Решение по делу № 2-2/2024 (2-994/2023;) от 16.08.2023

№2-2/2024

03RS0033-01-2023-001257-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2024 года                         г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Еркеевой М.Р., при секретаре судебного заседания Бикташевой А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уморина ФИО8 к Кулагину ФИО9 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Уморин В.Н. обратился в суд с указанным иском, обосновывая его тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Кулагин В.А. продал, а Уморин В.Н. купил в собственность нежилые помещения по адресу: РБ, <адрес>, помещение № кадастровый № общей площадью 32,9 кв.м.; помещение № кадастровый № общей площадью 69,2 кв.м. Однако продавец не указал, что помещения не изолированы от общедомовых помещений, на указанной площади расположены коммуникации, к которым должен быть обеспечен круглосуточный доступ аварийных и технических служб, являются подтапливаемыми, помещения невозможно эксплуатировать без существенных затрат. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи, которое оставлено без ответа. Поскольку в приобретенных помещениях расположены общедомовые инженерные коммуникации (трубы теплоснабжения, водоснабжения, системы канализации, вентиляции), оборудование электроснабжения и связи (электрощит, электрокабели, телефонные кабельные линии и линии интернета), наличие которых требует постоянного доступа третьих лиц в помещение для их обслуживания, осмотров и ремонтов, что ограничивает использование помещений Умориным В.Н., у него отсутствует возможность полноценно самостоятельно использовать помещения для своей деятельности. Кулагиным В.А. реализованы помещения, относящиеся по своим характеристикам к общему имуществу в многоквартирном доме, т.к. они предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, исходя из нахождения в них общедомовых инженерных коммуникаций.

Истец просит: признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым; взыскать с ответчика уплаченную за недвижимое имущество денежную сумму в размере 2099346 рублей.

В своем отзыве на исковое заявление представитель Кулагина В.А. – Кулагина Г.А. указывает, что с исковыми требованиями Уморина В.Н. не согласны, согласно договору купли-продажи, покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием нежилых помещений, претензий к продавцу не имеет, акт приема-передачи подписан между продавцом и покупателем, оплата покупателем произведена, сделка зарегистрирована в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения не предусматривал. На момент рассмотрения спора, сделка недействительной не признавалась, такие требования не заявлены. Полагает, что поскольку условия договора купли-продажи нежилых помещений сторонами исполнены, акт приема-передачи подписан, стороны не имели друг к другу претензий, основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют.

Представитель истца Уморина В.Н. – Васильева М.Я. в судебном заседании исковые требования поддержала. Представитель ответчика Кулагина В.А. – Кулагина Г.А. с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в удовлетворении.

Истец Уморин В.Н., ответчик Кулагин В.А., представитель третьего лица ООО «Торгремстрой» на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между Кулагиным В.А. (продавец) и Умориным В.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилые помещения, расположенные по адресу: 453431, РБ, <адрес>:

- помещение 5 кадастровый № общая площадь 32,9 кв.м., этаж подвал, номер на поэтажном плане 5, по цене 692674,30 рублей;

- помещение 7 кадастровый № общая площадь 69,2 кв.м., этаж подвал, номер на поэтажном плане 7 по цене 1406672,69 рублей.

В соответствии с п.6 договора, покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием нежилых помещений, претензий к продавцу в этой связи не имеет.

В тот же день состоялась передача денежных средств в размере 2099346,99 рублей Умориным В.Н. Кулагину В.А.

Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Кулагин В.А. передал, а Уморин В.Н. принял нежилые помещения, расположенные по адресу: РБ, <адрес>: помещение 5, помещение 7. Покупатель претензий к техническому состоянию передаваемых нежилых помещений не имеет.

В соответствии с выписками из ЕГРН нежилое помещение №, нежилое помещение №, расположенные по адресу: РБ, <адрес> принадлежат Уморину В.Н. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Уморин В.Н. направил в адрес Кулагина В.А. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в нежилом помещении подвального этажа № и нежилом помещении № имеются инженерные коммуникации (отопление, электроснабжение с электрощитком, водоотведение, ливневая канализация, заземление, трубопровод водоснабжения для летнего полива) обслуживающие более одного помещения в многоквартирном жилом доме, которые являются общедомовыми. Наличие телефонных кабелей, линий связи и интернета на момент осмотра в помещениях № и № подвального этажа не установлено. К инженерным коммуникациям (отопление, электроснабжение с электрощитком, водоотведение, ливневая канализация, заземление, трубопровод водоснабжения для летнего полива), расположенных в нежилом помещении подвального этажа № и в нежилом помещении № и являющихся общедомовыми, требуется периодический доступ сотрудников организации по обслуживанию жилищного фонда, сотрудников аварийно-ремонтной службы, сотрудников объединенной диспетчерской службы, контролирующих органов (контролеры, жилищная инспекция и т.д.) для поведении расчетного количества осмотров или по мере необходимости, подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период, устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта, выполнение работ при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов, доступ в случае аварийной ситуации. Возможность устройства индивидуального обособленного доступа с отдельным входом в нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, <адрес> в помещение 7 имеется. Индивидуальный обособленный доступ с отдельным входом в нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, <адрес> помещение 5 предусмотреть через существующий вход с торца жилого дома. При этом для доступа в помещения подвального этажа №,2,3,4,6,8 необходимо также выполнить отдельный вход с торца жилого дома или уличного (дворового) фасада.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом, в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Форма договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует закону - ст. ст. 160 - 161, 420 - 421, 454 ГК РФ: он заключен в письменной форме, подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра.

Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован Управлением Росреестра, право собственности истца Уморина В.Н. на соответствующие объекты недвижимости зарегистрировано.

В силу п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что продавцом допущено нарушение условий договора купли-продажи, выразившееся в том, что переданные на основании данного договора нежилые помещения относятся к общему имуществу в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, ввиду наличия в них общедомовых инженерных коммуникаций.

Вместе с тем, как следует из п. 6 договора купли-продажи, подписанного обеими сторонами, в том числе и истцом Умориным В.Н., покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием нежилых помещений, претензий к продавцу не имеет.

Таким образом, Уморин В.Н., подписав договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, подтвердил надлежащее исполнение продавцом недвижимого имущества своих обязательств по договору.

Суд не может расценить имеющиеся в нежилых помещениях инженерные коммуникации (отопление, электроснабжение с электрощитком, водоотведение, ливневая канализация, заземление, трубопровод водоснабжения для летнего полива) как недостатки товара, поскольку на момент заключения договора они уже имелись в помещениях, и при визуальном осмотре их наличие можно установить.

При этом, истцом ни в исковом заявлении, ни в судебном заседании не представлено объективных данных, бесспорно свидетельствующих о нарушении со стороны ответчика его законных прав и интересов, наличие или возможность причинения действиями (бездействием) ответчика такого ущерба для истца, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Наличие в помещениях общедомового имущества не является обременением, и правомочия истца как собственника по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом не ограничивает.

Истцом не представлены доказательства, что наличие инженерных коммуникации требует постоянного доступа третьих лиц в помещения для их обслуживания, осмотров и ремонтов, что ограничивает использование помещений Умориным В.Н., им не представлено сколько раз были у него в помещении обслуживающий коммуникации персонал, были ли они вообще и каким образом таковое препятствовало ему полноценно самостоятельно использовать помещения для своей деятельности.

Кроме того, суд также учитывает, что при заключении договора покупатель Уморин В.Н., который должен был действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и его условиям, не был лишен возможности ознакомиться со всей необходимой технической документацией на нежилые помещения, право собственности на которые он намеревался приобрести, поскольку на момент приобретения спорных объектов инженерные системы также находились в помещениях приобретаемых объектов, при этом покупатель Уморин В.Н. от подписания договора купли-продажи, а впоследствии и акта приема-передачи объектов недвижимости не отказался.

Суд считает, что наличие или отсутствие инженерных сетей, которые для обслуживания требуют доступ третьих лиц существенным недостатком нежилых помещений, принадлежащих истцу, не является.

Таким образом, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что на момент подписания договора купли-продажи и дату передачи нежилых помещений истцу каких-либо разногласий между продавцом и покупателем по качеству объекта не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец не предъявлял, объекты приняты покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков, а также отсутствие в материалах дела доказательств существенного нарушения требований к качеству товара (неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо проявляются вновь после их устранения), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи нежилых помещении, а также взыскании уплаченных по данному договору денежных средств.

Доводы истца о том, что Кулагиным В.А. реализованы помещения, относящиеся по своим характеристикам к общему имуществу в многоквартирном доме, судом, опровергается, поскольку реализованные ответчиком помещения являются объектами купли- продажи, имеются технические паспорта, и они зарегистрированы в ЕГРН и то, что к общедомовому имуществу относятся только инженерные коммуникации, находящиеся в помещениях.

Иных обстоятельств, влекущих расторжение договора купли-продажи, истцом не указано, доказательств не представлено.

Учитывая изложенное, требования истца Уморина В.Н. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым удовлетворению не подлежат. Поскольку в удовлетворении основного искового требования судом отказано, производное от него требование о взыскании уплаченных по договору сумм удовлетворению также не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Уморина ФИО13 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Благовещенский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:                    Еркеева М.Р.

Мотивированное решение составлено 25 марта 2024 года.