведенной площади объекта от проектной площади до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения или в сторону уменьшения. Поскольку отклонение общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства составляет не более чем 0,5 кв., следовательно, цена договора не подлежит изменению. В связи с чем, просили отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тамбовской области по доверенности Провоторова Н.М. просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, между истцом и АО «Специализированный застройщик «Волжский парк» 06.05.2020 был заключен договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №Волжский парк-1 (кв)-3/5/3 (1) (АК) (далее по тексту-договор), согласно условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства соответствующий объект –квартиру № 159, 5 этаж, проектная общая площадь-39,60 кв.м., проектная общая приведенная площадь -39,60 кв.м., количество комнат 1.

В соответствии с п.4.4 договора цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения цена договора изменению не подлежит. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м. стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п.4.1 договора. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером.

В соответствии с п.4.6 договора если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объект долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то цена договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой, указанной в п.4.1 договора и рассчитанной исходя из общей приведенной площади объекта долевого строительства согласно данным экспликации технического плана здания.

11.06.2022 общество передало истцу по акту квартиру общей площадью 39,10 кв.м.

Таким образом, истцу передано обществом жилое помещение, фактическая площадь которого на 0,5 кв.м меньше проектной, но в рамках погрешности, установленной п.п.4.4, 4.6 договора.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 июля 2021 г. № 22-КГ21-3-К5, от 09 марта 2021 г. № 48-КГ20-21-К7.

Как следует из материалов дела сторонами договора в п.п. 4.4, 4.6 согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.

В соответствии с ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ч.2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными в силу ничтожности п.п.4.4, 4.6 договора судом принято во внимание, что согласование цены договора действующему законодательству не противоречит, поскольку возможность изменения цены договора закреплена в ст. 424 ГК РФ и ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, прав и законных интересов истца как потребителя не нарушает.

При заключении договора стороны согласовали стоимость объекта долевого строительства с учетом п.п. 4.4, 4.6 договора участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что п.п. 4.4, 4.6 договора участия в строительстве не могут являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, как и морального вреда, неустойки, штрафа.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Колмаковой Татьяны Владимировны к АО «Специализированный застройщик «Волжский парк» о защите прав потребителя отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда через Октябрьский районный суд г.Тамбова в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                 О.Н.Мальцева