Решение по делу № 8Г-1117/2019 от 25.10.2019

        ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

        Дело № 88-767/2019

г. Санкт-Петербург                         20 ноября 2019 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Меншутиной Е.Л.,

судей Кузнецова С.Л., Петровой Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2152/2019 по иску муниципального образования «Город Вологда» к Бахвалову С.А. и Малышеву А.Е. о расторжении договора купли-продажи имущества, признании сделки недействительной, прекращении и признании права собственности, обязании совершить определенные действия и истребовании имущества из чужого незаконного владения

по кассационной жалобе муниципального образования «Город Вологда» на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 13 мая 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 19 июля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения представителя ответчика Малышева А.Е. – Бухарина С.В., судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «Город Вологда» в лице Администрации города Вологды обратилось в суд с иском к Бахвалову С.А. и Малышеву А.Е. о расторжении договора купли-продажи имущества, признании сделки недействительной, прекращении и признании права собственности, обязании совершить определенные действия и истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование иска указано, что в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Вологды на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов, утвержденный решением Вологодской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГг. № (в ред. от ДД.ММ.ГГГГг.) было включено нежилое здание площадью 291 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером № площадью 1204 кв.м. со сроком приватизации - 2018 год. По результатам проведенных торгов нежилого здания с победителем торгов - Бахваловым С.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., предусматривающий соответствующее ограничение в использовании нежилого имущества (п. 5.1 договора). ДД.ММ.ГГГГ Бахваловым С.А. с привлечением подрядной организации был осуществлен снос нежилого здания. Указанные действия Бахвалова С.А. привели к нарушению последним условий п.5.1 договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., которое истец считает существенным, поскольку только при условии включения в договор условия о соблюдении ограничений, установленных постановлением Правительства Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГг. № «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ», и дальнейшем исполнении таких ограничений собственником (а также последующими собственниками - п. 5.2 договора) была возможна приватизация объекта муниципальной собственности и получение соответствующего дохода в бюджет города Вологды. Действия Бахвалова С.А. привели к нарушению норм действующего законодательства РФ, а именно Федерального закона от 25 июня 2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», постановления Правительства Вологодской области №2087. Администрацией города Вологды 28 декабря 2018г. в адрес Бахвалова С.А. было направлено требование о расторжении договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, до окончания срока рассмотрения претензии Бахваловым С.А. совершена сделка по продаже нежилого здания площадью 291 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером № Малышеву А.Е. Администрация города Вологды считает, что сделка между Бахваловым С.А. и Малышевым А.Е. совершена с нарушением Бахваловым С.А. части 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, что выразилось том, что сделка совершена после получения Бахваловым С.А. требования Администрации города Вологды о расторжении договора, а также на момент совершения сделки нежилое здание площадью 291 кв.м. по вышеуказанному адресу фактически уничтожено. При этом Малышев А.Е. не может быть признан добросовестным приобретателем и к нему не могут быть применены нормы статьи 302 Гражданского кодекса РФ, ввиду того, что последний не мог не знать, что предмет сделки фактически, отсутствует. На основании изложенного истец просит суд: расторгнуть договор купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между Администрацией города Вологды и Бахваловым С.А., в отношении нежилого здания площадью 291 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером №, признать недействительной сделку купли-продажи указанного нежилого здания площадью 291 кв.м с земельным участком с кадастровым номером №, совершенную между Бахваловым С.А. и Малышевым А.Е., прекратить право собственности Малышева А.Е. на нежилое здание и земельный участок с кадастровым номером №, признать право собственности муниципального образования «Еород Вологда» на данный земельный участок, обязать Малышева А.Е. передать земельный участок Администрации города Вологды по акту приема-передачи.

В дальнейшем иск дополнен требованием об изъятии из чужого незаконного владения Малышева А.Е. земельного участка с кадастровым номером № площадью 1204 кв.м. по адресу: <адрес>.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГг., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг., в удовлетворении исковых требований муниципального образования «Город Вологда» в лице Администрации города Вологды отказано.

В кассационной жалобе, поданной ДД.ММ.ГГГГ, заявитель просит об отмене указанных судебных постановлений.

Выслушав объяснения представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что при рассмотрении настоящего дела такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Как видно из материалов дела, решениями Вологодской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГг. № «Об условиях приватизации здания по адресу: <адрес> с земельным участком» и от ДД.ММ.ГГГГг. № «О внесении изменений в решение Вологодской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации здания по адресу: <адрес> с земельным участком» определены условия приватизации. В соответствии с п. 3 решения Вологодской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГг. № в качестве существенного условия в договор купли-продажи имущества, указанного в пункте 1 данного решения, включено обременение по обязанности покупателя использовать имущество с соблюдением ограничений, установленных постановлением Правительства Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГг. № «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ».

Ограничения по использованию нежилого здания площадью 291 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером № площадью 1204 кв.м., установлены в связи с нахождением указанного здания в границах зоны охраны объектов культурного наследия - Зона регулирования застройки 2 категории - И-4. Соответствующее ограничение использования нежилого здания было включено в условия аукционной документации, в информационное сообщение о проведении торгов.

По результатам проведенных торгов нежилого здания с победителем торгов - Бахваловым С.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., предусматривающий соответствующее ограничение в использовании этого имущества (п. 5.1 договора). Стоимость имущества составила 2 306 700 рублей. Право собственности Бахвалова С.А. на нежилое здание зарегистрировано в установленном законом порядке.

Требуя расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., истец указал, что, в нарушение условий договора ДД.ММ.ГГГГ Бахваловым С.А. с привлечением подрядной организации был осуществлен снос указанного выше здания, что подтверждается заключением кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГг. №№, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствует объект капитального строительства.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что ответчиком Бахваловым С.А. фактически осуществлен демонтаж, то есть разбор конструкций деревянного сруба здания, кровли, перекрытий с последующей транспортировкой для целей хранения. Данные работы являлись составной частью начала общей работы по ремонту, реконструкции здания. Демонтированные элементы складированы и хранятся ответчиком для целей проведения реконструкции. Имевшийся фундамент здания оставлен.

При этом суд учел, что реконструкция здания относится к разрешенным видам использования, предусмотренным градостроительным регламентом зоны регулирования застройки зоны И-4. Постановлением Правительства Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГг. № предусмотрено получение разрешения Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области на реконструкцию здания (п.2 раздела «Разрешенное использование» таблицы 1.4 пункта 1.4 части 1 Приложения 10 Постановления).

Однако, как указал суд, тот факт, что такое разрешение на момент начала работ получено не было, само по себе, не является основанием для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., поскольку этот факт не может свидетельствовать о том, что нарушение порядка согласования работ по реконструкции посягает на отношения в области охраны объектов культурного наследия. Как выяснилось в ходе рассмотрения дела, указанное здание не относится к объектам культурного наследия, однако в соответствии с Историко-архитектурным опорным планом города Вологды, утвержденным постановлением Правительства Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГг. № «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ», является объектом историко-архитектурной среды.

Исходя из указанных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что представленными по делу доказательствами не подтверждается факт существенного нарушения договора Бахваловым С.А., который, как рассчитывал истец, осуществит реконструкцию здания, находящегося в аварийном состоянии, не подлежащего ремонту и реконструкции.

В подтверждение такого состояния здания суд сослался на заключение от ДД.ММ.ГГГГ специалиста ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования», представленное ответчиком Бахваловым С.А., и имеющееся в материалах дела инженерно-конструкторское обследование жилого дома, из которых усматривается, что дом по адресу: <адрес> является аварийным и подлежащим сносу, ремонту и реконструкции не подлежит. Территория вокруг здания должна быть огорожена, так как состояние оставшихся несущих конструкций аварийное, конструкции могут обрушиться от воздействия снега, ветра и от характера повреждений в силу ветхости и повреждений пожаром. Не проведение мероприятий по разбору конструкций здания и ограждению территории создает угрозу жизни и здоровью граждан. Существующие повреждения несущих конструкций обследуемого здания свидетельствуют о невозможности дальнейшей безопасной эксплуатации здания по назначению. Проведение капитального ремонта и реконструкции здания является экономически нецелесообразным.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Бахвалов С.А. продал Малышеву А.Е. нежилое здание площадью 291 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером № площадью 1204 кв.м. за <данные изъяты>. Переход права собственности на указанное имущество к Малышеву А.Е. зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суд не согласился с доводами истца о том, что сделка между Бахваловым С.А. и Малышевым А.Е. совершена с нарушением Бахваловым С.А. части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускается злоупотребление правом, а также, что что Малышев А.Е. не может быть признан добросовестным приобретателем и к нему не могут быть применены нормы статьи 302 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что требование Администрации города Вологды о расторжении договора было направлено в адрес Бахвалова С.А. ДД.ММ.ГГГГг., то есть после заключения сделки между ответчиками, у Бахвалова С.А. на момент совершения сделки в отношении объекта купли-продажи не было зарегистрировано каких-либо ограничений или обременений права собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН, в которых не содержится информация о нахождении спорных объектов в границах зоны с особым режимом использования, ограничивающим собственников зданий и земельных участков.

Отказывая в части иска об изъятии земельного участка из чужого незаконного владения, суд пришел к выводу о недоказанности факта нахождение участка в незаконном владении ответчика Малышева А.Е.

Суд принял во внимание, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит пункт 7, согласно которому покупатель Малышев А.Е. обязан использовать имущество с соблюдением ограничений, установленных постановлением Правительства Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГг. № «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ».

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с решением городского суда, указал, что оно принято в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что судами первой и апелляционной инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Истец в качестве основания для расторжения договора купли-продажи указывал на существенное нарушения п.5.1 договора, поскольку данный пункт являлся существенным условием договора купли-продажи, то есть приватизации здания земельного участка; нарушение посягает на отношения в области охраны объектов культурного наследия.

ДД.ММ.ГГГГ Бахваловым С.А. осуществлен снос здания, то есть допущено существенное нарушение условий договора о восстановлении здания для сохранения его исторической ценности,

В судебном заседании установлено, что ответчик Бахвалов С.А. не получил до проведения указанных работ разрешение Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области на реконструкцию здания, чем нарушил соответствующий порядок согласования работ по реконструкции приобретенного объекта недвижимости, однако,

Из пояснений каждого из специалистов в судебном заседании следует, что несмотря на то, что спорное здание находится в определенной зоне застройки И-4, при надлежащем оформлении разрешения и проектной документации, согласовании с Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области возможно было провести реконструкцию здания по адресу: <адрес>, включающую в себя один из этапов (мероприятий) - демонтаж здания (непригодных для реконструкции элементов).

В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель Администрации города Вологды Завьялова А.А. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду неправильного применения норм материального права, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ Бахваловым С.А. осуществлен снос здания, то есть допущено существенное нарушение условий договора о восстановлении здания для сохранения его исторической ценности, что подтверждается привлечением Бахвалова С.А. к административной ответственности по делу №, заключением кадастрового инженера, а также на злоупотребление правом, недействительность последующей сделки ввиду отсутствия предмета сделки.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Бахваловым С.А. не было допущено нарушений договора купли-продажи, на основании которых договор подлежал бы расторжению, соответственно, отсутствуют основания для возвращения объекта в муниципальную собственность, а состоявшееся отчуждение объекта Малышеву А.Е. не нарушает прав истца и не влечет признание договора недействительным.

Изложенный в апелляционной жалобе довод относительно существенного нарушения Бахваловым С.А. условий договора о восстановлении здания для сохранения его исторической ценности подлежит отклонению.

В силу абзаца первого пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В соответствии с Историко-архитектурным опорным планом города Вологды, утвержденным постановлением Правительства Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ», здание является объектом историко-архитектурной среды, расположено в зоне регулирования застройки 2 категории И-4.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № содержится обременение по обязанности покупателя использовать имущество с соблюдением ограничений, установленных постановлением Правительства Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ» (пункт 5.1 договора).

При заключении договора интерес продавца здания и земельного участка заключался не только в получении их выкупной цены и устранении аварийности здания, но и в его реконструкции.

На момент заключения договора купли-продажи истцу и Бахвалову С.А. было известно, в каком состоянии с торгов продается здание. Последним получено заключение по результатам проведенного обследования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на предмет оценки его технического состояния ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому объект является аварийным и подлежащим сносу, ремонту и реконструкции не подлежит. Территория вокруг здания должна быть огорожена, так как состояние оставшихся несущих конструкций аварийное, конструкции могут обрушиться от воздействия снега, ветра и от характера повреждений в силу ветхости и повреждений пожаром. Непроведение мероприятий по разбору конструкций здания и ограждению территории создает угрозу жизни и здоровью граждан. Существующие повреждения несущих конструкций обследуемого здания свидетельствуют о невозможности дальнейшей безопасной эксплуатации здания по назначению. Проведение капитального ремонта и реконструкции здания является экономически нецелесообразным.

Из пояснений специалистов в судебном заседании следует, что при надлежащем оформлении разрешения и проектной документации, согласовании с Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области возможно было провести реконструкцию здания, включающую в себя один из этапов (мероприятий) - демонтаж здания (непригодных для реконструкции элементов).

Для проведения работ в приобретенном строении у Бахвалова С.А. не имелось необходимой согласованной документации, за ее получением он не обращался.

В результате Бахвалов С.А. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 7.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, подвергнут административному наказанию в виде административного штрафа в размере <данные изъяты> рублей, поскольку он допустил нарушение требований пункта 1 раздела «Запрещенные виды использования» таблицы 1.4 пункта 1.4 части 1 приложения 10 к постановлению Правительства Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ», запрещающего снос объектов историко-архитектурной среды, расположенных в зоне регулирования застройки 2 категории И-4, выразившееся в сносе здания по адресу: <адрес>.

Между тем, факт привлечения Бахвалова С.А. к административной ответственности за снос объекта в отсутствие необходимой согласованной документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора.

В данном случае возврат в муниципальную собственность только земельного участка, о чем просит истец, не восстановит права Администрации города Вологды по оспариваемой сделке.

Учитывая большой процент износа конструкций и значительный объем ремонтно-восстановительных работ, фактически требовался демонтаж строительных конструкций здания, поскольку техническая возможность восстановления их несущей способности отсутствовала.

При этом установленный запрет на снос здания не распространяется на случаи разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено.

Сторона ответчика указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ Бахваловым С.А. производились работы по разбору конструктивных элементов здания, которые угрожали жизни и здоровью людей, в ходе которых демонтированные конструкции сохранены, фундамент здания не затронут.

Указанные доводы ответчика истцом не опровергнуты и подтверждаются договором хранения от ДД.ММ.ГГГГ между Бахваловым С.А. и ООО «ВологдаСтройКом».

Доказательств причинения какого-либо ущерба в результате начатой в отсутствие необходимой согласованной документации реконструкции не представлено.

Кроме того, цель договора может быть достигнута, в дальнейшем объект должен быть восстановлен владельцем в части внешнего облика при получении согласованной документации.

Таким образом, Бахвалов С.А. приступил к исполнению договора сразу после его заключения, и истец не имеет оснований требовать расторжения договора и возвращения недвижимого имущества в муниципальную собственность.

В свою очередь отсутствие законных оснований для возвращения недвижимого имущества в муниципальную собственность также означает, что права истца не нарушены вследствие его отчуждения в пользу Малышева А.Е.

Злоупотребление правом ответчиками не допущено, поскольку договор купли-продажи между ними также заключен с условием обременения. Переход недвижимого имущества в собственность Малышева А.Е. не освобождает его от необходимости дальнейшей реконструкции здания, которая начата Бахваловым С.А. Основания для удовлетворения иска к Малышеву А.Е. также отсутствуют.

руководствуясь статьями 379-7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 19 июля 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: