Решение по делу № 66а-4162/2020 от 10.08.2020

Дело № 66а-4162/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                        15 сентября 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Селиверстовой И.В. и Ефремовой О.Н.,

при секретаре Поповой А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-3935/2020 по административному исковому заявлению Васильева Кирилла Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» на решение Московского городского суда от 11 июня 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., пояснения представителя государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» Кириченко Л.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Васильев К.А. обратился Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости 3-этажного нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 993,9 кв.м, 1964 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 46 535 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года, а также земельного участка с кадастровым номером №, площадью 956 кв.м, в пределах которого расположено спорное здание равной его рыночной стоимости 14 910 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года на основании отчетов № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке их рыночной стоимости, выполненных оценщиком ФИО1

В обоснование заявленных требований Васильев К.А. указал, что кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности здания и земельного участка не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом по ходатайству административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил свои требования, просил установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 30 октября 2019 года требования административного истца удовлетворены с учетом результатов проведённой судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости и составила: нежилого здания 49 078 000 рублей, земельного участка 15 854 000 рублей.

Апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 26 марта 2020 года решение Московского городского суда от 30 октября 2019 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

В ходе повторного рассмотрения Московским городским судом административного дела была назначена и проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза. Согласно дополнения к экспертному заключению рыночная стоимость нежилого задания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 58 893 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 15 854 000 рублей.

Административный истец с дополнениями эксперта согласился и уточнил свои требования, просил установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, указанной в дополнении к экспертному заключению.

Решением Московского городского суда от 11 июня 2020 года требования административного истца удовлетворены.

    С данным решением не согласились Департамент городского имущества города Москвы и государственное бюджетное учреждение города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» (далее – ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования»). В апелляционных жалобах, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянтов, экспертное заключение не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости нежилого здания не применена корректировка на низкую проходимость аналога № 1, расположенного на закрытой территории внутри промышленной зоны, тогда как объект исследования расположен вблизи жилого района и доступ к нему не ограничен. При этом эксперт ошибочно определил местоположение объекта оценки как 1 линия второстепенной дороги, в то время как он расположен на главной улице. В рамках доходного подхода некорректно определен потенциальный валовый доход, так как использована только арендопригодная площадь; действующие договоры аренды не запрошены и не исследованы.

    По мнению Департамента городского имущества города Москвы, в рамках сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт корректирует полученную стоимость здания на величину налога на добавленную стоимость (далее – НДС), при этом в копиях интернет-страниц объявлений данные о наличии в ценах предложений объектов-аналогов величины НДС отсутствуют.

Также Департаментом городского имущества города Москвы в апелляционной жалобе приведены доводы о том, что административным истцом не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, которые свидетельствовали бы о завышении кадастровой стоимости и позволяли бы уменьшить императивно установленный обязательный платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

По мнению автора жалобы, заключение эксперта не могло быть положено в основу решения суда, между тем заявленное административным ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы было отклонено, а изложенные замечания остались без внимания, ввиду чего заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» поддержал доводы апелляционной жалобы, иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 267-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктами 1 и 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения, в том числе в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 31, 32 Налогового кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Москвы № 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, а также статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку Васильев К.А. является собственником нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, в пределах которого расположено указанное здание.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 была утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года и составила 33 342 823, 08 рубля.

Кадастровая стоимость нежилого здания в размере 95 429 954, 54 рубля определена по состоянию на 1 января 2019 года актом № Г-1 от 21 февраля 2019 года ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 марта 2019 года.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства и отчет № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненные оценщиком ФИО1., согласно которым по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость здания составила 46 525 000 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка – 14 910 000 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названных отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного ответчика с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления № 28.

Согласно заключению эксперта № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО «Консалтинговая группа «Формула успеха» ФИО2 отчеты, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет: по состоянию на 1 января 2019 года здания – 49 078 000 рублей без НДС, по состоянию на 1 января 2018 года земельного участка – 15 854 000 рублей.

Административный истец с выводами судебного эксперта согласился и уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рассматривая поступившее в суд заключение судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данное заключение является не полным, поскольку анализ положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, положений Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) и федеральных стандартов оценки в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что НДС является ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 52 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года.

В связи с неполнотой экспертного исследования, определением суда от 27 апреля 2020 года были затребованы дополнения к судебной оценочной экспертизе. По результатам дополнительного экспертного исследования представлено заключение эксперта № Э172/20 от 18 мая 2020 года. Рыночная стоимость нежилого здания экспертом определена безотносительно каких-либо налогов и составила на исследуемую дату 58 893 000 рублей, земельного участка определена в прежнем размере.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил требования в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в дополнительном заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых здания и земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов в отношении определения стоимости земельного участка и трех подходов при определении стоимости здания, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Проверив доводы апелляционных жалоб и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Ссылки в апелляционных жалобах о неверном применении корректировки на низкую проходимость, некорректное определение местоположения объекта оценки относительно красных линий, неверного определения потенциального валового дохода в рамках доходного подхода, без исследования и анализа действующих договоров аренды судебной коллегией отклоняются.

Эксперт указал, что показатель проходимости больше свойственен для торговых точек, расположенных в сегменте высококлассной торговой недвижимости, что не применимо к спорному зданию, представляющему собой офисно-торговое здание со складскими помещениями, 1964 года постройки. Обоснование расположения объекта оценки на первой линии второстепенной дороги экспертом приведено в заключении, оснований не согласиться с данными выводами судебная коллегия не усматривает.

Согласно методике доходного подхода, доход от аренды рассчитывается от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. При этом эксперт для определения действительного валового дохода использовал коэффициент потерь недозагрузки согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода, под ред. Лейфера Л.А., с учетом удаленности местоположения объекта оценки от станции метро, а также принял во внимание характеристики спорного здания. Экспертом представлен соответствующий расчет, не согласиться с которым оснований судебная коллегия не усматривает. При этом следует учесть, что подателем жалобы не представлено доказательств того, что здание полностью сдается в аренду. В связи с чем, экспертом обоснованно принята в расчет арендопригодная площадь.

Судом первой инстанции в оспариваемом решении была дана оценка указанным выше замечаниям административного ответчика, и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Таким образом, отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта. Оценив доводы представителя административного ответчика, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда 11 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)