Решение по делу № 2-259/2020 от 22.01.2020

Дело № 2-259/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Чебаркуль Челябинской области

Чебаркульский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего СЃСѓРґСЊРё    РЈСЃС‚ьянцева Рќ.РЎ.,

РїСЂРё секретаре                Р¤РµРґРѕСЂС†РѕРІРѕР№ Рў.Р’.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца Сорокун Т.В., представителя третьих лиц Вайндрук О.С., ООО «Кисегач-Сервис» - Макаров В.В., гражданское дело по иску Сорокун ФИО7 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Сорокун Т.В. обратилась в суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - МТУ Росимущества), ООО «Санаторий «Кисегач» о признании незаключенным соглашения от 03 августа 2017 года № заключенного между Межрегиональным территориальным управлением государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях и ООО «Санаторий «Кисегач» о расторжении договора аренды земельного участка от 27 октября 2008 года.

В обоснование иска указала на то, что 03 августа 2017 года между Территориальным управлением Федерального агентства по Управлению государственным имуществом по <адрес> (ТУ Росимущества) и ООО «Санаторий «Кисегач» было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27 октября 2008 года №. Данное соглашение является незаключенным, поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о предмете договора. Соглашение было подписано о расторжении договора, которого объективно не существовало, поскольку вступившим в законную силу решением арбитражного суда <адрес> от 19 июня 2007 года участок лесного фонда был признан землями поселений, а государственная регистрация права собственности Российской Федерации прекращена. Кроме того, договор аренды земельного участка от 27 октября 2008 года ненадлежащим арендодателем был заключен на 11 месяцев, срок которого истек 26 сентября 2009 года, в связи с чем с данной даты договор перестал существовать как юридический факт, на основании которого у сторон возникают права и обязанности. Государственная регистрация договора аренды не проводилась в течение первых 2 лет и 7 месяцев. С учетом изложенного полагает, что договор аренды земельного участка от 27 октября 2008 года № являлся ничтожным с момента его подписания и не имел никаких юридических последствий. На земельном участке, который, якобы, был передан в аренду ООО «Санаторий «Кисегач», было реконструировано и введено в эксплуатацию 4-х блочное здание гостиницы, в котором каждому из инвесторов было передано в собственность по нежилому помещению. Так она (ФИО1) получила нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, право собственности на которое было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. После ввода в 2014 году здания гостиницы в эксплуатацию и признания права собственности на находящиеся в ней нежилые помещения, право пользования земельным участком, на котором расположено здание гостиницы, перешло в силу ст. 271 Гражданского кодекса РФ и 36 Земельного кодекса РФ к собственникам расположенной на земельном участке недвижимости. При указанных обстоятельствах МТУ Росимущества не могло выступать арендодателем земельного участка, расположенного под зданием гостиницы. Также указывает на то, что МТУ Росимущества никогда не имело полномочий выступать от имени Российской Федерации при предоставлении земельного участка в аренду, независимо от того, к какой категории земель относится земельный участок. Кроме того, указывает на то, что с момента регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы, между ТУ Росимущества и собственниками нежилых помещений возникли арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора независимо от оформления между ними договора аренды. Поскольку в результате реконструкции у застройщика (ООО «Санаторий «Кисегач») не возникло никаких прав на реконструированное здание гостиницы, то ООО «Санаторий «Кисегач» с 20 августа 2015 года перестал быть стороной договора аренды земельного участка, в части занятой зданием гостиницы. Таким образом, договор аренды земельного участка от 27 октября 2008 года не мог быть расторгнут без нарушения её (ФИО1) прав (л.д. 2-5, 69-70).

Истец Сорокун Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца Сорокун Т.В. - Макаров В.В., в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика МТУ Росимущества в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку оснований для признания соглашения от 03 августа 2017 года № о расторжении договора аренды земельного участка незаключенным не имеется (л.д. 74-79).

Представитель ООО «Санаторий «Кисегач» при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился.

Представитель третьих лиц Вайндрук О.С. и ООО «Кисегач-Сервис» - Макаров В.В. в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить.

Третье лицо Вайндрук О.С. и представитель третьего лица ООО «Вертикаль» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, поскольку явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела.

Заслушав представителя истца Сорокун Т.В. и третьих лиц Вайндрук О.С., ООО «Кисегач-Сервис» - Макарова В.В., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями п. 1 и п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, а также договор в письменной форме может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Из п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Апелляционным определением Челябинского областного суда от 16 июня 2017 года, а также постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2018 года установлено, что земельный участок из категории земель: земли поселений, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на южном берегу озера Кисегач с кадастровым номером №, находится в собственности Российской Федерации. В пользу ООО «Санаторий «Кисегач» установлена аренда, дата государственной регистрации 05 июля 2011 года, срок аренды с 05 июля 2011 года по 01 сентября 2013 года.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> (Арендодатель) и ООО «Санаторий «Кисегач» (Арендатор) заключен договор аренды № от 27 октября 2008 года, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящийся в собственности Российской Федерации, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, на южном берегу озера Кисегач, для оздоровительных целей. На участке имеются: нежилые здания, сооружения.

Условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, фактически возникшие с 15 июня 2007 года.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 27 октября 2008 года, ответчику передан земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №

Договор аренды земельного участка № от 27 октября 2008 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

На основании заключенного 25 мая 2011 года между сторонами дополнительного соглашения к указанному договору аренды, срок договора изменен - до 01 сентября 2013 года.

ООО «Санаторий «Кисегач» письмами от 19 марта 2015 года и 05 октября 2015 года обращалось с заявлениями к ТУ Росимущества в <адрес> о расторжении договора от 27 октября 2008 года с обоснованием причин расторжения и заключении нового договора. Ответами с исходящими № от 07 апреля 2015 года и № от 19 октября 2015 года ТУ Росимущества в <адрес> отказало ООО «Санаторий «Кисегач» со ссылкой, что принятие решений по земельным участкам площадью более <данные изъяты> гектаров, находящихся в федеральной собственности, возможно исключительно на основании поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

На основании определения Арбитражного суда <адрес> по делу № А76-738/2007 от 23 июля 2016 года Главное управление лесами <адрес> провело работу по изменению категории земель участка с кадастровым номером № По состоянию на 07 августа 2017 года данный земельный участок имел категорию «земли лесного фонда. В связи с изменением категории земель, Главное управление лесами предлагало ООО «Санаторий Кисегач» расторгнуть договор, заключенный с ТУ «Росимущество» по <адрес> письмом от 01 августа 2017 года № для возможности дальнейшего заключения договора аренды лесного участка с Главным управлением лесами.

03 августа 2017 года между Межрегиональным территориальным управлением и ООО «Санаторий «Кисегач» было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27 октября 2008 года № (л.д. 21-22).

Полагая данное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27 октября 2008 года незаключенным, Сорокун Т.В. обратилась в суд с данным иском.

Довод Сорокун Т.В. о том, что стороны подписали соглашение о расторжении договора, которого объективно не существовало, подлежит отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор аренды земельного участка от 27 октября 2008 года между МТУ Росимущества и ООО «Санаторий «Кисегач» заключен в надлежащей форме, существенные условия договора аренды сторонами согласованы, в силу чего указанный договор аренды является заключенным.

Указание на недействительность (ничтожность) договора аренды № от 27 октября 2008 года как совершенного в отношении земельного участка из состава земельного лесного фонда со стороны арендодателя - Российской Федерации в лице неуполномоченного органа - ТУ Росимущества, то есть, с нарушением требований действующего законодательства, поскольку полномочия по распоряжению спорным земельным участком в силу лесного законодательства были делегированы иному органу - Главному управлению лесами <адрес>, является несостоятельным, в связи с тем, что ранее ООО «Санаторий «Кисегач» и ООО «Вертикаль» обращались в Арбитражный суд <адрес> с иском о признании договора № от 27 октября 2008 года недействительным, применении последствий недействительности сделки. Решением Арбитражного суда <адрес> от 07 августа 2018 года по делу № А76-15571/2017 в удовлетворении данных требований отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2018 года № 18АП-13604/2018, № 18АП-13703/2018 указанное решение первой инстанции оставлено без изменения.

Кроме того, действительность договора аренды подтверждена судебной практикой по разрешению споров между сторонами оспариваемого договора аренды о взыскании арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № (дела № А76-2827/2012, № А76-2469/2015, А76-21192/2016, А76-17932/2018).

Из анализа действующего законодательства следует, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Принимая во внимание, что какие-либо специальные условия соглашения о расторжении ранее заключенного договора в качестве существенных законом не установлены, то единственным существенным условием, подлежащим согласованию между сторонами выступает предмет соглашения, то есть указание на обязательство (договор), подлежащий расторжению.

Данное условие соглашением от 03 августа 2017 года № соблюдено с достаточной определенностью, поскольку соглашение содержит наименование, договора, его номер, дату заключения, стороны сделки и существо обязательства.

Ссылки истца на то, что МТУ Росимущества не могло выступать арендодателем земельного участка, расположенного под зданием гостиницы, а также то, что с момента регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные в здании гостиницы, между ТУ Росимущества и собственниками нежилых помещений возникли арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора, являются несостоятельными.

В силу положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 июня 2017 года, отменено решение Чебаркульского городского суда <адрес> от 25 января 2017 года, и принято новое решение, которым удовлетворены исковые требования МТУ Росимущества о признании постройки - четырехблочной гостиницы, в которой находится, в том числе, принадлежащее на праве собственности Сорокун Т.В. помещение, самовольной. Суд возложил обязанность, в том числе, на Сорокун Т.В. и иных собственников помещений, по сносу самовольной постройки - нежилого здания четырехблочной гостиницы.

Согласно ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи.

Из содержания ст. 222 Гражданского кодекса РФ следует, что самовольная постройка не является объектом вещных прав, следовательно, у Сорокун Т.В. не возникло права пользования спорным земельным участком на законных основаниях и отсутствуют основания для их оформления в настоящее время.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии у Сорокун Т.В. как владельца самовольной постройки, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 74:38:0101001:3, охраняемого законом интереса в признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от 27 октября 2008 года незаключенным.

При указанных обстоятельствах исковые требования Сорокун Т.В. о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от 27 октября 2008 года незаключенным не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Сорокун ФИО8 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Чебаркульский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2020 года

РЎСѓРґСЊСЏ                     Рќ.РЎ. Устьянцев