Решение по делу № 8Г-8361/2024 [88-8589/2024] от 19.08.2024

    №2-857/2023

                                                                                         № 88-8589/2024

    65RS0010-01-2022-001537-25

    ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

24 сентября    2024 г.                                      город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Украинской Т.И.,

судей Александровой М.В., Кургуновой Н.З.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Москвитиной Елены Валерьевны к Финансовому управлению муниципального образования городской округ «Охинский» о взыскании денежной компенсации стоимости нежилого помещения, судебных расходов

по кассационной жалобе администрации муниципального образования городского округа «Охинский» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 3 июля 2024 г.

Заслушав доклад судьи Кургуновой Н.З., судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а:

Москвитина Е.В. обратилась в суд с иском к Финансовому управлению муниципального образования городской округ «Охинский» (далее – Финансовое управление МО ГО «Охинский»), указав, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 11.02.2014. Заключением межведомственной комиссии от 4 декабря 2019 г. №99, назначенной постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 28 января 2019 г. №30, а также постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 26 декабря 2019 г. №958, жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно отчету об определении рыночной стоимости имущества от 18 октября 2018 г. № РС-31/22, стоимость спорного нежилого помещения определена в размере 1 345 000 рублей. 31 октября 2022 г. Москвитина Е.В. обратилась в администрацию МО ГО «Охинский» с заявлением о выплате денежного возмещения за спорное нежилое помещение, на что получен отказ.

Уточнив требования, истец просит взыскать с Финансового управления МО ГО «Охинский» выкупную цену за изъятое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 12, общей площадью 68 кв.м, кадастровый №, в размере 1 296 638, 04 руб., а также государственную пошлину в размере 14 683 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Сахалинской области, Министерство строительства Сахалинской области.

Решением Охинского городского суда от 19 сентября 2023 г. исковые требования удовлетворены частично. С Финансового управления муниципального образования городской округ «Охинский» в пользу Москвитиной Е.В. взысканы выкупная стоимость нежилого помещения, общей площадью 68 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 12, в связи с изъятием его в муниципальную собственность в размере 421 000 руб., судебные расходы в размере 7 410 руб., а всего 428410 руб. Постановлено, что решение является основанием для регистрации прекращения права собственности Москвитиной Е.В. на нежилое помещение общей площадью 68 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 12, и основанием для регистрации права муниципальной собственности администрации муниципального образования городской округ «Охинский» на указанное помещение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 3 июля 2024 г. решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Москвитиной Е.В. к Финансовому управлению муниципального образования городской округ «Охинский» о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходов по уплате государственной пошлины отменено, в этой части принято новое решение, с Финансового управления муниципального образования городской округ «Охинский» в пользу истца взысканы компенсация за непроизведенный капитальный ремонт нежилого помещения общей площадью 68 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 12, в сумме 875 638, 40 руб., расходы по уплате государственной пошлины 7 273 руб.

В кассационной жалобе администрация муниципального образования городского округа «Охинский» просит отменить апелляционное определение и принять новое судебное постановление об отказе в удовлетворении требований истца о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов. Указывает, что судом апелляционной инстанции проигнорирован факт повреждения спорного многоквартирного жилого дома землетрясением от 28 мая 1995 г. и что Актом №9 от 24 сентября 1996 г. исключен из эксплуатации, как потенциальной опасный для проживания и не подлежащий восстановлению. Приведенные в Акт №9 от 24 сентября 1996 г. дома, в том числе спорный дом, включены в муниципальную программу «Обеспечение населения муниципального образования городской округ «Охинский» качественным жильем на 2015-2022 гг.», утвержденную постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 8 августа 2014 г. №556, с даты ее утверждения, т.е. до 4 декабря 2019 г.- даты признания их аварийными межведомственной комиссией. При этом Межведомственная комиссия своим заключением от 4 декабря 2019 г. №99 признала спорный дом аварийным и подлежащим сносу на основании заключения ООО «Алекс Групп» №АО-226-11-17 от 20 ноября 2017 г., обследовавшей спорный дом, в то же время данное заключение составлено в отсутствии проекта строительства здания и без учета Акта №99 от 24 сентября 1996 г., на основании технического паспорта БТИ по состоянию на 11 мая 1995 г. (то есть до землетрясения от 28 мая 1995 г.). Ссылается, что допустимых и достоверных доказательств нуждаемости в капитальном ремонте спорного МКД на дату первой приватизации, а также того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом признан аварийным, не представлено, притом, что в деле отсутствуют достоверные сведения о дате первой приватизации и о наличии/отсутствии капитальных ремонтов сорного дома на дату первой приватизации. А кроме того, судебная экспертиза по указанным вопросам судом не назначалась. Также взносы за капитальный ремонт никогда не начислялись и истцом не оплачивались, притом, что помещение ею было приобретено в тот период времени, когда дом уже был поврежден землетрясением и не подлежал восстановлению.

В возражениях Москвитина Е.В., ссылаясь на законность и обоснованность принятого судебного акта, просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы ответчика.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив обжалуемое судебное постановление в пределах доводов кассационной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не находит правовых оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Судом установлено и следует из материалов дела, что многоквартирный жилой дом в <адрес>, 1960 г. постройки, передан в муниципальную собственность распоряжением мэра г. Охи Сахалинской области от 10 ноября 1993 г. №454 «О передаче объектов жилищно-коммунального хозяйства объединения «Сахалинморнефтегаз» на территории Охинского района в муниципальную собственность».

Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 26 декабря 2019 г. №958 на основании заключения межведомственной комиссии, назначенной постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 28 января 2019 г. №30 (с учетом результатов технического обследования, изложенных в заключении ООО «Алекс Групп» от 20 ноября 2017 г.), данный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу с установлен срока отселения физических и юридических лиц из него - до 31 декабря 2024 г.

Москвитина Е.В. с 11 февраля 2014 г. является собственником нежилого помещения №12 общей площадью 68 кв. метра в данном многоквартирном жилом доме на основании договора купли-продажи нежилого встроенного помещения (магазина).

Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 15 августа 2022 г. №607 принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок, на котором расположен указанный многоквартирный жилой дом.

Согласно представленному в материалах дела отчету об определении рыночной стоимости имущества от 18октября 2022 г. №РС-31/22, составленному ООО «Антикризисный центр», рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещение №12 составляет 394 778 руб., компенсация за не произведенный капитальный ремонт 924 655 руб., стоимость земельного участка 25 983 руб.

21 октября 2022 г. Москвитина Е.В. обратилась в администрацию муниципального образования городской округ «Охинский» с заявлением о выплате денежного возмещения за принадлежащее ей нежилое помещение, в ответ на что администрацией письмом от 11 ноября 2022 г. рекомендовано обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании истребуемого возмещения, в связи с тем, что в бюджете муниципального образования на текущий год средства на выплату денежной компенсации собственникам нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными, не предусмотрены.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований о взыскании выкупной цены за изымаемое нежилое помещение и стоимости земельного участка, всего в сумме 428 410 руб., а также судебных расходов по уплате государственной пошлины. При этом суд первой инстанции не нашел оснований для включения в состав возмещения за изымаемый объект недвижимости стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт со ссылкой на то, что положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не подлежат применению, поскольку спорные правоотношения не относятся к жилищным, так как у истца изымается принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, руководствовался положениями части 3 статьи 35 Конституции РФ, частями 1, 7, 10 статьи 32 ЖК РФ, статьи 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в Обзорах судебной практики ВС РФ, утвержденных Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 г., 26 декабря 2014 г., исходил из права собственника на возмещение выкупной стоимости нежилого помещения в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, включая в размер возмещения за изымаемое помещение сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 875 638,40 руб., указав, что доказательств выполнения капитального ремонта дома в материалы дела не представлено, оснований для исключения размера капитального ремонта из выкупной стоимости аварийного жилого дома, подлежащей возмещению собственнику жилого помещения, не имеется, в связи с чем у суда первой инстанции оснований для освобождения ответчика от обязанности по компенсации за не проведенный капитальный ремонт не имелось.

Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласии с выводами судов в части возмещения за капитальный ремонт, подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 1 статьи 190.1 ЖК РФ, статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для разрешения вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения, является нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, а также то, что невыполнение органом местного самоуправления обязанности по проведению такового привело к ухудшению его технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходила утрата стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижение его надежности.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в материалы дела не представлено доказательств проведения капитального ремонта в отношении спорного многоквартирного дома, 1960 г. постройки, а также доказательств того, что спорный жилой дом не нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации, состоявшейся в 1994 г.

Определяя право Москвитиной Е.В. на компенсацию стоимости капитального ремонта в составе выкупной цены за изымаемое аварийное нежилое помещение, суд апелляционной инстанции исследовал ответ управляющей компании ООО «Тунгор», в соответствии с которым приватизация первого жилого помещения в спорном многоквартирном доме осуществлена в 1994 г., капитальный ремонт указанного дома не проводился с момента его постройки, отсутствии информации о капитальном ремонте дома у стороны ответчика за весь период его существования, приняв во внимание которые в совокупности с датой постройки жилого дома в 1960 г., а также заключение экспертизы от 18 октября 2022 г. №РС-31/22, содержащее нормативные требования содержания, эксплуатации и ремонта спорного дома, к пришел к выводу о праве собственника нежилого помещения на компенсацию стоимости работ за непроведенный капитальный ремонт.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции в части возмещения за капитальный ремонт в связи с тем, что из-за повреждений в результате землетрясения от 28 мая 1995 года спорный дом постановлением мэра города Оха Сахалинской области от 24 декабря 1996 г. включен в перечень жилых домов, подлежащих выводу из эксплуатации, не могут быть признаны состоятельными, поскольку, доказательств того, что во исполнение указанного постановления многоквартирный жилой дом был выведен из эксплуатации, не представлено и таких обстоятельств судом не установлено.

Доводы кассационной жалобы о том, что стоимость непроизведенного капитального ремонта не подлежит включению в выкупную стоимость нежилого помещения, так как взносы на капитальный ремонт истцом не оплачивались, не влекут отмену судебного акта, поскольку законных оснований для исключения данной позиции из выкупной стоимости не имеется. Как указано выше, на момент приватизации первой квартиры в 1994 г. в спорном доме капитальный ремонт не производился. Доказательств обратного ответчиком в рамках состязательного процесса в соответствии со ст.56, 59 ГПК РФ не представлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств постройки дома в 1960 г., процента фактического износа дома 69 процентов, данных о заключении первого договора о приватизации в 1994 г., отсутствия в деле доказательств производства капитального ремонта дома на протяжении всего периода его существования, принимая во внимание, что сторона ответчика в судебное заседание суда апелляционной инстанции иных заключений о стоимости объекта оценки, помимо имеющихся в материалах дела, не представила, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовала, судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда определила размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в отношении спорного нежилого помещения исходя из представленного истцом в материалы дела заключения ООО «Антикризисный центр» в сумме 875 638,40 руб.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Доводы кассационной жалобы основаны на переоценке доказательств по делу и не подтверждают нарушений судами норм права.

Оснований для отмены либо изменения судебных актов, предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ, из доводов жалобы не усматривается.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 3 июля 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу администрации муниципального образования городского округа «Охинский» без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 14 октября 2024 г.