Решение по делу № 33-1039/2019 от 24.12.2018

Судья Илларионов Д.Б. Дело № 33-1039/2019

Докладчик Вегелина Е.П. (33-13770/2018)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.,

судей Вегелиной Е.П., Зуевой С.М.,

при секретаре ШВС,

рассмотрела в открытом судебном заседании в <адрес> 29 января 2019 г. дело по апелляционной жалобе представителя ПР - БАА на решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении иска <данные изъяты> к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Вегелиной Е.П., объяснения представителей ПР - БАА, КЯМ, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ПР обратилась в суд с иском к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать ее участником долевого строительства 1-комнатной <адрес> (строительный), строительной площадью 50,98 кв.м., общей площадью 49,15 кв.м., расположенной на десятом этаже многоквартирного жилого <адрес> помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанцией, подземным этажом, автостоянкой закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (почтовый адрес: <адрес>).

В обоснование исковых требований указано, что между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № ВБ1-Н, предметом которого согласно п. 1.1, 1.3 и 2.1 явилось строительство жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного этажа, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № и передача участнику по акту приема-передачи объектов капитального строительства - жилых помещений в количестве 125 шт., общей строительной площадью (с учетом балконов, лоджий, лестничных помещений) 9031, 9 кв.м., общей площадью 8441 кв.м., площадью балконов 1180,31 кв.м. Нежилые помещения общей площадью 80,55 кв.м. Характеристики объекта указаны в приложении №, приложении № и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Застройщик и участник, как на момент подписания договора, так и в настоящий момент принадлежат к одной группе компаний, единственный учредитель которых КВИ

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и участником было подписано дополнительное соглашение № к договору, согласно п. 1 которого внесены изменения в п. 1.3 договора и данный пункт изложен в следующей редакции:

Объект долевого строительства - жилые помещения в количестве 144, общей строительной площадью (с учетом балконов, лоджий, лестничных помещений) 9020, 01 кв.м., общей площадью 8425, 95 кв.м., площадь балконов 1187, 72 кв.м. Нежилые помещения общей площадью 80, 55 кв.м. Характеристики объекта указаны в Приложении №, Приложении № и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в Приложение № к договору, в него включены дополнительные объекты долевого строительства, в частности 1-комнатная квартира, строительный №, строительной площадью 50,98 кв.м., общей площадью 49,15 кв.м., расположенная на десятом этаже многоэтажного жилого <адрес> (по генплану).

ДД.ММ.ГГГГ договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> (номер регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнвестКом» (участник), ООО ПТК «Стройинвест» и ПР (правопреемник участника) было заключено соглашение №-ВБ1 о передаче прав и обязанностей по договору, согласно которому участник с согласия застройщика, выраженного подписанием настоящего соглашения передает, а правопреемник участника принимает в части одной квартиры обязанности участника, возложенные на него по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом изменений, внесенных настоящим соглашением (п. 1 соглашения).

После выполнения правопреемником участника всех обязательств по настоящему соглашению и договору участия в долевом строительстве застройщик становится обязанным передать в собственность правопреемника участника по акту приема-передачи объект долевого строительства - 1 комнатную <адрес> (строительный), строительной площадью 50,98 кв.м., жилой площадью 49,15 кв.м., расположенную на десятом этаже многоэтажного жилого <адрес> помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (п. 2 соглашения).

Подписанием указанного соглашения с согласия застройщика участник выбыл из гражданских отношений по долевому строительству <адрес> (строительный), а на место участника вступил правопреемник участника - истец.

Привлечение денежных средств по соглашению происходило в нарушение Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку застройщиком и участником было навязано как единственно возможная форма оплаты по соглашению правопреемнику участника для заключения соглашения о предоставлении беспроцентного денежного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому участник долевого строительства предоставил беспроцентный займ в сумме, равной стоимости квартиры по соглашению, без каких-либо штрафных санкций, а именно 2 100 000 руб.    

Указанная схема была реализована застройщиком с целью ухода от обязанностей, налагаемых на застройщика Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». По этой причине соглашение не прошло процедуру государственной регистрации, однако в нем в совокупности с условиями договора согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Однако, воля сторон договора и соглашения была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в его адрес, т.е. отношения сторон по соглашению урегулированы нормами ФЗ-214.

Цена за уступку по соглашению была полностью уплачена участнику посредством передачи денежных средств в кассу.

После ввода дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, застройщик ДД.ММ.ГГГГ передал, а истец принял по акту приема - передачи однокомнатную квартиру. Однако, право собственности на квартиру за истцом зарегистрировано не было по причинам, аналогичным невозможности регистрации соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» был подписан второй акт приема - передачи на эту же самую квартиру. Предмет акта идентичен предмету акта, подписанного с истцом.

Истец полагает данный акт недействительной сделкой, противоречащей требованиям закона. Однако, как указано выше, истец уточнил требования в соответствующем объеме.

Стадия правоустановления в отношении истца для лиц, являющихся сторонами этой сделки, состоялась в момент совершения сторонами сделки и ее фактического исполнения.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ООО ПТК «Стройинвест» и в адрес ООО «ИнвестКом» претензию, в которой просил осуществить необходимые действия по регистрации права собственности истца. Однако, требования изложенные в претензии не выполнены.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен представитель ПР - БАА

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В жалобе указано, что судом не учтено, что согласно положению п. 3 ст. 433 ГК РФ - «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Следовательно, не обоснован вывод суда о том, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № не является заключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию.

Истец доказал, что воля сторон соглашения была направлена на выбытие ООО «Инвестком» из отношений долевого строительства спорной квартиры, на вступление истца на его место и привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства. При этом, соглашение считается заключенным для истца и ответчиков с момента его подписания.

Истец также доказал, что обязательства по соглашению исполнены им, в связи с чем, истец стал участником долевого строительства в отношении квартиры, по адресу: <адрес> (адрес почтовый).

Апеллянт ссылается на то, что возможность государственной регистрации находилась вне зоны разумного контроля истца, который является слабой стороной по отношению к профессиональному застройщику.

Обстоятельство уплаты денежных средств для строительства спорной квартиры истцом доказано, в то же время материалы дела не содержат доказательства оплаты ООО «Инвестком» денежных средств для строительства данной квартиры согласно договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, суд безосновательно применил норму п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и квартира не является построенной на кредитные средства.

Апеллянт ссылается на то, что требование истца направлено только (и исключительно) в адрес ответчиков и никак не затрагивает прав Банка, ранее (до уточнения требований) привлеченного в качестве третьего лица по делу. Требование не относится к оспариванию права собственности ООО «Инвестком» на квартиру, и как следствие, не определяет правовой судьбы залога квартиры.

Кроме того, истец не заявляла суду требования о признании ее стороной договора долевого участия в строительстве, при кажущемся сходстве заявленное требование не тождественно. Понимая невозможность регистрации своих прав долевого участия на указанную квартиру (в условиях записи о праве на квартиру за ООО «Инвестком»), истец не привязывала свое требование к договору долевого участия, а лишь просила суд подтвердить, что он уплатил деньги для строительства конкретной квартиры и потому, является участником долевого строительства в отношении нее.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, дополнения к ней, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № предметом которого явилось строительство жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, и передача участнику по акту приема-передачи объектов долевого строительства - жилых помещений, перечисленных в Приложении №, Приложении № к договору. Объектом долевого строительства явилась, в том числе, двухкомнатная <адрес> (стр.) общей площадью 75,63 кв.м.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, внесены изменения в Приложение № к договору, в него включены объекты долевого строительства, в частности 1-комнатная квартира, строительный №, строительной площадью 50, 98 кв.м., общей площадью 49,15 кв.м., расположенная на десятом этаже многоэтажного жилого <адрес> (по генплану).

Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в ЕГРН.

Дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ также было зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>.

Между ОАО «НОМОС-БАНК» (в дальнейшем ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие») и ООО «Инвестком» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор кредитной линии, по условиям которого банк принял обязательства предоставить ответчику денежные средства в пределах лимита выдачи на сумму 962 765 000 рублей, для целей финансирования строительства жилых домов по адресу: <адрес> между указанными сторонами договора заключены дополнительные соглашения.

Между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «ИнвестКом» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога прав, по которому в залог банку передаются права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> обременено залогом в пользу Публичного акционерного Банка «Финансовая Корпорация Открытие» на основании договора залога прав от ДД.ММ.ГГГГ.

Между ПР и ответчиками ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение № о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «ИнвестКом» передает истцу права по договору долевого участия в части однокомнатной <адрес> (стр).

ПР и ООО «ИнвестКом» ДД.ММ.ГГГГ заключили соглашение о предоставлении беспроцентного займа № на срок до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2100000,00 руб., денежные средства переданы по договору, что подтверждено квитанциями.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38) ООО ПТК «Стройинвест» передало ПР по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения № о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № ВБ 1-Н от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению №№-ВБ1 о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (стр. №) общей площадью 48,0 кв.м., жилой площадью 23,2 кв.м, расположенную на десятом этаже многоэтажного жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения - 1 этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа, насосной станцией, находящегося по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи ООО ПТК «Стройинвест» передало ООО «ИнвестКом» по договору участия в долевом строительстве № ВБ 1-Н от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (стр. №) общей площадью 48,0 кв.м., жилой площадью 23,2 кв.м, расположенную на 10 этаже жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения - 1 этап строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа, насосной станцией, находящегося по адресу: <адрес> (л.д. 39).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-41) собственником указанной квартиры является ООО «ИнвестКом», право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, в отношении указанной квартиры зарегистрирована ипотека в силу закону ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ПР, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 164, 10, 421 ГК РФ, п. 5 ст. 5, ст. 37, п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходил из того, что договор участия в долевом строительстве № ВБ-1-Н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом», прошел в установленном законом государственную регистрацию, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО «ИнвестКом», обременение в виде залога до настоящего времени не погашено. Вопреки условиям договора долевого участия и договора залога, согласие залогодержателя участником получено не было, так же как и не было осуществлено погашение задолженности по кредитному договору.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что оснований для признания истца участником долевого строительства не имеется, поскольку на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей истцу было известно о наличии обременения, а также наличии запрета в основном договоре на осуществление уступки прав требований без согласия залогодержателя. Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, а потому не влечет никаких юридических последствий для сторон, к ПР не перешли права участника долевого строительства.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, которыми руководствовался суд.

Доводы жалобы о не согласии с выводами суда о незаключенности соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в силу отсутствия его государственной регистрации, отклоняются судебной коллегией, поскольку такие выводы суда соответствуют п. 2 ст. 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения), согласно которому соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, а также ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения), согласно которому договор долевого участия и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации … в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из анализа вышеназванных норм права следует, что соглашение об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ подлежало государственной регистрации в силу требований действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошло, следовательно, суд первой инстанции правомерно указал, что указанное соглашение не является заключенным и не порождает правовых последствий, соответственно, к ПР не перешли права участника долевого строительства.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что предмет залога (спорная квартира) обеспечивает исполнение обязательств залогодателя ООО «ИнвестКом», как заемщика, возникших в связи с заключением договора об открытии кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ Договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в залог ОАО «НОМОС-Банк» (впоследствии - ПАО «Финансовая корпорация Открытие») переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован Управлением Росреестра по НСО.

Поскольку соглашение № подписано между застройщиком, ООО «ИнвестКом» и ПР ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, на дату заключения договора залога прав долевого участия (ДД.ММ.ГГГГ) и возникновения права залога банка, истица никакими правами в отношении спорной квартиры не обладала.

Судом обоснованно на основании абз. 2 п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условий договора залога от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.1), приведены выводы о том, что ООО «ИнвестКом» вправе было совершать уступку заложенного права лишь с письменного согласия Банка как залогодержателя. Такого согласия Банка сторонами указанного выше соглашения получено не было при его подписании, несмотря на то, что в соглашении №-ВБ1 от ДД.ММ.ГГГГ прямо указано на обременение прав в отношении спорной квартиры ОАО «НОМОС-Банк», и обязательное получение согласия последнего в случае уступки заложенного права.

Поскольку ООО «ИнвестКом» не имело законных оснований распоряжаться указанным правом требования без согласия залогодержателя, и при отсутствии государственной регистрации соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, ПР не может считаться законным владельцем спорных прав требования.

Доводы жалобы о том, что воля сторон при заключении соглашения о передаче права требования от ДД.ММ.ГГГГ была направлена на выбытие ООО «ИнвестКом» из отношений долевого строительства спорной квартиры и на вступление истца на его место, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку как указано выше, стороны соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не выполнили требования п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» о государственной регистрации соглашения. Ссылку заявителя жалобы на п. 3 ст. 433 ГК РФ, судебная коллегия считает ошибочной, основанной на неправильном применении норм материального права. Приходить к выводу, что истица является участником долевого строительства вместо ООО «ИнвестКом», также не имеется оснований, поскольку оплата по соглашению и договору займа произведена не самому застройщику, а участнику долевого строительства ООО «ИнвестКом» (оно же цедент по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ).

Проанализировав иные доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований к отмене решения суда они не содержат, и в целом сводятся к переоценке обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, кроме того, направлены на иное толкование действующего законодательства.

Таким образом, выводы, приведенные в оспариваемом решении, судебная коллегия находит правильными, должным образом мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, верном применении норм материального права. Основания для отмены решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи