Решение по делу № 33-36/2017 (33-4152/2016;) от 13.12.2016

Судья Лигус О.В. Дело № 33-36

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 марта 2017 г. г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Коротченковой И.И.,

судей Наместниковой Л.А., Жидковой Е.В.,

при секретаре Сулеймановой А.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Резника А.Н. к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о признании сделки недействительной и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Резника А.Н. на решение Советского районного суда г. Орла от 28.10.2016, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Наместниковой Л.А., выслушав объяснения истца Резника А.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла по доверенности Амельчиковой Ю.Г., судебная коллегия

установила:

Резник А.Н. обратился в суд с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее – УМИиЗ администрации г. Орла) о признании сделки недействительной и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указал, что по результатам открытых торгов, проведенных <дата>, <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (подвал) площадью <...>, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Ссылался на то, что в опубликованном <дата> в сети Интернет информационном сообщении отсутствовали сведения о наличии обременения в виде прохождения по спорному подвалу труб отопления ОАО «<...>», а также о несоответствии конфигурации помещения техническому паспорту и прохождении кабелей телефонной связи. Кроме того, отсутствовала информация о том, что право собственности на земельный участок под помещением не оформлено.

Полагая, что договор купли-продажи нежилого помещения от <дата> был заключен с УМИиЗ администрации г. Орла под влиянием существенного заблуждения, истец просил суд признать его недействительным, взыскать с УМИиЗ администрации г. Орла уплаченные по договору денежные средства в размере <...>.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Резник А.Н. просит отменить решение суда как необоснованное и принять новое об удовлетворении заявленных требований.

Считает, что выводы суда основаны на предположениях, представленным доказательствам не дана надлежащая оценка.

Полагает, что судом было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы, в связи с чем он был лишен возможности доказать существенные для дела обстоятельства, в части несоответствие площади помещения и его конфигурации техническому паспорту.

Указывает на то, что ссылка в иске на неподлежащие применению в рассматриваемом споре нормы права не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Находит ошибочным вывод суда о том, что после заключения оспариваемого договора и до момента его государственной регистрации у него было достаточно времени для проверки приобретаемого помещения.

Утверждает, что ответчиком при заключении договора пояснялось о том, что все находящиеся в помещении объекты являются частью его инфраструктуры, при этом доказательств информирования о наличии у указанных объектов собственников суду не представлено.

Отмечает, что предметом оспариваемого договора является нежилое помещение, однако решение Советского районного суда г. Орла от 14.07.2016 по его иску к ОАО «<...>» об устранении препятствий было установлено, что данное помещение не является нежилым и относится категории технического подполья.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что не имело место заблуждение, под влиянием которого действовал Резник А.Н, который имел возможность и должен был действовать с обычной осмотрительностью.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункт 2)

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6).

Исходя из ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из материалов дела, <дата> между УМИиЗ администрации г. Орла и Резником А.Н. был заключен договор купли-продажи №, по условиям которого на основании протокола о результатах аукциона от <дата> о признании участника аукциона победителем, Резник А.Н. приобрел нежилое помещение общей площадью <...>, этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности Муниципальному образованию город Орел, стоимостью <...> (<...>).

Данное нежилое помещение было передано Резнику А.Н. по акту приема-передачи от <дата> (<...>).

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества произведена <дата>.

Из технического паспорта от <дата> усматривается, что указанное нежилое помещение является подвалом (<...>).

Материалами дела также установлено, что через нежилое помещение №, представляющее собой технический подвал многоквартирного дома, проходят трубопровод тепловой сети, а также кабели связи.

Находящийся в подвале трубопровод был принят в эксплуатацию <дата> и является частью тепловой сети инв. №, переданной на баланс ОАО «<...>» и относится к объектам теплоснабжения и коммунальной инфраструктуры, необходимым для жизнеобеспечения граждан и для обеспечения деятельности дошкольных и иных образовательных организаций, лечебно-профилактических учреждений и иных объектов коммунальной инфраструктуры, в связи с чем является социально значимым объектом г. Орла (<...>).

Вместе с тем, ни при проведении торгов по продажи указанного нежилого помещения, ни при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема-передачи недвижимого имущества, не указано о находящемся в подвале трубопроводе, который является частью тепловой сети. Из приведенного следует, что Резнику А.Н. не была предоставлена информация о прохождении в приобретаемом помещении труб отопительной сети ОАО «<...>».

Согласно ответу ОАО «Орелгортеплоэнерго», данному Резнику А.Н., демонтировать часть тепловой сети не представляется возможным.

Из смысла ст. 178 ГК РФ, заблуждение истца при заключении сделки должно иметь существенное значение, а именно: о таких качествах предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

При наличии информации об ограничениях в использовании нежилого помещения, связанных с нахождением в нем части тепловой сети, в момент заключения сделки истец имел возможность отказаться от подписания договора купли-продажи, а продавцом вышеназванная информация до покупателя не была доведена, вследствие чего последний заблуждался о качестве предмета сделки, полагая возможным использовать нежилое помещения при отсутствии части тепловой сети.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о заключении истцом сделки под заблуждением, которое имело существенное значение, так как касалось качества предмета сделки, а именно, Резник А.Н. имел намерение купить нежилое помещение свободное от обременения в виде трубопровода, являющегося частью тепловой сети, состоящего на балансе ОАО «<...>» и относящегося к объектам теплоснабжения и коммунальной инфраструктуры, в то время как данное волеизъявление было искажено, так как истец приобрел по сделке нежилое помещение, с частью тепловой сети, ограничивающее использование данного помещения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Резника А.Н. удовлетворить.

Решение Советского районного суда г. Орла от 28.10.2016 отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Резника А.Н. к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о признании сделки недействительной и взыскании денежных средств удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от <дата>, заключенный между УМИиЗ администрации г. Орла и Резником А.Н., нежилого помещения общей площадью <...>, <...>, расположенного по адресу: <адрес>.

Привести стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности Резника А.Н. на нежилого помещения общей площадью <...>, <...>, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать право собственности на данное нежилое помещение за муниципальным образованием г. Орел.

Взыскать с УМИиЗ администрации г. Орла в пользу Резника А.Н. <...>.

Председательствующий

Судьи