Решение по делу № 3а-8/2019 от 03.12.2018

дело № 3а-8/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

4 марта 2019 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Коммерческий центр Улан-Удэнского грузового автотранспортного предприятия № 3» к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

3 декабря 2018 года ООО «Коммерческий центр Улан-Удэнского грузового автотранспортного предприятия № 3» обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования основаны на том, что ООО «Коммерческий центр Улан-Удэнского грузового автотранспортного предприятия № 3» является собственником здания автозаправочной станции, находящегося на принадлежащем МО «Город Улан-Удэ» земельном участке, площадью 2016 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения автозаправочной станции. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 25418594,88 руб.

ООО «Коммерческий центр Улан-Удэнского грузового автотранспортного предприятия № 3» просит установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей на дату определения кадастровой стоимости 4 569 000 руб. на основании отчета № 15/18-РБ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО «<...>». Предприятие намерено воспользоваться исключительным правом выкупа данного земельного участка, однако завышенный размер его кадастровой стоимости обуславливает существенное увеличение выкупной цены.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Коммерческий центр Улан-Удэнского грузового автотранспортного предприятия № 3» Лобыкин С.В. требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, определенную по результатам судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Бурятия, Правительства Республики Бурятия, представитель заинтересованного лица Администрации г. Улан-Удэ в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ООО «Коммерческий центр Улан-Удэнского грузового автотранспортного предприятия № 3» подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «Коммерческий центр Улан-Удэнского грузового автотранспортного предприятия № 3» является собственником здания автозаправочной станции, находящегося на принадлежащем МО «Город Улан-Удэ» земельном участке, площадью 2016 кв.м., с кадастровым номером ....

Данный земельный участок расположен по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения автозаправочной станции.

Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 августа 2018 года № ....

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:023002:9 определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 25418594,88 руб., что следует из кадастровой справки от 4 октября 2018 года и сторонами не оспаривается.

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Предприятие намерено воспользоваться исключительным правом выкупа данного земельного участка, однако завышенный размер его кадастровой стоимости обуславливает существенное увеличение выкупной цены.

При обращении в суд административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 15/18-РБ от 25 июля 2018 года (далее - отчёт), выполненный ООО «<...>».

По ходатайству представителя административного истца Лобыкина С.В. для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная экспертиза.

По результатам экспертизы, выполненной Ассоциацией «<...>», представлено заключение эксперта № 02/02-19 от 15 февраля 2019 года.

Из заключения эксперта следует, что эксперт визуально осмотрел оцениваемый объект недвижимости, установил количественные и качественные характеристики объекта, провёл сбор и анализ данных, анализ рынка в сегменте оцениваемого объекта, осуществил выбор метода расчета в рамках каждого из подходов к оценке, обобщил результаты применения подходов к оценке, определил итоговую величину стоимости объекта оценки.

Эксперт использовал информацию газет «Все для вас», «Из рук в руки», сайты сети Интернет www.uurielt.ru, www.avito.ru.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в заключении.

Применяя сравнительный подход, эксперт выбрал 2 объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. п. <...>, 2. п. <...>), имеющие аналогичный правовой режим, наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки, по покупательской привлекательности.

При проведении экспертных работ применена корректировка на торг в размере -14 % для всех объектов-аналогов на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2014 год, с учетом усредненных по городам России значений и границ доверительных интервалов. Применена корректировка на дату продажи (5,47%, 3,93%), корректировка на местоположение в размере 11,3% для всех объектов-аналогов на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года.

Корректировка на имущественные права при проведении оценочных работ не применялась, так как земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений.

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.

Корректировка на категорию земель, назначение и вид разрешенного использования не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги предназначены для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования.

Корректировка на площадь земельного участка не применялась.

Корректировка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки оценивается в предположении об отсутствии на нем коммуникаций, а объекты-аналоги, так же как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные.

По результатам исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 4901 000 руб.

Оснований не согласиться с выводами эксперта не имеется, так как, проверив заключение эксперта, не содержащее в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определённой экспертом, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено.

Заключение эксперта составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж экспертной работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, к заключению приложены копии соответствующих свидетельств, страховой полис.

Эксперт Б. является членом Союза «Финансово-экономических судебных экспертиз» и членом Экспертного совета Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеет высшее образование, ученую степень – кандидат экономических наук, стаж экспертной работы – 9 лет, дипломы о профессиональной переподготовке по программам «Оценка стоимости предприятия», «Судебная финансово-экономическая экспертиза, «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», «Судебно-оценочная экспертиза».

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта.

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО «Коммерческий центр Улан-Удэнского грузового автотранспортного предприятия № 3» и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года – 4 901 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ООО «Коммерческий центр Улан-Удэнского грузового автотранспортного предприятия № 3», поступивший в суд 3 декабря 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2016 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения автозаправочной станции, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости – 4 901000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья П.С. Назимова