Решение по делу № 2-425/2017 от 16.01.2017

Дело № 2-425/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«03» августа 2017 г. г. Искитим Новосибирской области

Резолютивная часть решения оглашена 03.08.2017 г.

Мотивированное решение изготовлено 07.08.2017 г.

Суд первой инстанции - Искитимский районный суд Новосибирской области

в с о с т а в е:

председательствующий судья Емельянов А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борзецовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Протасова ... к Маркину ... об обязании передать право собственности на земельный участок, вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости, встречному исковому заявлению Маркина ... к Протасову ... о признании договоров купли-продажи недвижимости и соглашения к нему недействительными, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Протасов А.В. обратился в суд к ответчику Маркину В.А. с иском об обязании передать право собственности на земельный участок, вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости. С учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ требований истец просил обязать Маркина В.А. передать Протасову А.В. права собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер, расположенный по адресу: <Адрес>, занятый приобретенными Протасовым ... объектами недвижимости подсобным помещением к теплице с кадастровым номером Номер и котельной с кадастровым номером Номер, и необходимый для их использования в соответствии с Соглашением от 27.12.2016 г. к договору купли-продажи от 16.09.2016 г.; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Маркина В.А. к Протасову А.В. на следующие объекты недвижимости: нежилое здание подсобное помещение к теплице, общей площадью Номер кв.м., с кадастровым номером Номер, находящееся по адресу: <Адрес> (промзона), расположенное на земельном участке с кадастровым номером Номер; нежилое здание котельная, общей площадью Номер кв.м., этажностью 1, с кадастровым номером Номер, находящееся по адресу: <Адрес>, д. б/н, расположенное на земельном участке с кадастровым номером Номер; доля в размере 9506/19012 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер, находящийся по адресу: <Адрес>, из земель населенных пунктов, площадью Номер кв.м.

Свои требования мотивировал тем, что в сентябре 2016 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, состоящий из договора от 16.09.2016 г. и договора от 21.09.2016 г., в соответствии с которым ответчик передал в собственность истца за плату недвижимое имущество подсобное помещение к теплице с кадастровым номером Номер, котельную с кадастровым номером Номер, расположенные на земельном участке с кадастровым номером Номер по цене 360000 руб. за каждый объект.

Указанные объекты ответчиком переданы истцом, истец уплатил ответчику цену по договору.

Ответчик уклоняется от регистрации перехода права на вышеуказанные объекты, ответчик в лице представителя Логиновой Ю.В. на претензии истца письмом от 29.12.2016 г. сообщил о том, что воздерживается от подачи заявления о переходе прав на объекты недвижимости на неопределенное время, 23.01.2017 г. подал заявление о прекращении регистрации перехода права.

Истец полагает, что в силу ст. 273 ГК РФ как покупателю объектов недвижимости к нему переходят права на земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для их использования.

В целях определения порядка пользования земельным участком истец и ответчик заключили соглашение к договору купли-продажи от 16.09.2016 г., согласно которому стороны определили порядок разграничения земельного участка с кадастровым номером Номер согласно которому продавец и покупатель имеют право на получение в собственность части земельного участка соответствующей доле 9506/19012.

Ответчик уклоняется от передачи земельного участка в соответствии с договором купли-продажи и указанным соглашением.

Истец просит взыскать с ответчика государственную пошлину в сумме 10895,76 руб.

Ответчик Маркин В.А. предъявил в суд встречное исковое заявление к истцу Протасову А.В. о признании договоров купли-продажи недвижимости и соглашения к нему недействительными, применении последствий недействительности сделки. С учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ требований ответчик во встречному иске просил признать недействительными в силу ничтожности договор купли-продажи от 16.09.2016 г., заключенный между Маркиным В.А. и Протасовым А.В., договор купли-продажи от 21.09.2016 г., заключенный между Маркиным В.А. в лице представителя Логиновой Ю.В. и Протасовым А.В., соглашение от 27.12.2016 г. к договору купли-продажи от 16.09.2016 г., заключенному между Маркиным В.А. и Протасовым А.В., применении последствий недействительности сделки.

Встречные требования мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: теплица с кадастровым номером Номер, подсобное помещение к теплице с кадастровым номером Номер котельная с кадастровым номером Номер, контора с кадастровым номером Номер. Право собственности на каждый объект зарегистрировано в установленном порядке. Все объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером: Номер Данный земельный участок находился в государственной собственности, был передан в собственность на основании договора купли-продажи от 07.12.2016 г. площадью Номер кв.м., право на который у ответчика возникло после госрегистрации 26.12.2016 г.

Ответчик Маркин В.А., имел намерение продать подсобное помещение к теплице и котельную, истец Протасов А.В. решил купить указанные объекты, на момент договоренностей не был решен вопрос с земельным участком. Маркин В.А. выдал доверенность Логиновой Ю.В. для оформления сделки позднее, в которой уполномочил ее продать от его имени помещение к теплице и котельную. Ранее на тех же условиях был подписан договор купли-продажи от 16.09.2016 г.

Протасов А.В. обратился в суд с иском к Маркину В.А., к которому был приложен договор купли-продажи от 21.09.2016 г. подписанный между Протасовым А.В. и Логиновой Ю.В. от имени Маркина В.А. выяснилось, что на регистрацию представлялся договор купли-продажи от 16.09.2016 г. Истцом уточнены требования, что это единый договор. В последствии в суд представлено соглашение от 27.12.2016 г. к договору купли-продажи от 16.09.2016 г.

Ответчик Маркин В.А. полагает, что указанные договоры и соглашение заключены с пороком воли и волеизъявления собственника, поскольку на момент заключения договоров от 21.09.2016 г. и 16.09.2016 г. ответчик Маркин В.А. не являлся собственником земельного участка и не имел права им распоряжаться. В соглашении от 27.12.2016 г. неверно указана площадь участка Номер кв.м., тогда как в собственность по договору купли-продажи от 07.12.2016 г. передан участок площадью Номер кв.м. Кроме того ответчик ... не был намерен передавать в собственность весь участок с кадастровым номером 54:07:050101:51 площадью Номер кв.м., поскольку на данном участке расположены и другие объекты недвижимости контора и теплица, которые он не был намерен продавать.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи от 07.12.2016 г. на земельный участок в п. 4.2.4 указано, что с момента подписания договора и до момента регистрации прав собственности на участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на участке.

Также ответчик Маркин В.А полагает, что в текстах договоров от 21.09.2016 г. и 16.09.2016 г. не соблюдены требования ст.ст. 554, 555 ГК РФ, из чего он делает вывод о ничтожности сделки. В представленных договорах отсутствует предмет договора в отношении земельного участка, не указана площадь участка, категория земель, целевое назначение, цена за которую продается участок, на каком основании владеет продавец участком, т.е. отсутствуют условия, при которых отчуждается земельный участок.

Договор купли-продажи от 21.09.2016 г. заключен с превышением полномочий, поскольку в доверенности от 20.09.2016 г. полномочий на отчуждение земельного участка не имеется. Данная доверенность отменена Маркиным В.А. 01.02.2017 г.

Кроме того, отсутствовало нотариальное согласие супруги Маркиной Н.И. на отчуждение земельного участка, что также свидетельствует о недействительности сделки в силу ничтожности.

В судебное заседание истец Протасов А.В. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

В судебном заседании представитель истца Михайлова О.С. поддержала заявленные исковые требования с учетом уточнений, встречный иск не признала, поддержала ранее данные пояснения, дополнительно пояснила, что в силу закона при отчуждении объекта недвижимости к покупателю переходят те же права в отношении земельного участка, занятого этим объектом недвижимости, что и у продавца. Условия договора в отношении земельного участка согласованы. При заключении договоров купли-продажи от 16.09.2016 г. и 21.09.2016 г. стороны исходили из того, что к истцу переходят те же права, что и у покупателя. ГК РФ допускает возможность заключения договора купли-продажи будущей вещи. Ответчик Маркин В.А. право собственности приобрел право собственности на земельный участок на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ как собственник объектов недвижимости расположенных на нем. Поскольку два из четырех объектов он продал, соответственно к покупателю перешло право получения этих же участков на том же праве. Полагает, что права третьего лица Чакиной Н.Н. не затрагиваются, земельный участок не разделен, ответчик не имел права продавать участок без объекта недвижимости расположенного на нем. В действиях ответчика Маркина В.А. усматривается злоупотребление правом.

Ответчик Маркин В.А. заявленные истцом требования не признал, поддержал встречный иск с учетом уточнений, поддержал ранее данные пояснения, дополнительно сообщил, что намерения отчуждать участок у него не было, его супруга согласия на отчуждение участка не давала, сомневается в подлинности подписи на соглашении.

Представитель ответчика адвокат Верес Н.Н. заявленные истцом требования не признала, встречный иск поддержала, ранее данные пояснения поддержала, указала, что все сделки недействительны в силу их ничтожности, все основания изложены в иске. Супруга Маркина Н.И. не давала согласие на отчуждение земельного участка, который приобретен в период брака.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Управления Росреестра по Новосибирской области Османкина Ю.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Территориального управления Росимущества в Новосибирской области Филимонов М.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, ходатайств об отложении не представил, о наличии уважительных причин неявки не сообщил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Чакиной Н.Н. – Чакин Р.В. в судебном заседании полагал не подлежащим удовлетворению иск Протасова А.В. к Маркину В.А., подлежащим удовлетворению встречный иск Маркина В.А. к Протасову А.В.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Маркина Н.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, ходатайств об отложении не представила, о наличии уважительных причин неявки не сообщила.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что Маркину В.А. на праве собственности принадлежат спорные объекты: нежилое здание подсобное помещение к теплице, общей площадью Номер кв.м., с кадастровым номером Номер, находящееся по адресу: <Адрес> (промзона), и нежилое здание котельная, общей площадью Номер кв.м., этажностью 1, с кадастровым номером Номер, находящееся по адресу: <Адрес>, д. б/н.

Данные объекты недвижимости, расположены на земельном участке с кадастровым номером Номер

Помимо указанных объектов на данном земельном участке также расположены объекты недвижимости: теплица с кадастровым номером Номер, контора с кадастровым номером Номер, также принадлежащие на праве собственности Маркину В.А.

16.09.2016 г. между Маркиным В.А. - продавец и Протасовым А.В. – покупатель заключен договор купли-продажи (л.д. 60), по условиям которого продавец передает в собственность покупателя за плату подсобное помещение к теплице с кадастровым номером Номер и здание котельной с кадастровым номером Номер, расположенные на земельном участке с кадастровым номером Номер за плату по цене 360000 руб. за каждый объект.

Продавец передал, покупатель принял имущество, расчет за объекты недвижимости произведен, договор имеет силу акта приема-передачи (п. 4 договора), что сторонами не оспаривается.

20.09.2016 г. Маркин В.А. выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя Логиновой Ю.В. (л.д. 10), в которой уполномочил ее продать от его имени Протасову А.В. за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащие ему на праве собственности следующие объекты недвижимости: подсобное помещение к теплице с кадастровым номером Номер и здание котельной с кадастровым номером Номер, для чего предоставил право подписывать от его имени договор купли-продажи, акт приема-передачи, в том числе договор задатка, предварительного договора, получить причитающиеся деньги, быть представителем в Управлении Росреестра по Новосибирской области и т.д.

21.09.2016 г. между Маркиным В.А. в лице представителя Логиновой Ю.В. – продавец и Протасовым А.В. – покупатель заключили договор купли-продажи (л.д.9), по условиям которого во исполнение ранее достигнутых договоренностей продавец передал в собственность покупателю за плату следующее недвижимое имущество подсобное помещение к теплице с кадастровым номером Номер и здание котельной с кадастровым номером Номер, расположенные на земельном участке с кадастровым номером Номер за плату по цене 360000 руб. за каждый объект (п.п.1.1, 1.2). Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером Номер (адрес: <Адрес>), из земель населенных пунктов. Одновременно с передачей прав на объекты, указанные в п. 1.1 и п. 1.2 настоящего договора, покупателю в силу закона передаются права на земельный участок, занятый указанной недвижимостью и необходимый для ее использования. При необходимости стороны справе заключить соглашение по данным вопросам. (п.2).

На момент заключения указанных договоров от 16.09.2016 г. и от 21.09.2016 г. земельный участок с кадастровым номером Номер находился в собственности Российской Федерации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.02.2017 г. (л.д. 55), и не оспаривается сторонами.

Право собственности Маркина В.А. возникло 23.12.2016 г. с момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 07.12.2016 г., заключенному между территориальным управлением Росимущества в Новосибирской области в лице заместителя руководителя Гусевой И.В. и Маркиным В.А. (л.д. 68-72).

Проанализировав условия указанных договоров, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания указанных договоров незаключенными, как указывает в отзыве представитель Управления Росреестра по Новосибирской области, либо недействительными в силу ничтожности, как указывает ответчик Маркин В.А. во встречном исковом заявлении.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Исходя из п. 2 ст. 555 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Исходя из буквального толкования положений договоров купли-продажи от 16.09.2016 г. и от 21.09.2016 г. следует, что сторонами согласованы существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости, поскольку в договорах содержатся положения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, так как указаны адреса местонахождения объектов недвижимости, их кадастровые номера, их расположение на конкретном земельном участке, его кадастровом номере и адресе местонахождения.

Согласовано и условие о цене продаваемых объектов недвижимости, которая в силу п. 2 ст. 555 ГК РФ включает и стоимость передаваемых покупателю продавцом прав на земельный участок, занятый указанными объектами недвижимости и необходимый для их использования.

Кроме того, объекты недвижимости переданы продавцом покупателю, о чем свидетельствует п. 4 договора купли-продажи от 16.09.2016 г., который имеет силу акта приема-передачи по смыслу ст. 556 ГК РФ, покупателем переданы продавцу денежные средства в счет уплаты цены договора, что сторонами не оспаривается.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Из буквального содержания п. 2 договора купли-продажи от 21.09.2016 г. следует, что покупателю в силу закона передаются права на спорный земельный участок, занятый проданными объектами недвижимости и необходимый для ее использования. Данное положение договора соответствует п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, поскольку земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, продавцу на момент заключения договора купли-продажи на праве собственности не принадлежал, а потому к покупателю переходит право пользование спорным земельным участком на тех же правах, что и у истца.

Вопреки доводам ответчика Маркина В.А., включение данного условия в договор купли-продажи от 21.09.2016 г. не свидетельствует о превышении представителем Логиновой Ю.В. полномочий, закрепленных в нотариальной доверенности от 20.09.2016 г., а также не является распоряжением правом собственности на земельный участок, которого у истца на момент приобретения нет, поскольку данное условие вытекает из положений п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, подлежит включению в договор в силу закона, при этом покупателю не передается право собственности на спорный земельный участок, а передается право пользование земельным участком, на котором расположены спорные объекты недвижимости.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер Маркин В.А. приобрел именно на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, как собственник всех объектов недвижимости, расположенных на этом участке, в том числе проданных Протасову А.В. подсобного помещения к теплице и котельной, о чем свидетельствует договор купли-продажи от 07.12.2016 г. между Территориальным управлением Росимущества в Новосибирской области и Маркиным В.А. (л.д. 69-72), распоряжение теруправления Росимущества в Новосибирской области от 02.12.2016 г. Номер-р.

При этом Маркин В.А. не сообщал продавцу - теруправлению Росимущества в Новосибирской области о заключенном им с Протасовым А.В. договоре купли-продажи объектов недвижимости подсобного помещения к теплице и котельной, о чем свидетельствует п. 4.2.4 договора купли-продажи от 07.12.2016 г. об обязанности покупателя Маркина В.А. не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на участке.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поэтому довод ответчика Маркина В.А. о ничтожности договоров купли-продажи от 16.09.2016 г. и от 21.09.2016 г. по причине наличия п. 4.2.4 договора купли-продажи от 07.12.2016 г. является несостоятельным.

После регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок 27.12.2016 г. стороны Маркин В.А. и Протасов А.В. заключили соглашение к договору купли-продажи от 16.09.2016 г., которым пришли к соглашению установить следующий порядок разграничения земельного участка с кадастровым номером Номер путем распределения его между сторонами в пропорции: Маркин В.А. имеет право на получение в собственность части земельного участка соответствующей доле в размере 9506/19012, Протасов А.В. имеет право на получение в собственность части земельного участка соответствующей доле в размере 9506/19012.

В судебном заседании 30.05.2017 г. ответчик Маркин В.А. пояснил, что подпись в соглашении принадлежит ему, но дата 27.12.2016 г. не соответствует действительности (л.д.126-128). В судебном заседании 03.08.2017 г. ответчик Маркин В.А. заявил, что подпись в соглашении ему не принадлежит.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчик Маркин В.А. не представил каких-либо доказательств, подтверждающих его возражения о не заключении указанного соглашения, несоответствии даты на нем фактическому времени его исполнения.

Неверное указание площади земельного участка по мнению суда не свидетельствует о его не заключении и не подписании ответчиком.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом не может быть принят во внимание довод ответчика Маркина В.А. о ничтожности оспариваемых договоров по причине отсутствия согласия супруги Маркина В.А. – Маркиной Н.И. на отчуждение земельного участка.

В силу п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

С учетом указанных положений правом на оспаривание сделки по указанному основанию имеет супруг гражданина – стороны по сделке.

Поскольку Маркина Н.И. с таким требованием в суд не обращалась, по иску самой стороны сделки Маркина В.А. она не может быть признана недействительной по этому основанию.

Доводы ответчика Маркина В.А. о том, что истцом Протасовым А.В. представлялся в суд сначала один договор от 21.09.2016 г., затем к нему договор от 16.09.2016 г., а в последующем и соглашение от 27.12.2016 г., правового значения не имеют, не свидетельствуют о недействительности сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договоры купли-продажи от 16.09.2016 г. и от 21.09.2016 г., соглашение от 27.12.2016 г. заключены по обоюдной воле сторон, не противоречат требованиям закона, не нарушают публичные интересы, а потому отсутствуют основания для признания их недействительными.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

В соответствии с п.п. 1, 2, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из разъяснений, изложенных в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Поскольку на момент рассмотрения настоящего дела Маркину В.А. на праве собственности принадлежат и объекты недвижимости котельная и подсобное помещение к теплице, и земельный участок, на котором расположены эти объекты, право собственности на земельный участок подлежит передаче истцу Протасову А.В. в доле, занимаемой объектами недвижимости и необходимой для их использования в соответствии с договорами купли-продажи от 16.09.2016 г., 21.09.2016 г., соглашением от 27.12.2016 г. к договору от 16.09.2016 г.

В судебном заседании установлено, что ответчик Маркин В.А. уклонился от регистрации перехода права собственности на проданные объекты недвижимости по договорам купли-продажи от 16.09.2016 г., 21.09.2016г., соглашению от 27.12.2016 г., о чем свидетельствуют представленные истцом письмо представителя Маркина В.А. – Логиновой Ю.В. от 29.12.2016 г. (л.д. 18), поданные ею в Управление Росреестра по Новосибирской заявления о прекращении государственной регистрации, о чем свидетельствуют расписки (л.д. 38,39).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Протасова А.В. к Маркину В. А. об обязании передать право собственности на земельный участок, вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости, и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Маркина В.А. к Протасову А.В. о признании недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи от 16.09.2016 г., заключенного между Маркиным В.А. и Протасовым А.В., договора купли-продажи от 21.09.2016 г., заключенного между Маркиным В.А. в лице представителя Логиновой Ю.В. и Протасовым А.В., соглашения от 27.12.2016 г. к договору купли-продажи от 16.09.2016 г., заключенного между Маркиным В.А. и Протасовым А.В., применении последствий недействительности сделки.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика Маркина В.А. в пользу истца Протасова А.В. судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 10895,76 руб., что подтверждается чеком-ордером от 11.01.2017 г., а требование Маркина В.А. к Протасову А.В. о взыскании судебных расходов на оплату государственной пошлины в сумме 10400 руб., расходов на представителя в сумме 30000 руб. удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Протасова ... к Маркину ... об обязании передать право собственности на земельный участок, вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости удовлетворить.

Обязать Маркина ... передать Протасову ... права собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер, расположенный по адресу: <Адрес>, занятый приобретенными Протасовым ... объектами недвижимости подсобным помещением к теплице с кадастровым номером Номер и котельной с кадастровым номером Номер, и необходимый для их использования в соответствии с Соглашением от 27.12.2016 г. к договору купли-продажи от 16.09.2016 г.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Маркина ... к Протасову ... на следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание подсобное помещение к теплице, общей площадью Номер кв.м., с кадастровым номером Номер, находящееся по адресу: <Адрес> (промзона), расположенное на земельном участке с кадастровым номером Номер;

- нежилое здание котельная, общей площадью Номер кв.м., этажностью 1, с кадастровым номером Номер, находящееся по адресу: <Адрес>, д. б/н, расположенное на земельном участке с кадастровым номером Номер

- доля в размере 9506/19012 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер, находящийся по адресу: <Адрес>, из земель населенных пунктов, площадью 19005 кв.м.

Взыскать с Маркина ... в пользу Протасова ... расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10895 руб. 76 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Маркина ... к Протасову ... о признании недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи от 16.09.2016 г., заключенного между Маркиным В.А. и Протасовым А.В., договора купли-продажи от 21.09.2016 г., заключенного между Маркиным В.А. в лице представителя Логиновой Ю.В. и Протасовым А.В., соглашения от 27.12.2016 г. к договору купли-продажи от 16.09.2016 г., заключенного между Маркиным В.А. и Протасовым А.В., применении последствий недействительности сделки, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, расходов на представителя, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.А. Емельянов