Решение по делу № 33-2431/2024 от 26.06.2024

Дело № 2-268/2024                                                                              Председательствующий судья Гуляева Л.Г.

32RS0008-01-2024-000016-22

          АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ №33-2431/2024

               гор. Брянск                                                                      13 августа 2024 г.

               Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

                председательствующего                    Петраковой Н.П.,

                судей областного суда                       Ильюхиной О.Г., Сокова А.В.

                при секретаре                                     Смольняковой О.В.,

                рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Кузина А.В. – Федичкиной О.В. на решение Дятьковского городского суда Брянской области от 25 апреля 2024 года по гражданскому делу по иску Кузина А.В. к Фролову Д.В. об обращении взыскания на имущество.

                  Заслушав доклад судьи Сокова А.В., объяснения представителя Кузина А.В. – Федичкиной О.В., судебная коллегия

                                                 УСТАНОВИЛА:

      Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 26.09.2023 года между Кузиным А.В. и Фроловым Д.В. был заключен договор займа, в соответствии с которым заимодавец передал заемщику 8000000 рублей на срок до 1.12.2023. В связи с неисполнением ответчиком условий договора займа образовалась просроченная задолженность, поэтому истец просил суд обратить на предмет залога земельный участок с кадастровым номером №, площадью 115869,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на условиях: определения суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере 8000000 рублей, определения суммы, на которую начисляются проценты за пользование денежными средствами в размере 8000000 рублей, определении процентов за пользование денежными средствами в размере 15% годовых, определения наименования заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 115869,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания и эксплуатации производственных объектов ОАО «Кварцит», определения способа и порядка реализации заложенного имущества: путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона, определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 22800000 рублей, определения суммы судебных расходов и расходов по реализации заложенного имущества по завершении его реализации на основании договоров на оказание услуг, договоров поручения, агентских договоров.

    Решением Дятьковского городского суда Брянской области от 25 апреля 2024 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обратил взыскание на предмет залога: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 115869,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания и эксплуатации производственных объектов ОАО «Кварцит», определив способ и порядок реализации заложенного имущества: путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 228000000 (двадцати двух миллионов восьмисот тысяч) рублей и взыскал с Фролова Д.В. в пользу Кузина А.В. расходы по оплате госпошлины в размере 60000 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказал.

         В апелляционной жалобе истец указывает на несоответствие резолютивной части судебного решения требованиям, установленным п.2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

                 Иные лица, участвующие в деле, и их представители, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание не явились, судебная коллегия на основании ст.167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

               Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в порядке ст.327.1 ГПК РФ, оценив пояснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

     Как установлено судом и подтверждается материалами дела, согласно сведений ЕГРН по состоянию на 4.09.3023, Фролову Д.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 115869,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания и эксплуатации производственных объектов ОАО «Кварцит».

26.09.2023 года между Кузиным А.В. и Фроловым Д.В. был заключен договор займа, в соответствии с которым заимодавец передал заемщику 8000000 рублей по 15% годовых сроком до 1.12.2023.

    Надлежащее исполнение обязательств, принятых Фроловым Д.В. по договору займа, обеспечено залогом принадлежащей ему недвижимости: земельным участком с кадастровым номером №, площадью 115869,0 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> (договор ипотеки недвижимого имущества от 26.09.2023).

     Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора ипотеки стоимость предмета ипотеки на момент заключения договора составляет 22800000 рублей, определенная ООО «Калужское экспертное бюро» по состоянию на 22.09.2023.

     По условиям названного договора обращение взыскания на предмет залога осуществляется во внесудебном порядке (пункт 7.3).

    Ответчик в полном объеме не исполнил обязательства по договору займа, что привело к образованию просроченной задолженности.

    Истцом было направлено в адрес ответчика уведомление, которое оставлено без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с указанным иском.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), абзацу второму пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке допустимо только по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В рассматриваемом случае ипотека возникла на основании договора, не удостоверенного нотариусом. Права залогодержателя не были удостоверены закладной.

Вместе с тем, отсутствие нотариального удостоверения договора об ипотеке не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в суде. В случае такого обращения взыскания реализация осуществляется по общему правилу путем продажи с публичных торгов по правилам, установленным статьей 449.1 ГК РФ, статьей 56 Закона об ипотеке и законодательством об исполнительном производстве.

      Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

При установлении начальной продажной цены заложенного имущества, суд первой инстанции исходил из стоимости заложенного имущества, согласованной сторонами в пункте 3.2 договора ипотеки недвижимого имущества в размере 228000000 рублей.

Вместе с тем, как следует из представленных истцом документов, в ходе рассмотрения дела 20.02.2024 Кузин А.В. направил Фролову Д.В. письменное предложение о заключении дополнительного соглашения, предусматривающее обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке путем продажи с публичных торгов с начальной ценой в размере 22800000 рублей.

Письмом от 26.02.2024 Фролов Д.В. отказался от заключения дополнительного соглашения, при этом не возражал против установления продажной цены в размере 228000000 рублей.

Поскольку письменное соглашение об установлении продажной цены между сторонами не заключено, судебная коллегия полагает установить начальную продажную стоимость в размере 80% от определенной оценщиком, то есть в размере 18240000 рублей.

В связи с чем, в данной части решение суда подлежит изменению.

При этом, что в случае представления доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, на которое обращается взыскание, существенно отличается от его оценки, взятой за основу в решении суда, вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами может быть в последующем решен судом по заявлению несогласной стороны, поданному в порядке ст. 203 ГПК РФ.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Принятое по настоящему делу решение суда первой инстанции приведенному выше требованию закона не соответствует.

Суду апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что начисление процентов за пользование денежными средствами полежит установлению со дня их передачи ответчику, то есть с 27.09.2023.

           Таким образом, в данной части решение суда так же подлежит изменению.

          Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

       Решение Дятьковского городского суда Брянской области от 25 апреля 2024 года изменить, изложив в следующей редакции.

     Обратить взыскание в пользу Кузина А.В. (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт гражданина РФ №, выдан ОВД Ленинского округа гор. Калуги ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес>) на недвижимое имущество, заложенное Фроловым Д.В. (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт гражданина РФ №, выдан ОВД Октябрьского округа города Калуги ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес>) по договору об ипотеке (залоге о недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок с кадастровым номером №, площадью 115869,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания и эксплуатации производственных объектов ОАО «Кварцит», путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 18240000 (восемнадцать миллионов двести сорок тысяч) рублей.

Взыскать с Фролова Д.В. в пользу Кузина А.В. расходы по оплате госпошлины в размере 60000 (шестидесяти тысяч) рублей.

За счет стоимости указанного недвижимого имущества удовлетворить требования Кузина А.В. по договору займа от 26.09.2023, определив сумму подлежащую уплате Кузину А.В. из стоимости заложенного имущества в размере 8000000 (восьми миллионов) рублей, на остаток которой начислять проценты в размере 15% годовых начиная со 27.09.2023 по день фактического исполнения обязанности по ее уплате.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу через суд первой инстанции.

            В окончательной форме определение изготовлено 15 августа 2024 года.

          Председательствующий                                 Н.П. Петракова

                 Судьи                                                                   О.Г. Ильюхина

                                                                                                А.В. Соков