Решение по делу № 2-1694/2021 от 17.03.2021

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<дата> <адрес>

Свердловский районный суд <адрес> в составе судьи Сопачевой М.В., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КостромаБизнесСтрой» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «КостромаБизнесСтрой» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование требований указала, что <дата> между ней и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой <адрес>, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером 44:27:040307:1408, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект на основании передаточного акта. Цена договора составила 1 288 000 руб. Объектом долевого строительства по договору является однокомнатная квартира общей проектной площадью 36,8 кв.м, проектный №, расположенная на 3 этаже 2 подъезда дома. В соответствии с пунктом 3.3 договора в общую проектную площадь объекта включена площадь балкона/лоджии в размере 50% от общей площади балкона/лоджии. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры она исполнила в полном объеме, что подтверждается договором уступки права (цессии) от <дата>. Из акта приема-передачи объекта долевого строительства следует, что общая площадь квартиры без учета площади балкона/лоджии составляет 33,7 кв.м. Таким образом, разница между заявленной в договоре участия в долевом строительстве общей площадью квартиры и фактической площадью, указанной в акте приема-передачи, составляет 3,1 кв.м. В силу положений статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при постройке квартиры меньшей площадью, чем предусмотрено условиями договора, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства. В этой связи <дата> она направила в адрес ответчика претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, выплате денежных средств за уменьшение площади квартиры.<дата> ею получен ответ на претензию, согласно которому претензионные требования застройщиком частично удовлетворены. Застройщик перечислил ей денежные средства в сумме 12 740 руб. При этом сослался на то, что в силу пункта 5.5 договора допускается отклонение общей площади квартиры от проектной площади на 2%. Вместе с тем данное условие договора фактически освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, а потому в силу части 4 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пункта 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» является ничтожным. Таким образом, исходя из стоимости одного квадратного метра площади квартиры, равной 35 000 руб., ответчик не возвратил ей излишне полученные денежные средства в сумме 95 760 руб. (3,1 * 35 000 – 12 740). С учетом изложенного, ссылаясь на положения статей 16, 20, 21, 22 Закона РФ «О защите прав потребителей», просила взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения покупной цены сумму в размере 95 760 руб., неустойку за неисполнение требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара за период с <дата> по <дата> в сумме 517 104 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., а также штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

В процессе рассмотрения дела истец заявленные требования уточнила, указала, что фактическая площадь переданной ей квартиры без учета балкона составляет 33,7 кв.м, с учетом балкона – 35,7 кв.м, разница между площадью квартиры, заявленной в договоре участия в долевом строительстве, и переданной по акту приема-передачи равна 1,1 кв.м. В этой связи просила взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения покупной цены сумму в размере 25 760 руб. (1,1 * 35 000 – 12 740), неустойку за неисполнение требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара за период с <дата> по <дата> в сумме 139 104 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., а также штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ее интересы по доверенности представляет ФИО5

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «КостромаБизнеСтрой» ФИО6 заявленные исковые требования не признала, указала, что пунктом 5.5 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве предусмотрено отклонение площади квартиры в большую или меньшую сторону, определенную кадастровым инженером, от проектной площади, указанной в пункте 3.3 договора, на 2%. В указанном случае стороны договора не производят каких-либо дополнительных платежей друг другу. В случае увеличения или уменьшения по результатам обмера квартиры органом технической инвентаризации общей площади квартиры по сравнению с общей площадью, указанной в пункте 3.3 договора, превышающей 2%, участник долевого строительства выплачивает другой стороне стоимость метров, исходя из стоимости 1 кв.м площади, установленной застройщиком на момент оплаты в течение 10 рабочих дней, застройщик выплачивает, исходя из стоимости 1 кв.м площади на момент последнего платежа в течение 30 рабочих дней с даты документального оформления квартиры органами технической инвентаризации. Полагала, что данный пункт договора не противоречит действующему законодательству, поскольку не предоставляет застройщику преимущество по сравнению в положением дольщика, более того, установленный этим пунктом размер допустимого отклонения не превышает предельно допустимый размер отклонения, установленный пунктом 2 части 1.1. статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ссылаясь на то, что излишне полученные застройщиком денежные средства, рассчитанные в соответствии с условиями договора, выплачены участнику долевого строительства в установленный договором срок, просила в удовлетворении требований ФИО1 отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (статья 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами, не допускаются.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, <дата> ООО «КостромаБизнесСтрой» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключили договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц достроить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную <адрес>, расположенную на 3 этаже второго подъезда указанного дома, общей площадью с учетом лоджии 36,8 кв.м, а участник долевого строительства в свою очередь - уплатить обусловленную договором цену в размере 1 288 000 руб., из расчета 35 000 руб. за 1 кв.м, и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что окончательная стоимость квартиры (цена одного квадратного метра) может измениться только в соответствии с условиями договора (срок уплаты) и обмерами кадастрового инженера, и окончательно уточняется в договоре о передаче квартиры в собственность либо ином документе.

Согласно пункту 5.5 договора допускается отклонение общей площади квартиры (с учетом площади лоджии с коэфф. 0,5) в большую или меньшую сторону, определенной кадастровым инженером, от проектной площади, указанной в пункте 3.3 договора, в пределах 2%. В указанном случае стороны договора не производят каких-либо дополнительных платежей друг другу.

В случае увеличения или уменьшения по результатам обмера квартиры (с учетом площади лоджии с коэфф. 0,5) органом технической инвентаризации общей площади квартиры (с учетом лоджии с коэфф. 0,5) по сравнению с общей площадью, указанной в п. 3.3 договора, превышающей 2%, участник долевого строительства выплачивает другой стороне стоимость метров, исходя из стоимости 1 кв.м площади, установленной застройщиком на момент оплаты в течение 10 рабочих дней, а застройщик – исходя из стоимости 1 кв.м площади на момент последнего платежа, в течение 30 рабочих дней с даты документального оформления квартиры органами технической инвентаризации.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <дата>.

<дата> Зуева (ранее – Опанасюк) А.Г. уступила ФИО1 имущественные права на квартиру и общее имущество в доме, принадлежащие ей как участнику долевого строительства по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, от <дата>, заключенному между ООО «КостромаБизнесСтрой» и ФИО3, за 1 288 000 руб.

Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства участник долевого строительства исполнил в полном объеме, уступаемые права оплачены, что представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось.

Из материалов дела также усматривается, что <дата> объект долевого строительства передан ФИО1 по акту приема-передачи, в соответствии с которым застройщик передал, а собственник принял однокомнатную <адрес> общей площадью 35,7 кв.м., из которой площадь <адрес>,7 кв.м, лоджия (с понижающим коэффициентом 0,5) 2 кв.м, расположенную на 3 этаже многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес>.

<дата> между застройщиком и участником долевого строительства подписан договор о передаче квартиры в собственность, согласно которому ООО «КостромаБизесСтрой» передало в собственность ФИО1 однокомнатную <адрес> на 3 этаже во 2 подъезде, общей площадью 33,7 кв.м, лоджия с коэф. 0,5 2 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес>, а также места общего пользования жилого дома пропорционально общей площади передаваемой квартиры.

В соответствии с пунктом 2 указанного договора общая стоимость передаваемого недвижимого имущества составляет 1 275 260 руб.

Таким образом, в результате обмера квартиры кадастровым инженером площадь квартиры по договору участия в долевом строительстве уточнена и составила 35,7 кв.м с учетом лоджии, при этом расхождение проектной и фактической площади объекта долевого строительства составило более 2% (36,8 кв.м – 35,7 кв.м = 1, кв.м; 36,8 кв.м. * 2% = 0,736 кв.м)

Платежным поручением № от <дата> ответчик перечислил на счет ФИО1 в счет компенсации за отклонение площади переданной квартиры от соответствующей проектной площади денежные средства в сумме 12 740 руб., рассчитанные исходя из отклонения площади, превышающего 2%, и стоимости одного квадратного метра.

Согласно выписке из ЕГРН <дата> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру площадь. 33,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

<дата> ФИО1 обратилась к ответчику с претензией о выплате задолженности в связи с отклонением площади переданной квартиры от соответствующей проектной площади.

Письмом от <дата> ООО «КостромаБизнесСтрой» в удовлетворении претензии истца отказало, указав, что компенсация выплачена <дата>.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 сослалась на ничтожность положений договора участия в долевом строительстве, предусматривающих допустимое отклонение фактической общей площади квартиры от проектной площади на 2%, указав, что данное условие договора фактически освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора.

Вместе с тем с доводами истца о ничтожности условий договора участия в долевом строительстве, предусматривающих допустимое отклонение фактической общей площади квартиры от проектной площади, суд согласиться не может.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как отмечено выше, в пункте 5.5 договора участия в долевом строительстве от <дата> стороны предусмотрели допустимое отклонение общей площади квартиры (с учетом площади лоджии с коэфф. 0,5) в большую или меньшую сторону, определенной кадастровым инженером, от проектной площади, указанной в пункте 3.3 договора, в пределах 2%. В этом случае стороны договора не производят каких-либо дополнительных платежей друг другу.

В случае увеличения или уменьшения по результатам обмера квартиры (с учетом площади лоджии с коэфф. 0,5) органом технической инвентаризации общей площади квартиры (с учетом лоджии с коэфф. 0,5) по сравнению с общей площадью, указанной в п. 3.3 договора, превышающей 2%, участник долевого строительства выплачивает другой стороне стоимость метров, исходя из стоимости 1 кв.м площади, установленной застройщиком на момент оплаты в течение 10 рабочих дней, а застройщик – исходя из стоимости 1 кв.м площади на момент последнего платежа, в течение 30 рабочих дней с даты документального оформления квартиры органами технической инвентаризации.

Таким образом, указанный пункт договора закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее чем на 2%, а также порядок разрешения спора.

В связи с этим из буквального толкования пункта 5.5 договора следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате ООО «КостромаБизнесСтрой» соответствующих денежных средств при превышении фактической площади квартиры ее проектной площади менее чем на 2%.

Данные положения договора не противоречат пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

Оснований полагать, что пункт 5.5 договора участия в долевом строительстве является ничтожным в силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными, у суда также не имеется.

Указанный пункт договора условий о качестве объекта долевого строительства не содержит, этот пункт договора уточняет действия каждой стороны при расхождении общей проектной площади от фактически принятой истцом, при этом в предмете договора указана площадь квартиры именно проектная, при этом пунктом 5.1 договора предусмотрено, что окончательная стоимость квартиры (цена одного квадратного метра) может измениться только в соответствии с условиями договора (срок уплаты) и обмерами кадастрового инженера, и окончательно уточняется в договоре о передаче квартиры в собственность либо ином документе.

В договоре о передаче квартиры в собственность застройщика от <дата> указана площадь <адрес>,7 кв.м.

В этой связи, принимая во внимание, что пункт 5.5 договора участия в долевом строительстве не освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства и не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства, суд не усматривает оснований для признания этого пункта договора ничтожным.

На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.

Доказательств отступления застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу принятых на себя обязательств по указанному договору стоимость разницы между общей проектной и фактической площадями менее чем на 2% в сторону ее увеличения или уменьшения стороны договора друг другу не компенсируется, а фактическая площадь квартиры истца меньше проектной более чем на 2%, при этом стороны в судебном заседании подтвердили, что за выявленную по результатам обмера квартиры разницу в проектной и фактической площади ответчиком истцу была выплачена компенсация в добровольном порядке, основания для взыскания с ООО «КостромаБизнесСтрой» денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены без учета допустимого отклонения фактической площади квартиры отсутствуют.

Поскольку факт нарушения ответчиком прав истца не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, суд полагает не подлежащими удовлетворению и требования ФИО1 о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «КостромаБизнесСтрой» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.В. Сопачева

Мотивированное решение изготовлено <дата>.