Решение по делу № 2-1184/2022 (2-4663/2021;) от 03.12.2021

Дело ...

УИД ...

Поступило в суд 03.12.2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    13 декабря 2022 года            город Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

    Председательствующего судьи                    Катющик И.Ю.,

    при секретаре                    Иёрговой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению мэрии ... к ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственников путем продажи с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

Мэрия ... к ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., степенью ... %, площадью застройки ... кв.м., расположенного по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией и ООО был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора ...м сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО и ФИО5 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по данному договору, в соответствии с которым арендатором становится ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией и ФИО1, ФИО6 заключены соглашения к договору, согласно которым ФИО1 и ФИО6 вступают в договор аренды на сторону арендатора и принимают права и обязанности по договору в полном объеме.

В настоящее время на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., степенью готовности ... %, площадью застройки ... кв.м., долевыми собственниками которого являются ответчики.

Указывая на истечение срока действия договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, мотивируя требования положениями пунктов 1 и 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, мэрия ... просит изъять у ответчиков объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., степенью готовности ... %, площадью застройки ... кв.м., расположенный по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов.

Представитель мэрии ... в судебном заседании ФИО2 настаивала на удовлетворении требований к ФИО8 по доводам, изложенным в исковом заявлении, не поддерживая требования к остальным ответчикам в виду перехода права собственности на объект к последнему.

Представителем ФИО8 – ФИО3 в судебном заседании поддержаны письменные возражения, из которых следует, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора ...м был заключен между мэрией ... и ООО с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в данный период были заключены дополнительные соглашения о вступлении в договорные отношения на стороне арендатора ФИО5, ФИО1 и ФИО6, продление договора аренды между сторонами не осуществлялось. С учетом позиции, изложенной в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, срок для предъявления требований мэрией ... по изъятию объекта незавершённого строительства путем продажи его с публичных торгов истек ДД.ММ.ГГГГ, на дату обращения в Дзержинский районный суд ... (ДД.ММ.ГГГГ) мэрия ... пропустила процессуальный срок для обращения с таким иском на 555 календарных дней. Обратил внимание, что действия ФИО8 по выкупу долей у всех сособственников, а также его готовность погасить все неисполненные обязательства перед мэрией ... подтверждают намерения ответчика по завершению строительства комплекса индивидуальных гаражей с подземным коллективным овощехранилищем, спортивной площадкой и техническими помещениями по ....

ФИО6 возражал относительно удовлетворения требований, указывая на пропуск срока исковой давности для обращения в суд и считая некорректно их заявленными, поскольку остаётся неразрешённым вопрос о судьбе земельного участка.

ФИО5, ФИО1, ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав пояснения сторон, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании части 2 статьи 1 Устава ... является муниципальным образованием и наделен Законом новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ ...-ОЗ «О статусе и границах муниципальных образований ...» статусом городского округа.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1). Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ...м мэрия передала ООО на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в аренду земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м для завершения строительства индивидуальных гаражей в комплексе с подземным коллективным овощехранилищем, спортивной площадкой и техническими помещениями (л.д. 8-11). Арендная плата составила ... рублей в год (или ... рублей в месяц). В силу пункта 1.3 договора аренды арендатор выразил свое согласие на вступление в договор иных правообладателей частей здания, строения, сооружения, либо долей в праве общей долевой собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке. Такое соглашение подписывается арендодателем и вступающим в договор арендатором.

ДД.ММ.ГГГГ по соглашению о передаче прав и обязанностей ООО передало ФИО5 все права и обязанности по договору (л.д. 18-20).

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией ... с одной стороны и ФИО1, и ФИО6 - с другой были заключены соглашения ... и ... к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ...м, в соответствии с которыми ФИО1 и ФИО6 вступили в договор аренды на сторону арендатора и приняли права и обязанности по договору в полном объеме (л.д. 21-23).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были зарегистрированы следующие права в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ... (л.д. 24-28): право общей долевой собственности ФИО7 на ... долей, ФИО8 – ... долей, ФИО6 – ... долей, ФИО1 – ... долей, ФИО5 – ... долей.

По договорам купли-продажи, заключенным в ... года, ФИО1, ФИО6, ФИО5 и ФИО4 произвели отчуждение принадлежавших им долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером ... в пользу ФИО8 (л.д. 140-146), который в настоящее время является единоличным собственником объекта недвижимости.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп. 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пп. 2).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшим правопредшественников, такое право реализовавших.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

На основании части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 9 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 23 «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из решения Дзержинского районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ, оставленного без изменения апелляционным определением Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в реестре прав был зарегистрирован договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... в пользу ФИО7 на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом положений п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке пп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (пп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 1 - 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КАД21-17-К5.

С иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства истец обратился в суд по истечении полугода с момента окончания срока действия договора аренды.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, оснований для изъятия у ответчика ФИО8 незавершенного строительством объекта в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

При этом, суд принимает во внимание, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Как следует из выписки из ЕГРН, собственником объекта ФИО8 стал на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, он был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта ввиду истечения срока действия вышеуказанного договора аренды на дату приобретения прав.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Суд, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования мэрии ... к ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственников путем продажи с публичных торгов оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:                подпись

Копия верна:

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела ... Дзержинского районного суда г. Новосибирска.

Судья                                            И.Ю. Катющик