Решение по делу № 2-220/2022 (2-5112/2021;) от 27.10.2021

К делу №2-220/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 марта 2022 г.                                                 г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Зубкова Г.А.,

при секретаре судебного заседания Бешуковой С.Б.,

с участием представителя истца Кушховой Н.Х. – Курепта Н.Н.,

представителя ответчицы Григорьевой Л.Н. – Блягоз З.С.,

представителя третьего лица – ООО «Газпром трансгаз Краснодар» - Скрябин В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кушховой Нурьет Хасанбиевны к Григорьевой Людмиле Юрьевне о расторжении договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Кушхова Н.Х. обратилась в суд с иском к ответчице о расторжении договора купли-продажи земельного участка. В обоснование иска указала, что 02.08.2021 г. между нею и ответчицей был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 892 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость участка составила 680 000 рублей.

Согласно пункту 7 договора, продавец гарантировал, что отчуждаемый земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Между этим, 09.09.2021г. в адрес истицы поступило письмо ООО «Газпром трансгаз Краснодар», согласно которому указанный земельный участок расположен в зоне минимально допустимых расстояний магистрального газопровода «Газопровод-отвод ПГСП г. Майкоп». В связи с указанными выше обстоятельствами ООО «Газпром трансгаз Краснодар» в адрес Кушховой Н.Х. выдано запрещение от 02.09.2021 на производство работ по строительству жилого дома.

Однако, по состоянию на 02.09.2021 г., покупателем уже были выполнены работы по обустройству фундамента будущего строения, стоимость затрат на проведение которых составила 200 000 рублей.

Таким образом, продавцом были нарушены условия договора, а именно, в отношении участка имеются притязания третьих лиц, что влечет за собой право на обращение в суд с иском о его расторжении.

С учетом положений ст. 450 ГК РФ просила расторгнуть договор купли-продажи от 02.08.2021г., заключенный между Григорьевой Л.Н. и Кушховой Н.Х. и взыскать уплаченную по договору сумму в размере 680 000 рублей, а также убытки размере 200 000 руб.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель ответчицы против иска возражал, указав на его необоснованность.

Третье лицо просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что в удовлетворении иска Кушховой Н.Х. надлежит отказать по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, 02.08.2021 г. между сторонками был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:08:0801019:137, общей площадью 892 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость участка составила 680 000 рублей.

После приобретения земельного участка истицей были осуществлены строительные работы по установке (заливке) фундаменты под жилой дом. В дальнейшем - 09.09.2021г. - в адрес истицы поступило письмо ООО «Газпром трансгаз Краснодар», согласно которому указанный земельный участок расположен в зоне минимально допустимых расстояний магистрального газопровода «Газопровод-отвод ПГСП г. Майкоп». В связи с этим в адрес Кушховой Н.Х. выдано запрещение от 02.09.2021 на производство работ по строительству жилого дома.

Как указывает истица, указанное обстоятельство – претензии газотранспортной организации, свидетельствует о наличии претензий на земельный участок третьего лица, о чем ответчица при продаже земельного участка умолчала. Данное обстоятельство, по мнению истицы, является основанием для расторжения договора купли-продажи в силу положений ст. 450 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу п.1 и п.2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Частями 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, применительно к спорному случаю, по смыслу приведенных норм, основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка являются такие обстоятельства, которые препятствуют использованию такого участка в соответствии с целевым назначением, т.е. делают невозможность строительства жилого дома.

В ходе судебного разбирательства, в целях установления нахождения земельного участка в границах охранной зоны магистрального газопровода, судом было назначено проведение соответствующей судебной экспертизы.

Согласно заключению ООО «Интеллект» в результате произведенных измерений и расчетов определено, что линия оси газопровода и линия ближайшей границы земельного участка истицы не параллельны, в связи с чем расстояние до северного угла составляет 82, 5 м., а до южного угла – 84, 7 м. Тем самым, спорный земельный участок большей частью – площадью 674 кв.м., входит в зону минимально допустимых расстояний магистрального газопровода.

Также экспертом отмечено, что осуществление строительства    жилого дома на указанном земельном участке возможно при наличии согласования размещения здания с отступлениями от требований по зоне минимальных расстояний от магистральных газопроводов. При этом заинтересованное лицо должно обеспечить подготовку специальных технических условий, содержащих обоснование размещения соответствующего объекта на основе количественного анализа риска. Таки условия должны быть согласованы с эксплуатирующей организацией.

Кроме того, как пояснил в судебном заседании представитель ООО «Газпром трансгаз Краснодар», являющегося владельцем указанного магистрального газопровода, строительство жилого дома на указанном земельном участке возможно в случае разработки специальных технических условий, согласованных в установленном порядке с Минстроем РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с этим, учитывая, что сам по себе факт нахождения спорного земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода не свидетельствует о невозможности строительства жилого, и истцом не представлено доказательств невозможности получения специальных технических условий для такого строительства (либо доказательств того, что стоимость получения таких условий настолько существенна, что делает невозможным такое строительство), то в удовлетворении заявленных Кушховой Н.Х. исковых требований надлежит отказать.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кушховой Нурьет Хасанбиевны к Григорьевой Людмиле Юрьевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 02.08.2021г., а также во взыскании уплаченной по договору суммы в размере 680 000 руб. и убытков в размере 200 000 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23.03.2022г.

          Председательствующий            -подпись-                Г.А. Зубков

Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2021-009168-83

Подлинник находится в материалах дела № 2-220/2022 в Майкопском городском суде Республики Адыгея.